NBD訊（實習(xí)生葉磊）剛剛在2008年經(jīng)歷寒冬的房地產(chǎn)市場，在今年春節(jié)后迎來了“小陽春”，隨后上半年的房地產(chǎn)市場迅速走出了“V”字形，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，結(jié)束了自2008年12月以來的連續(xù)6個月負增長，半年內(nèi)中國樓市從冰點迅速走向沸點，并在7月出現(xiàn)“價漲量跌”的分化現(xiàn)象。在這樣一個十字路口，房價是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫？下半年樓市的走勢如何，向左走還是向右走?

春天早到

   “冬天到了，春天還會遠嗎”，雪萊的名句是眾多處于困境的人前進的動力。已經(jīng)過去的2008年，無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，但是在2009年，房地產(chǎn)的春天來得太早了一些，寒冬來得快去得也快，半年內(nèi)中國樓市從冰點迅速走向沸點，部分地方的樓盤價格都已飆升至歷史高點，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是回暖，而是重新開始過熱。

   上半年我國房地產(chǎn)市場的走勢令人驚異。3月份以前依然延續(xù)著2008年年末的疲弱，之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長，房價快速飆升，尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市房價節(jié)節(jié)攀升，引起業(yè)內(nèi)業(yè)外一片驚呼。3月，全國70個大中城市房價結(jié)束了此前連續(xù)數(shù)月環(huán)比為負的局面，轉(zhuǎn)為正增長，成交量亦創(chuàng)下歷史記錄。其后，房價環(huán)比漲幅連續(xù)放大，中心城市高端住宅成交明顯回升，已經(jīng)絕跡一年多的炒房客重現(xiàn)市場。

    以北京為例，北京市統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅價格已經(jīng)連續(xù)4個月上漲。上半年，北京四環(huán)路以內(nèi)新建住宅期房均價為16967元/平方米，比一季度上漲1843元；四環(huán)至五環(huán)路住宅期房均價為15748元/平方米，比一季度上漲951元。許多項目的售價，已經(jīng)超過2007年房地產(chǎn)市場過熱時期的最高價。

    根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，結(jié)束了自2008年12月以來的連續(xù)6個月負增長；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。這是2009年房屋銷售價格連續(xù)第四個月出現(xiàn)環(huán)比上漲，從3月至6月，環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國各地區(qū)房價出現(xiàn)“普漲”格局，差別只是漲幅不同。6月份，銷售價格環(huán)比上漲的城市從3月份的39個上升到67個。國家統(tǒng)計局全國房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)顯示，1－6月全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，1-7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比增長11.6%，增幅比1-6月提高1.7個百分點，比去年同期回落19.3個百分點。其中，商品住宅完成投資12427億元，同比增長8.2%，比1-6月提高0.9個百分點，比去年同期回落25.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。

    這一輪房地產(chǎn)迅速回暖的根本原因，一是首付下調(diào)釋放出了大量的剛性購買需求；二是年前房價的大幅下調(diào)讓許多炒房者認為抄底時機已到；三是上半年天量信貸等政策支持。從今年3月開始，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)的春天就這樣早早就到了。

價漲量跌

   在經(jīng)歷了持續(xù)數(shù)月的整體回暖之后，7月，全國樓市出現(xiàn)了分化。雖然房價依然堅挺，但部分城市住房成交面積出現(xiàn)了大幅下滑。7月，全國30個大中城市住房總成交面積環(huán)比下降了約4%。其中，杭州、廣州、深圳的住房成交面積，環(huán)比跌幅分別達到了38.86%、33.81%與18.47%。這三個城市的住房成交，已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌。上海住房成交面積亦環(huán)比下降了5.83%，北京、重慶則分別上升了3.07%和7.9%，顯示市場成交情況相對平穩(wěn)。

   在剛剛過去的8月的第一周，全國樓市成交量繼續(xù)下滑，不過房價依然未見松動跡象，而且還在繼續(xù)上漲，不少城市的房價已經(jīng)接近歷史高位。數(shù)據(jù)顯示，33個大中小城市，樓市成交面積環(huán)比上升的城市只有11個，在下跌的22個城市中，有13個環(huán)比降幅超過10%。在成交面積環(huán)比下跌的城市中，重慶、廣州跌幅均超過20%，北京、成都、武漢、深圳也出現(xiàn)比較明顯的環(huán)比走低。業(yè)內(nèi)人士認為，成交放緩主要是因為去年積存的購買力，大部分已經(jīng)在今年上半年進行了消化，而7月是傳統(tǒng)樓市淡季，供應(yīng)量也有所減少。

　 盡管成交量在下滑，但是樓市“價漲量跌”的局面并沒有完全改變。7月上海商品住宅成交均價達到平方米15770元，環(huán)比上漲1.58%，這也是今年3月以來連續(xù)5個月出現(xiàn)上漲；而深圳商品住宅銷售均價平方米超過16000元，環(huán)比6月上漲8.47%。

   高端住宅是樓市的“龍頭”板塊，上海樓市則是中國內(nèi)地樓市的風(fēng)向標。剛剛過去的一周，上海房價創(chuàng)歷史新高，在高端物業(yè)星河灣和黃浦灣的熱銷數(shù)據(jù)影響下，上周房價在金融危機的逆勢中終于創(chuàng)出了19603元/平方米的歷史最高水平，比上一個高峰2008年6月16－22日創(chuàng)下的17483元/平方米高出12%。上海目前在售的35000元/平方米以上的高端住宅樓盤超過20個，主要以陸家嘴板塊、新天地板塊為代表。

   自今年4月高端住宅市場啟動以來，前幾年賣不出去的高價房猶都有了銷路，滯銷四年的湯臣一品，自6月22日推售C棟以來，已有24套房源被售出；同時，B棟亦已累計出租27套房源。高端住宅市場全面啟動，可以看作是投資客大舉入場、樓市出現(xiàn)泡沫最具說服力的證據(jù)：超過35000元/平方米的高端住宅，無論自住還是租賃，都不能算是剛性需求了。

   在剛性需求受到抑制和投資客大舉進入樓市的情況下，房價被投資客炒高，而真正的住房需求受到抑制，就會出現(xiàn)目前價漲量跌的情況，說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)積聚了泡沫。

虛火過剩

   全國房價整體呈現(xiàn)溫和上漲的同時，一些熱點城市、熱點區(qū)域的房價則出現(xiàn)了過熱跡象，今年3月以來，北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市的房價上漲較快。

   同時，房地產(chǎn)市場的熱度反映在土地市場上，是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情不斷高漲，各地“地王”頻現(xiàn)，在今年5-6月，全國接連誕生將近10個新“地王”。據(jù)最新公布的土地交易信息顯示，5月份，全國60個重點城市共成交土地553宗，同比增長73%；成交土地面積2686萬平方米，同比增長89%。同時，隨著市場熱度不斷上升，一些城市出現(xiàn)了較為普遍的開發(fā)商捂盤惜售，使許多購房者加入盲目追漲的行列。

   熱點城市房價快速上漲，既有合理因素的支撐，也隱藏風(fēng)險較大的因素。除了剛性需求大量入市外，主要的推動因素是投資性需求，在對未來通脹預(yù)期的心理影響下，投資性需求大量進入熱點城市的房地產(chǎn)市場，推高了房價。據(jù)悉，部分城市超過四成的購房者都是以投資投機型為主，其中有大量外地甚至是海外的投資者。

   高端住宅是樓市的“龍頭”板塊，上海樓市則是中國內(nèi)地樓市的風(fēng)向標，自今年4月高端住宅市場啟動以來，前幾年賣不出去的高價房猶都有了銷路，高端住宅市場全面啟動，可以看作是投資客大舉入場、樓市出現(xiàn)泡沫最具說服力的證據(jù)：超過35000元/平方米的高端住宅，無論自住還是租賃，都不能算是剛性需求了。

   北京廣渠路地王以40.6億元拍出之后，業(yè)內(nèi)大腕潘石屹反復(fù)向媒體申訴：“地價太不理性了，實在是看不懂。”目前土地市場的瘋狂，缺乏宏觀經(jīng)濟形勢和實體經(jīng)濟的支持，顯得有點基礎(chǔ)不牢，可能助長新一輪樓市泡沫。當投機需求取代剛性購買及升級換代等正常的購房需求，成為樓市需求主要部分的時候，樓市泡沫將被迅速擴大，造成虛火過剩。

   樓市虛火的最大推動力仍然是今年上半年的天量信貸，上半年累計新增信貸已達7.37萬億元，遠超年初政府設(shè)定的全年新增貸款下限目標5萬億元，7月份的新增信貸為3559億元，全年可能會接近10萬億。在大量的流動性瘋狂注入市場之后，尚未完全復(fù)蘇的實體經(jīng)濟并不能吸收如此的信貸量，樓市與股市自然成為投機者資金的最好去處，旺盛的投資需求帶動了股市樓市的雙雙暴漲。這時，通漲或許已經(jīng)不再是預(yù)期，而是已經(jīng)真實到來，先在股市樓市為核心的資產(chǎn)領(lǐng)域，然后將會傳導(dǎo)到消費領(lǐng)域。

未來走勢

   房地產(chǎn)籠罩在虛火過剩之下，預(yù)計在今年下半年宏觀政策不會出現(xiàn)大的改變，但市場已經(jīng)開始出現(xiàn)貨幣政策微調(diào)和房地產(chǎn)信貸收緊的預(yù)期，如果房價繼續(xù)過快上漲，不排除政策再次收緊的可能性。近期銀監(jiān)會不斷重申嚴格執(zhí)行二套房貸政策，高端市場成交速度逐步放緩。政策微妙，投資客可能暫緩出手。

   房價節(jié)節(jié)攀升，對于價格極為敏感剛性需求客戶的心理影響不小，因而出現(xiàn)停止追漲現(xiàn)象。隨著近期銀監(jiān)會不斷重申嚴格執(zhí)行二套房貸政策，高端市場成交速度也逐步放緩。據(jù)中原地產(chǎn)介紹，目前浦東陸家嘴、盧灣新天地等高端區(qū)域，投資客比例已占4成，此類投資客對于政策的變化較為敏感，因此近期嚴格執(zhí)行二套房政策的申明使得投資客出手謹慎，一旦有進一步的調(diào)控政策出臺，預(yù)計投資客會持幣觀望，謹慎入市。

   隨著市場可售房源的減少以及買賣雙方心理價差的拉大，上海二手房成交量出現(xiàn)回落跡象。據(jù)上海中原對旗下150家分行進行的抽樣統(tǒng)計，7月1日至23日，該公司二手房成交量比6月份下降約20%左右，個別高端區(qū)域如盧灣區(qū)新天地、浦東新區(qū)陸家嘴等下滑了4成左右，是連漲5個月后的首次下滑。另據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月份該公司二手房成交套數(shù)環(huán)比減少了10.11%。

   目前樓市行情將逐漸分化，前期交投過熱的板塊，當前正面臨有效供應(yīng)量不足以及房價虛高等問題，下半年回調(diào)壓力增大。而萬科董事長王石也對房價走勢作出了自己的判斷：“今年六、七月份，雖然國家仍表示將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，但很明顯，銀行系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)開始控制二套房貸。只要嚴格起來，房價仍舊會下來。”

   即使處于政策真空期，如果市場成交持續(xù)大幅下滑，預(yù)計房價在下半年也將出現(xiàn)調(diào)整。