每經記者  楊羚強  發自上海

        5月21日，上海某房產機構向《每日經濟新聞》報料，上海一豪宅項目——恒盛地產旗下的尚海灣豪庭遭遇外資投資者退房，100多套近9億元的豪宅“訂單”遭撤消。6月23日，本報記者再次造訪尚海灣豪庭了解到，由于開發商遲遲不愿推出被退房源中的中小戶型，該樓盤在5月1日至6月24日只銷售了45套房源。

        “惜售”是否意味著開發商不缺錢？記者通過調查發現，恒盛地產實際上對資金充滿了渴望。

被退房源疑似“惜售”

        尚海灣豪庭被退房當日，該項目的代理機構——深思域的營銷總監周俊并沒有因為這個意料而喪氣。他在接受本報記者采訪時表示，被退房源中有不少是中小戶型，銷售難度要比在售的大面積套型難度小得多。

        6月24日，記者來到尚海灣豪庭采訪，被告知中小戶型暫未供應，在售的只有220多平方米的四房，總價達700多萬。銷售人員透露，中小戶型何時才會供應現在還不知道，即便推出，“總數量也只有30多套，而且未必能買到?！?br/>
        上述機構的統計也證實，自5月22日至今的一個多月時間，尚海灣只銷售過一套面積133平方米的二房，其他都是三房、四房的大戶型。

        對此業內人士分析，尚海灣采用上述手段進行“銷控”，目的是為了先把不好賣的大戶型賣掉。易居中國的數據顯示，尚海灣共有1~5房以及復式等不同戶型。其中，一房和二房數量分別為120套和124套，而三房的數量達368套，四房有224套，五房和復式分別有104套和55套。

開發商并非“不缺錢”

        尚海灣豪庭的“惜售”，似乎表明開發商恒盛地產不缺錢。然而，事實并非如此。

        在退房消息發布三周后，上海實業控股有限公司（00363,HK，以下簡稱上實控股）6月11日發布公告稱，已與恒盛地產控股有限公司  （以下簡稱恒盛地產）達成一系列協議，擬以20億元的價格收購恒盛地產全資控股的上海尚海灣豪庭項目4幢在建樓盤，3年后恒盛地產有權通過旗下子公司回購此項目，期間上實控股有望獲得股權收益9億元，2010年~2012年的收益分別為3.6億元、3.6億元、1.8億元。

        這一投資協議，被外界認為是變相抵押借款，地產界對此并不陌生。然而，在當前的市場環境下進行“高息”融資，暴露出恒盛地產對資金的渴望。

        與2007年相比，現在地產行業的融資環境要寬松得多。國務院剛剛下達政策，允許開發商在商品住宅項目的自有資本金比例下降到20%，而且三年期的貸款利率已經下降至5.4%。業內人士分析，恒盛地產若不是找不到其他更低成本的融資途徑，絕不會以三年高達9億元的變相利息（股權收益），向上實控股融資20億元。

        觀點地產網的報道稱，恒盛地產目前的總借貸為68.7億元，其中45億元將于1年內到期，另外，其年度資金開支達120億元。

將再次赴港IPO

        由于缺錢，恒盛地產一直希望能赴港IPO。恒盛地產執行董事、總裁程立雄曾主動向媒體透露，DESCIA、  高  盛  的  聯  屬  人  及DBRealEstate（德意志銀行房地產基金）已經成為恒盛地產的戰略投資者。保薦人目前仍為德意志銀行及摩根大通。

        2008年6月16日，恒盛地產曾在香港啟動路演，并計劃于7月中旬上市，融資約10億美元，但最終未能成行。有分析人士稱，這主要是因為受市況影響，恒盛地產很可能會以資產凈值折讓50%定價。

        近日，恒盛赴港IPO的風聲再起。程立雄曾表示將選擇適當時機進行IPO，但目前尚無明確時間表。

融資前景不樂觀

        無論如何，恒盛地產的融資能力將受到市場考驗。恒盛地產與目前在香港上市的主要幾家地產公司，如富力、保利、中海、綠城等相比，在規模、銷售額、利潤額方面都存在差距。

        目前，尚無法從公開渠道了解到恒盛地產的年銷售額。來自易居中國的不完全統計顯示，主要業務在上海的恒盛地產，旗下尚海灣、陽光威尼斯、陽光巴黎等四個位于上海的樓盤今年的合同銷售額約為41億元  （其中包含了合同撤消房源）。這與龍湖、恒大等計劃在香港上市的準房股企業相比，差距較大。

        在土地儲備方面，恒盛地產執行董事、總裁程立雄曾透露，公司目前的在售樓盤大約有10個，2009年的在建面積約為110萬平方米，土地儲備約為1500萬平方米，分布于上海、北京、天津、南通、哈爾濱等地。

        易居中國對該公司的評價是，在香港上市的房地產企業中，恒盛地產規模與中新地產、奧園地產等房地產公司接近。目前公布報表的奧園地產，截至昨日中午收盤，每股僅1.940港元，其每股凈值卻高達2.46港元。

        盡管香港股市已比早前明顯見好，但仍有不少內地房產股的價格低于凈資產。面對凈資產的大幅折讓，恒盛是否仍然急于赴港IPO？《每日經濟新聞》將繼續關注。



媒體轉載、摘編本報所刊作品時，請注明來源于《每日經濟新聞》及作者姓名。

每經訂報電話

北京：010-59604220  上海：021-61213899  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011