每經(jīng)評論員  葉檀

　　有三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房，這是房地產(chǎn)界著名的小潘同志給出的數(shù)字。

        北京核心城區(qū)的工體四號地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走，按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日，竣工日期為2008年3月31日，合同成為一紙空文，該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)。

        僅此一項轉(zhuǎn)讓，盈科大衍賺了多少呢？轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元，當初拍賣價為5.1億人民幣，按照當時的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，“小超人”大概賺了0.5億美元，3年利潤在78%以上。這樣好的買賣，還有誰會不囤地呢？

        如果“小超人”囤金，他的收益又有多少？2006年9月15日的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21日為953.85美元，盈利381.50美元，盈利為60%左右。也就是說，在中國一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。

        這不是“小超人”第一次玩轉(zhuǎn)土地市場，香港的數(shù)碼港項目就是玩轉(zhuǎn)土地與資本市場的典型。來看看香港理工大學會計學與金融學院副教授林本利先生的分析。1998年，盈科拓展（盈拓）向特區(qū)政府提出數(shù)碼港計劃，1999年3月時任香港特區(qū)財政司長的曾蔭權(quán)先生宣布有關(guān)計劃，電訊盈科免費得到土地住宅部分（名為貝沙灣）和商場的發(fā)展權(quán)，條件是需要為政府發(fā)展數(shù)碼港，然后便交給由政府全資擁有的數(shù)碼港有限公司。

        此后一連串的資本運作，可以上MBA教材。在取得香港“數(shù)碼港”資訊園區(qū)開發(fā)權(quán)后，盈拓成立盈科數(shù)碼動力（盈動），借“得信佳”的殼上市，股價一天狂升23倍，一天就賺了300多億，轟動全球金融業(yè)。不僅上市后股價從停牌前的1角多，飆升至3元多，此后借科網(wǎng)與地產(chǎn)雙重概念，很快攀升到20元。2000年2月，盈動宣布舉債900億元收購百年老店香港電訊，令股價沖上28元5角  （相當于現(xiàn)在的142元5角），到達高潮。在科網(wǎng)泡沫崩潰、收購計劃于2000年8月完成后，新公司電盈大股東及高層行使認股權(quán)與出售手上股票，套現(xiàn)40多億港元，而后股價足足跌去九成以上。其中的關(guān)鍵就是地產(chǎn)項目，在借殼得信佳時，李澤楷以香港數(shù)碼港發(fā)展權(quán)無償注入及總值24.6億港元的地產(chǎn)項目為代價，換取得信佳75%股權(quán)并握有一批可換股債券。

        由于電盈業(yè)績大滑坡，李澤楷提出私有化方案，通過承擔公司債務(wù)，幾乎“不費分毫”就可換取電盈全部股權(quán)。當時的背景是香港地產(chǎn)市場在2007年下半年在減息刺激下強勢轉(zhuǎn)暖，在港上市的地產(chǎn)股紛紛獲得大股東在二級市場上增持，所謂電盈私有化，主要是將其中主要盈利部分盈大地產(chǎn)私有化。由于香港證監(jiān)會出具證據(jù)反對，私有化動議被法院駁回，電盈小股東激動得落淚。

        現(xiàn)在我們可以理解為什么囤地好于蓋房。“面粉”貴過面包，說明通脹預期十分強烈，此時面粉也好，面包也好，他們的稀缺程度相同，但是囤積面粉有無數(shù)好處：面粉既可以像面包一樣暢銷，還可以免去開發(fā)成本，減少在開發(fā)過程中房價漲跌的不確定性。

        潘石屹先生所說的三分之一開發(fā)商囤地不蓋房，如果屬實，這是一個可怕的數(shù)據(jù)，說明中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底資本化、泡沫化了。上游開發(fā)商與某些地方政府一起囤地待價而沽，下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買高檔住宅與豪宅，業(yè)已占據(jù)購房者的35%以上，這絕不是普通的消費品市場，而是一個土地與現(xiàn)金為王的投資市場，土地成為重要的期貨品種。

        政府有針對開發(fā)商囤地的專門政策，2007年年中，國土資源部發(fā)出內(nèi)部通知，要求各地加快處置利用閑置土地：土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號地塊、上海的樓脆脆等案例來看，收回閑置土地的政策在多數(shù)時候成為一紙空文。更令人震驚的是如下數(shù)據(jù)，2007年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商囤地了10億平方米，國家土地儲備中心也在囤積大量土地，從2002年到2006年全國計劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)商購置土地總量僅14.5億平方米。

        如此泡沫、如此混亂的土地市場不改革，所有的人都會變成囤積者，最終將經(jīng)濟囤成一潭死水。



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