每經記者  熊曉輝  發(fā)自上海

        在上海市政府11月4日拋出“上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核準”的消息后，上海迪士尼樂園項目的前期征地工作也就成為各方關注的焦點。

        “一期408.94萬平方米地塊征地補償登記工作已經結束。目前我們在擬定補償方案。”昨日，負責此次征地事宜的浦東新區(qū)征地事務署相關負責人向  《每日經濟新聞》記者透露。

        盡管官方的補償標準尚未正式公布，但參考浦東川沙地區(qū)的征地補償標準和拆遷標準，有業(yè)內人士保守估計，迪士尼首期征地400萬平方米，動遷成本將超過60億元。

補償方案仍在擬定

        “征地工作從9月份就開始了。”浦東新區(qū)征地事務署相關負責人告訴記者。

        《每日經濟新聞》記者在趙行村村委會看到，今年9月4日，浦東新區(qū)啟動了“川沙新鎮(zhèn)A－1地塊土地儲備項目”土地征用。

        征收土地方案公告顯示，征地位置西至A2高速公路，北至A1高速公路，東南至布宜諾項目02建設單元（即項目二三建設用地），合計征地408.94萬平方米，其中農用地300.16萬平方米，建設用地57.18萬平方米，未利用地51.60萬平方米。

        據接近該項目的有關人士透露，上海迪士尼樂園項目共分三期，實行滾動開發(fā)，其中，首期面積約4平方公里，首期投資約244.8億元。這一征地面積占上海迪士尼樂園規(guī)劃總規(guī)模的4成，是香港迪士尼樂園的3.2倍。

        “征地公告主要是針對集體。征地面積是由專業(yè)的測繪部門用儀器測出來的，以生產隊為單位核實宅基地和耕地的面積，與公布數字有誤差的，可以向土地部門反映。”上述征地事務署負責人介紹，相關征地補償登記已于公告截止日期（9月13日）前全部完成，包括征地面積和組成結構。

        “征地的項目是我們在做，主要辦理有關征收土地及土地補償。具體的補償方案我們還在擬定，擬定完了再報上級部門批準。批準后還要再公告，然后再進入具體實施階段。時間表我們現在也無法確定。”上述人士表示。

成本估算可能超60億

        盡管官方的土地補償標準尚未最終確定，但業(yè)內人士告訴記者，同一地段土地補償標準差別并不大，可以根據鄰近地區(qū)的征地標準進行估算。

        浦東新區(qū)征地事務署倪科長告訴《每日經濟新聞》記者：“浦東川沙地段的土地補償費是43.5元/平方米，建設用地和農用地是一個價錢。”這一標準與記者拿到的上海市房屋土地資源管理局2008年9月1日發(fā)布執(zhí)行的  《上海市征地土地補償費標準》中對川沙新鎮(zhèn)的補償標準34.8元/平方米相比，上升了25%。

        按43.5元/平方米的標準計算，“川沙新鎮(zhèn)A－1地塊土地儲備項目”408.94萬平方米土地征用的補償費接近1.78億元。上述業(yè)內人士表示：“根據  《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征收集體土地的補償包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費只是征地補償中很小的一部分，征地成本大部分費用發(fā)生在被征地勞動力安置、財物補償和房屋拆遷補償。”

        上海市房屋土地資源管理局在2008年9月調整土地補償費標準時做了一份抽樣調查，對征地成本的比例構成進行測算，其中，土地補償費占征地成本的3.1%、人員安置費占7.8%、地上附著物補償費占16.3%、青苗補償費占0.1%、房屋動遷補償費占55.8%、政府規(guī)費占1.8%、其他費用（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)安置土地費用等）占到15.1%。

        如果以上述比例構成作為參照來計算，1.78億元的土地補償費僅占征地成本的3.1%，動遷成本將達到57億元。上述業(yè)內人士表示，如果考慮到近一年多時間動遷成本的上漲，保守估計迪士尼項目首期動遷成本可能將超過60億元。

        近年來，隨著上海房價的走高，拆遷成本也水漲船高。以上海較為偏遠的朱家角區(qū)域為例，2006年以前，每畝地前期開發(fā)費用大概在50萬元，現在已達80萬元，加上占補平衡指標費和市政配套費用，成本已達150萬元/畝。征地補償費原來是農用地1.2萬元/畝，現在漲到2萬元/畝。

現場觀察

村民違規(guī)搭建被叫停

　　對于被征地的當地人而言，關心的并不是動遷成本的天文數字，而是自己能從迪士尼項目動遷中拿到多少補償。

        迪士尼正式宣告落戶上海后，包括央視在內的多家媒體報道稱，當地村民趁機搶搭搶建大棚，希望補償時增加籌碼。甚至離此次征地范圍幾公里之外的六灶鎮(zhèn)也有人提前在廠房里搭起了假山。

        據了解，在趙行、棋桿、金家、學橋等四個村中，趙行村是涉及征地面積最大的一個村。趙行村村委會的一位工作人員告訴《每日經濟新聞》記者：“征地以趙行村為中心，趙行村面積5.2平方公里左右，共有19個隊，涉及拆遷的達到16個隊。緊挨著趙行村的棋桿村，16個隊中8個涉及拆遷。金家村最少，9個隊中，有7個涉及拆遷。”

        在黃樓鎮(zhèn)趙行村主干道黃趙路，記者看到，沿路有多座嶄新的白色農用大棚，有些成片的大棚竟然占地幾千平方米，但透過薄膜卻看到里面都是空的，什么也沒種，土地尚未平整好，顯然是臨時突擊建設。附近的村民告訴記者，搭建大棚就是為了賺錢，可以多拿點動遷補償。

        昨日，趙行村工作人員承認村里確實存在搶時間亂搭建的現象：“村里這兩天正在查處違規(guī)搭建的建筑。”央視曝光后，村里就召開了村委會，叫停了所有正在進行的搭建工程。

        “土地其實早已經凍結。以前農戶承包使用30年的土地都流轉回來了，由村委統(tǒng)一規(guī)劃。對于流轉回來的土地，再由村委租給農業(yè)單位和外來戶耕種。”上述工作人員介紹。

        趙行村村長張華表示，2008年底～2009年初，承包土地的村民和村里簽訂了土地使用合同。“簽約后村民什么時候建大棚，我們管不了。最近才開始建也很正常。這些大棚停建以后怎么處理，還要等上級政府和相關部門答復。”



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