每經記者  張敏  發自北京

        “這塊地不貴，我們拿這塊地時不是拍腦袋決定的。”在近日舉行的“2009中國房山長陽城市建設模式研討會”上，萬科北京公司總裁毛大慶表示。

        9月7日和28日，萬科分別以22億元和29.3億元的價格拿下北京市房山區長陽鎮1號地和5號地，樓面地價分別達到6443元/平方米和5726元/平方米，高出房山區平均地價水平近三倍。

        隨著軌道交通建設的推進，北京市的郊區地塊越來越受熱捧。

        根據房山區政府的數據，在萬科拿地之前，房山區已經通過村莊整體搬遷改造的方式，節約出1.25平方公里的建設用地指標。同時，拆遷農民得到了每戶62萬元補償款、或不超過160平方米安置房的補償。房山區今年的土地出讓款已達到了近70億元。

        據悉，中國系統工程學會正在將這種土地出讓中引入  “投融資規劃”的“長陽模式”進行梳理，準備上報相關部門，并擬在全國推廣。

        不過，有業內人士認為，從萬科拿下長陽地塊開始，房山區已經出現了“地王拉不動房價”的現象，這說明市場泡沫已經足夠龐大。因此，所謂的“投融資規劃”，也許只是一個營銷噱頭。

暴漲的“土地財政”

        所謂“投融資規劃”，是將長陽鎮土地開發涉及的村莊拆遷、基礎設施建設等各項費用折現計算，折合到土地成本后，看地價定為多少才能保持盈利。

        據了解，今年北京市土地整理儲備中心向房山區提供融資49億元，其余資金由房山區政府和長陽鎮政府負責籌集；待土地出讓后，再償還北京市方面提供的融資，增值收益則歸房山區政府。

        目前，僅萬科獲取的這兩幅地塊的土地出讓收入，即足以償還北京市方面的全部投資。

        北京市房山區政府提供的資料顯示，在長陽鎮于2006年啟動的鎮區規劃中，共涉及15個自然村，人均建設用地面積高達226平方米。房山區區長祁紅向《每日經濟新聞》記者表示，通過土地整理，將農民納入到城鎮社區或新村中來，人均所占建設用地面積可至少降低到150平方米，共可節約1.25平方公里的建設用地指標。

        他表示，按其中50%的土地可用于出讓、容積率為1.5來計算，可建設房屋約100萬平方米。如果按照房山區現有1450元/平方米的出讓土地招拍掛平均樓面地價，出讓總收入為14.5億元。

        祁紅向記者算了一筆賬：按照1800元/平方米的建筑成本計算，根據15個村的合并搬遷補償方案，可以初步測算村莊合并搬遷總投資約為35.5億元。同時，長陽鎮30條市政道路建設約需要12.06億元，供電站等基礎設施建設需要3.62億元，小學等公共設施建設需要5.35億元，公建設施共需支出21.03億元。投資合計56.53億元。

        經過測算不難發現，單是萬科、北京城建9月拿下的三個地塊，總價就達66.4億元，不僅彌補了投資總成本，還使房山區政府凈賺近10億元。房山區副區長吳會杰在  “研討會”上表示，長陽鎮年底前還將推出不少于100萬平方米的土地。

周邊新盤跟風漲價

        地價高企直接影響到房價。《每日經濟新聞》記者調查發現，作為房山區距離市區最近的城鎮，目前長陽鎮的在售樓盤中，“西棕櫚灘”的均價為9200元/平方米，下月即將開盤的“原香小鎮”均價為7500元/平方米。在整個房山區，樓盤均價僅為5000~6000元/平方米，甚至有3000元/平方米以下的房子。

        記者發現，在萬科拿下這兩塊地后，長陽鎮的不少樓盤開始調高售價，調整幅度約1000~3000元/平方米。原定于9月中旬開盤的某知名樓盤也推遲了開盤時間。不少分析人士認為，按照萬科的拿地成本，未來房價肯定要賣到1萬元以上，這也是周邊樓盤漲價的重要原因。

        有業內人士表示，由于永定河的存在，房山區長期以來承擔著“泄洪”的功能，政策優惠較少，發展也相對滯后。體現在房地產市場上，則表現為“價格洼地”。

        這也許可以平抑市區高企的房價。中國人民大學土地管理系主任葉劍平認為，如果郊區的學校、醫院等公共配套設施建設能夠跟上，整個城市實現公共服務均等化，將有望在推高郊區地價、房價的同時，分擔市區內的高房價，即產生“房價扁平化”的效果。

        另一方面，房地產經紀機構美聯物業的報告卻顯示，與大興、通州、廣渠路“地王”帶動周邊樓市價格上漲不同，長陽“地王”出現后的半個月內，該區域的二手房價非但沒有上漲，反而下跌2%，二手房成交量也出現了10%左右的下降。

        美聯物業市場部總監張大偉表示，雖然房山區的在售樓盤都在漲價，但今年以來，房山區的新商品房空置率在北京各區縣中一直排名前五，說明市場泡沫已經較大，更遑論拉低市區房價。

        中國土地勘測規劃院副院長鄒曉云也向記者表示，由于市政建設周期較長，且該區域能夠分流的人口和資源有限，因此，這并不是平抑房價的有效手段。只有釋放城市中大量的空置房屋和土地，并通過金融政策抑制投資性需求，才能緩和快速上漲的房價。

消滅“城中村”？

曾幫助長陽鎮做區域規劃的北京大岳咨詢公司總經理金永祥告訴《每日經濟新聞》記者，在土地一級整理開發中，在做好鎮區規劃的基礎上，提前將土地投融資規劃引入，這種模式在北京尚屬首創。

        在通常的開發區規劃中，由于政府缺乏資金，多數情況下只能先把“毛地”賣出，通過這部分資金來進行配套設施建設。這不但會降低投資人的預期，導致土地貶值，而且也容易因為缺乏整體規劃，而造成  “城中村”、“斷頭路”，以及“釘子戶”、“爛尾樓”等現象。

        北京市規劃委員會副主任夏林茂表示，如果缺乏規劃，在城市開發建設中，很容易形成開發商“吃了肉，吐出骨頭”的現象，其中，“藏污納垢”的“城中村”就是典型例子。

        夏林茂表示，目前北京市共有450個村莊需要進行“城中村”改造，花費的成本至少是千億級的，這些本來應該從開發商的前期利潤中支出的部分，不得不由政府買單。對于政府的財政來說，無疑是一個極大的負擔。

        金永祥向記者表示，除了長陽鎮以外，目前房山區還有多個項目正在進行土地開發中的“投融資規劃”。他透露，在為房山區做規劃的同時，公司正在整理這種模式，準備由中國系統工程學會提交給相關部門，并希望能在北京乃至全國推廣。

開發經驗還是營銷噱頭？

        表面上看，房山區長陽鎮政府通過“投融資規劃”出讓土地，解決了公建設施配套的資金來源，提高了財政收入，是一種不錯的模式。

        但鄒曉云表示，城鄉結合部一向是較為混亂的區域，這或許與我國的城鄉二元體制有關。做好科學規劃是一種很好的解決辦法，但最根本的問題在于安置好土地出讓中的失地農民，而不是只專注于城市規劃和“土地財政”。

        另一方面，消費者也未必認同這種模式下產生的高房價。“如果明年長陽的房子能漲到1萬元/平方米，那肯定是有泡沫的。”計劃在北京西郊買房的黃女士向  《每日經濟新聞》記者表示。和開發商不同，她對這個區域信心不足。“從長陽坐車到金融街，最少要花半個小時，還不算堵車的因素；同樣是郊縣，從通州到國貿只需要15分鐘。”

        日前，記者特意乘車從金融街前往長陽鎮，駛出五環后，便發現雖然路況尚可，但道路兩側多是未開發的荒地，彎道較多，途中還經過一個收費站，全程用時40分鐘。

        根據規劃，地鐵房山線最早將于明年底試運營，全程時間將可能只有24分鐘。目前在長陽鎮的不少區域，開發商已經開始“大興土木”，同時啟動的，還有道路等基礎設施建設。據了解，房山區政府正在與北京市政府協調，計劃引入一些高校的分校區。

        張大偉認為，即便如此，也很難讓房山的房價漲起來。“燕郊早就建了‘大學城’，交通也比較便捷，但這么多年了，房價還是上不去，北京的有錢人顯然也不會去燕郊買房。”

        張大偉表示，與很多發達國家不同，中國的城市化進程剛剛起步，還未發展到城市人口向郊區回流的階段。這個現狀不是修幾條地鐵、建幾所學校和醫院、完善一些配套設施所能夠改變的。

        他表示，萬科高價拿地或許是“戰略選擇”。鑒于萬科一向謹慎的作風，未來兩三年，這一點或與“地鐵房山線”一起，成為很好的營銷噱頭。



如需轉載請與《每日經濟新聞》聯系。未經《每日經濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

每經訂報電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無錫：15152247316