國家統計局日前公布了2009年上半年全國房地產市場運行情況，中金公司認為，總的來看，上半年房地產投資已經呈現明顯回暖趨勢，在宏觀經濟政策“微調”的格調下，繼續看好房地產行業在年底反轉，維持對于房地產板塊“向好”的投資評級，但限于目前較高的板塊估值，建議投資者逢低吸納地產股。

上半年房地產投資超預期

        中金公司認為，房地產投資增速超出預期，行業反轉趨勢更加明顯。上半年累計投資達1.45萬億元，同比增速9.9%，較1~5月提高3.1個百分點，6月單月完成投資額4340億元，同比增長18%。結合五六月份地王頻出的情況來看，開發商在經歷前幾個月去庫存化、改善現金流之后，已經開始進入買地開工的新一輪循環。雖然六月份單月投資額受半年度統計匯總影響較大，但就目前形勢分析，全年投資增速很有可能超出中金公司原5％~10％的預期。

        銷售數據大幅超出中金公司預期，六月份單月量價齊升。上半年累計商品房銷售面積達34109萬平米，同比增長31.7％，增幅較5月份繼續提升6.2個百分點，單月銷售9465萬平米，較2007年及2008年同期分別增長40%及50%。而從分業態類型來看，住宅當年累計銷售面積增長33.4％，辦公樓累計銷售面積上漲7.6%，商業營業用房累計銷售面積增長16.4%，呈現出明顯的結構分化；銷售額方面，商品房銷售額和商品住宅銷售額同比分別增長53.0％和57.1%，銷售均價則繼續呈現上升趨勢，較5月份累計成交均價有所提升。

        新開工面積同比下降10.4%，降幅比1~5月縮小5.8個百分點，而房地產資金來源方面，1~6月房地產開發企業資金來源同比增長23.6％，較1~5月提升7.5個百分點，其中國內貸款同比增長32.6%，增幅較1~5月提升16.8個百分點，個人按揭貸款同比增長63.1%，增幅較1~5月提升23.3個百分點。5月底房地產行業資本金要求大幅調低，以及六月份寬松的信貸投放有效地減低了開發商資金壓力，促進了購房需求，從而刺激了開發商加大投資力度增加新開工。

企業盈利未來將改善

        土地購置面積同比下降26.5％，降幅較5月份回落2.1個百分點。土地開發面積同比下降15.2%，降幅較上個月擴大1.9個百分點。中金公司認為，隨著資金面逐步寬松，開發商在購置土地上將會更加積極，土地購置指標將會在下半年有所改善。另外，在建面積23.97億平米，同比增長12.7%，增幅提升1個百分點；竣工面積同比增長22.3％，較1～5月回落0.3個百分點，基本符合中金公司的預期。

        6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，而5月份是下降0.6%；環比則上漲0.8％，漲幅較5月份擴大0.2個百分點。廣州和深圳分列新建住宅銷售價格及二手房銷售價格全國月度環比漲幅首位。房屋銷售價格的持續上揚驗證了中金公司之前對于行業的判斷，即在成交量持續維持高位的情況下，在供給增加有限的地區，特別是一線城市，房價將呈現結構性上漲；同時，房價上漲以及新增供應進入市場的存在滯后將使得開發商在經歷上半年去庫存化后將更加注重于利潤指標，未來兩年企業盈利狀況有望得到改善。  中金公司



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