每經記者  黃惠敏  發自深圳

        前日，香港市場傳出消息，指香港金管局正研究限制豪宅按揭，樓價超過2千萬，按揭成數有目前的七成減至六成。此消息未得金管局證實。此前，金管局因銀行“按揭利率價格戰”一事曾對香港的銀行發出警告。

        近來，香港地區豪宅新盤出現約每平方米70萬元的天價成交記錄。盡管有地產商質疑天價豪宅的可能性，但是香港豪宅價格上漲很快已成事實。

        中國銀行（香港）有限公司經濟研究處研究員應堅在最近一期中銀《財經述評》中指出香港豪宅價格過快上漲有可能蔓延到普通住宅市場，其風險應引起重視。他認為，香港超低按揭利率將給銀行業經營帶來一定風險，并同時推高樓價，另外深港兩地樓市已經出現互動，一旦深圳樓市泡沫破滅，香港樓市亦會受到牽連。

超低按息損害銀行業

        豪宅價格上漲過快，市場人士擔憂這或蔓延到香港的普通住宅市場。而香港銀行業一番“按揭利率價格戰”，也引發了對銀行業經營風險的擔憂。

        上述報告指出，今年以來，由于資金充裕，香港銀行業資金成本降至很低水平。急于尋求資金出路的銀行把先于實體經濟復蘇的樓市作為一個主攻方向，利用最優惠貸款利率與同業拆息之間的息差空間，設計按揭利息產品，價格競爭激烈。9月中旬，金管局曾就銀行按揭貸款發出通告，對有個別香港銀行提供全期低至最優惠利率減3.25厘的做法表示關注，認為香港銀行激烈的按揭利率價格戰不可維持，可能有損銀行業利潤率并導致風險上升。

        應堅認為，超低按揭利息對銀行業經營帶來一定風險。香港最優惠利率與同業拆息之間的長期息差P-H為390點，而銀行以當前500點的息差定價，金管局擔憂，一旦P-H恢復正常，銀行凈息差會大大收窄，盈利空間被蠶食。

        香港永隆銀行行長朱琦此前在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，按揭業務是香港各家銀行都努力爭取的業務，特別是當地的零售銀行，各家都會把按揭業務都視為重要的業務。但他認為，低利率吸收客戶非常容易，但是這不符合銀行的整體利益。

深港樓市互動增強

        “港深一體化”慢慢滲入，兩地樓市聯動有增強跡象。

        上述報告指出，近年來香港與內地、特別是深圳的樓市之間聯動性明顯增強，原因主要在于兩地樓市資金往來越來越方便。2005年～2008年，深圳一手住宅成交價格上漲了1.2倍，漲幅大于其他城市，報告指出香港人大量購買深圳住宅是其中一個重要的促成因素。

        導致香港地區這輪樓市反彈的因素，除了全球量化寬松環境不變以及樓市供應偏緊狀態沒有緩和跡象外，該報告指還跟外來資金、特別是內地資金還在大量涌入有關。地產中介數據顯示，前三季度內地居民申請香港按揭貸款同比增長23%，并且有不少內地居民是全額支付房款。該研究員認為，香港與珠三角地區的樓市周期趨向一致。

        兩地樓市聯動，長遠來看使住宅供應更加多元化，但該報告指出，如果內地樓市微調成功，香港樓市受到影響不會太大，但如果泡沫繼續膨脹，并最終破滅，香港樓市則會受到牽連。



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