昨日下午拍賣的長風6B、7C地塊，共有69家房地產公司參與，其中包括眾多一線開發商，最終中海地產以70.06億元奪下了長風地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達129%。長風地塊6B、7C地塊一舉奪下“中國地王”稱號。但在懂地產的專業人士眼中，上述地塊的熱拍僅僅是“好事者”的熱鬧。真正值得關注的，是本月28日截止提交競買申請的商辦綜合用地——徐匯濱江地塊。

        “兩幅土地（長風地塊及徐匯濱江地塊）的起拍價，便說明了其在政府心目中的地位高下。”方方地產咨詢機構地產咨詢經理趙豫川說，徐匯濱江的土地底價其實比長風地塊高得多，因而具有更高的價值。只是因為商辦綜合用地的開發難度太大，只有少數開發商才具備開發能力，才導致徐匯濱江地塊的推出沒有長風地塊轟動。

        “如果徐匯濱江供應的不是商辦用地，而是住宅用地，今年出產的上海‘地王’可能全部會在徐匯濱江。”在徐匯濱江區域開發恒盛·尚海灣項目的上海鑫泰房地產公司營運總監李旻說。

        此前，徐匯區宣傳部副部長周堅曾介紹說，徐匯從2003年起決定終結“地源－房源－商源－稅源－財源”的“土地經濟”的發展模式，特別是世博園周邊、沿黃浦江從盧浦大橋到徐浦大橋的濱江地段的8.7平方公里的黃金地段，更是頂住了建“豪宅”的巨大誘惑，代之以現代服務業為主的發展模式。這使得徐匯濱江的住宅用地更加稀有，也更加“撩人”。

世博會引鳳

        事實上，徐匯濱江的開發規格要遠遠高于上海其他區域。能在徐匯濱江取得房地產項目的公司，全都是全國一線的地產巨頭：中海、綠地、恒盛地產、民航華東局、上實……名字一個比一個響亮。

        尤其是今年4、5月份，綠地以12億元獲得徐匯船廠路地塊的同時，更是贏得了“熊市地王”的聲譽。在土地市場普遍不被看好的時候，綠地敢于在徐匯濱江大手筆出手，被認為主要是為了能讓開發的項目看到世博會。

        綠地集團內部人士透露，船廠路地塊的投資將達到30億元以上。建成之后將成為徐匯區濱江地標性現代服務業項目，由兩棟高層寫字樓為主體和三層商業休閑購物街組成，建成后將打通整個徐家匯與濱江之間的商業部分，將整個徐家匯商圈連成一片。

        而在船廠路地塊，新拍賣的龍華路1960號地塊也已經被規劃圍繞地鐵7號線和12號線的換乘樞紐浦江南浦站，建成具有商業購物、辦公居住等多重功能的核心CBD，會是上海最熱鬧的一個去處。

        業內認為，在浦江南浦站CBD建成后，徐匯濱江和徐家匯核心商業圈將趨于融合，最終形成一個輻射盧灣、黃浦、浦東、徐匯、閔行、松江六大區域的超大規模商業片區。除了徐家匯的傳統消費、餐飲、娛樂等功能外，還擴增了辦公、旅游、航空、科技等多重功能，進一步提升徐家匯的吸引力。

        中共上海市徐匯區委書記、區人大常委會主任茅明貴在今年4月份的一次講話中，明確徐匯濱江是徐匯今年經濟發展的重頭，已花費巨資改變濱江的面貌。

        在上述講話發表的同時，上海徐匯濱江投資有限公司已經悄悄開始對徐匯濱江公共開放空間綜合環境建設工程項目位進行施工，將這個浦江之濱最后一片處女地，建成為黃浦江兩岸綜合開發計劃的重要組成部分。其中，位于東安路附近的一期東段建筑，是整個徐匯濱江公共開放空間綜合環境建設工程中最重要的節點。項目總建筑面積43484平方米，采用“慢生活”的設計，詮釋黃浦江濱江建筑的特質。

        同期，民航華東管理局也正式宣布參與開發徐匯濱江。該局投資20多億元，在徐匯當地成立一家項目公司，開發高檔酒店、寫字樓、商業市場等諸多房地產業態，為大飛機作配套。

        因為世博會而對徐匯濱江區域產生濃厚興趣的大地產商，遠遠不止內地公司。在今年3月的徐匯濱江土地推介會上，和黃、新鴻基地產、恒隆地產、信德集團和嘉華集團等多家港資地產巨頭紛紛出席，希望能獲得徐匯濱江地塊的最新信息。境外媒體更一度把徐匯濱江區域稱為“上海世博會園區”。世博會正在為徐匯濱江引來更多的“鳳凰”。

16倍的房價增長

        “我不得不佩服我的老板。他的眼光和思路非常人可比。”恒盛·尚海灣的營運負責人李旻感嘆，在恒盛接手徐匯濱江板塊時，幾乎沒有任何人想到，世博會會讓徐匯濱江產生如此巨大的改變——成為徐家匯的延伸、大規模建立濱江綠化帶、引入大飛機配套項目。但意識超前的恒盛地產顯然更清楚，徐匯濱江對整個上海的重大意義，趁其他公司猶豫未絕之時，搶先購得大片土地，開發總面積近80余萬平方米的城市綜合體。

        如今，上海市中心總建筑面積多達80余萬平方米的大片地塊在土地市場早已絕跡，徐匯區政府對濱江的保護性開發政策，更使得臨水濱江的住宅用地極為稀有。

        “即使是具有住宅用途的綜合地塊，住宅部分也多數不是靠江的，能否看到江景更是未知數。”方方地產咨詢機構地產咨詢經理趙豫川說。恒盛地產當年的超前意識和膽識正在為它們迎來豐厚的回報。

        “世博會提升徐匯濱江土地價值的作用顯而易見。”中海地產上海公司曾經負責中海瀛臺項目的一位營銷經理感嘆。事實上，自中海瀛臺在徐匯濱江首度公開以來，一直是受購房者熱捧的明星項目，樓盤價格也一再上升。中海地產內部人士表示，開盤前從沒有想過中海瀛臺會如此熱銷，也沒有想到會賣到現在這樣高的房價。

        在徐匯濱江附近開了8年房屋中介店的地產老板更是感嘆，徐匯濱江的房屋升值幅度，要比上海大多數板塊都要高。2002年時，當地最知名樓盤——盛大花園最貴房源的售價在5000多元/平方米。而現在位于徐匯濱江的尚海灣即將推出它們南區“樓皇”產品——“江鉆”，預計售價將超過88000元/平方米。七年時間，房價整整漲了16倍以上。而上海目前大多數區域2002年以來的房屋升值幅度僅僅只有5～7倍。

        徐匯濱江8年時間城市建設、產業規劃、商業發展帶來的巨大改變，讓參與其中的開發商獲益良多。但是，在很多業內人士眼里，整個徐匯濱江的價值提升過程相當漫長，目前僅僅是開始。對有志進入該區域的開發商來說，任何時間在上述板塊買地都是好機會。  （楊羚強）



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