每經評論員  葉檀

　　作為中國豪宅的標志，湯臣一品不再孤單，也不再成為奢侈消費的道德風向標，因為中國已經進入豪宅拉動房價時代。

        多家研究機構監測的數據顯示，11月3日，湯臣一品成交了一套28樓的房源，這套面積597平方米的豪宅售價高達9609萬元，每平方米16.08萬元，打破了兩年前由它保持的每平方米14.2萬元的單價記錄，也創下上海有史以來住宅單價的最高記錄。

        豪宅暢銷成為房地產市場熱點。據戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市1月至8月十大熱銷樓盤的跟蹤研究發現，自6月份以來，四大城市商品住宅的成交結構中，高端及豪宅產品的成交占比(以銷售套數計算)已由1月至5月份的37%，上升到了最近3個月的49%。戴德梁行指出，高端及豪宅產品對于普通住宅的替代效應也是近期房價持續高走的主要誘因之一。

        北京、上海、深圳三個房地產一線城市的數據，可以印證豪宅市場熱得發燙。以深圳為例，9月成交量排名前10位的樓盤中，有8個屬于豪宅項目，導致9月深圳新房均價較年初翻番。上海同樣如此，有統計數據顯示，10月份，上海豪宅成交面積為6.4萬平方米，相比9月增加4.9%；成交均價為6.3477萬元/平方米，相比9月上漲了2.4%。另據中原地產提供的2009年北京市豪宅月成交占比數據顯示，今年春節過后，以高端公寓和別墅為主的豪宅成交占比逐月上升，3月份占比為9.4%，8月份升至20.6%，9月份進一步攀升至25.7%。

        豪宅購買者主要是投資客。深圳樓市的投資客比例已接近五成，豪宅市場中投資客比例更高，有的樓盤甚至超過八成。

        豪宅是財富的消化器。美國的房價低迷遙遙無期之際，中國房地產價格節節上升，而政府面對房價上升基本無動于衷，甚至有住建部權威人士在此敏感時刻表態，“住房優惠政策大部分無截止日期”，說明豪宅作為重要貨幣融通渠道，被暗中首肯。

        房地產拉動60個行業的作用不必多說，房地產的貨幣調節器功能不應被忽視。高地價與高房價的資金流向三個地方：一是流向地方政府，剛好彌補了今年稅費不足、無法滿足大型項目開工的難處。中原地產研究中心數據顯示，前三季度重點城市土地出讓金收入已經超越2007年全年水平，其中，10月份全國60個城市共成交住宅用地337宗，溢價水平超過100%的地塊共29宗，上海溢價水平最高，達到160%。二是流向開發商手中，剛好趕上開發商拍得土地后資金不足的空當。11月10日，國家統計局發布的《1~10月全國房地產市場運行情況》顯示，1-10月，房地產開發企業本年資金來源44034億元，同比增長43.4%。其中，國內貸款9119億元，增長53.0%；企業自籌資金14320億元，增長16.7%；其他資金20218億元，增長69.5%。在其他資金中，定金及預收款11755億元，增長59.2%。三是流向短期內兌現的投資客。持有物業大幅坐地起價轉手套現的不在少數。

        有人擔心巨大的房地產泡沫將引發經濟動蕩，不過這對于中國社會的沖擊并不大，原因在于金融杠桿使用得較少。在剛性需求冬眠后，巨大的房地產泡沫主要由豪宅投資客承接，首付比率提高，杠桿更低。相比萬千投資者關注的股市，樓市調控更加輕松。2001年，香港推出的“八萬五計劃”，加上“9·11”事件的多米諾骨牌效應，使香港樓市急瀉50%，香港社會近30萬戶在樓市上被深度套牢，成“負資產一族”。如果說美國的次貸將金融機構與普通民眾綁在了房地產戰車上，如果說香港的房地產貸款加長了金融杠桿，而在內地，買地全額付款，貸款必須放在銀行中。如果把個人按揭以資產證券化的名義出售給投資者，那就真的可以做到銀行獨得厚利，風險全給他人了。

        只要實體經濟實質性轉好，如同香港地區的經驗，通過數次加息，加上政府出臺平抑房價的政策，就會套死那些豪宅投資者，而房地產市場的泡沫自然消解。更妙的是，如此財富轉換非常合法，還能夠獲得民意的支持，開發商與豪宅投資者收獲不到一滴眼淚。

        房地產，豪宅，是中國貨幣政策的重要調節器。如果到12月末，對房地產仍然不出臺調控政策，那房地產投資就真的十分危險了。



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