每經記者  翟敏  發自深圳

        一紙即將從12月1日起實施的《深圳市城市更新辦法》，讓深圳地產界集體躁動。

        該辦法的實施，將把土地資源十分有限的深圳，對于城市空間的利用發揮到極致，一批地產公司將從中受益。專家認為，此舉或對深圳的高房價有一定抑制作用。但對于那些只能以“招拍掛”模式拿地的房產公司，該辦法的實施，帶來的或許更多是沖擊。  

【新規解讀】

開發商拿地模式有重大突破

　　　　12月1日，《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《更新辦法》）將正式實施。專家分析，它意味著深圳的城市發展，正由過去的以增量土地開發為主向存量土地“再開發”為主的轉變邁出了重要一步。國家住房與城鄉建設部也剛剛確定了以“部市共建”的方式，將深圳市確定為城市更新的試點城市，寄望深圳先行試點，為全國提供經驗。

“新政”兩大突破

        在過去相當長的時間內，由于深圳的城市發展迅猛，現代化的城市建筑群中，遺留下來大量的城中村和舊工業廠房。這些舊建筑的改造，成為困擾深圳市政府多年的“頑疾”；另一方面，深圳市中心區目前土地開發趨于飽和，關內土地稀缺，房價飛漲，如何更好地將寸土寸金的土地加以合理利用，也是政府考慮的問題之一。

        《更新辦法》由此應運而生。“為規范城市更新活動，進一步完善城市功能，優化產業結構，改善人居環境，推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會可持續發展”成為其主要目的。

        據專家解讀，《更新辦法》有如下重大突破：一是明確原權利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發展商”實施，同時政府鼓勵權利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招、拍、掛”出讓的政策限制，規定權利人自行改造的項目可協議出讓土地。此外，《更新辦法》還明確了更新改造的地價收取標準。

        據悉，《更新辦法》出臺之后，規劃已獲批準的25個更新改造項目，將在近期辦理完土地等相關手續后進入具體實施階段。這25個更新改造項目，涉及總用地面積109.7萬平方米；總建筑面積397萬平方米。其中，住宅面積202萬平方米左右。

        此外，《更新辦法》突破了原有的框架范圍，將更新改造范圍擴大到舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等所有城市更新活動。

        中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對《更新辦法》的實施給予肯定。他在接受《每日經濟新聞》采訪時認為：“這是從深圳的市情出發而采取的一項新政策。深圳土地十分有限，現在必須通過自身擠壓的辦法來騰出空間。而《更新辦法》將最大限度、最高效地利用城市空間。”

實施仍存難度

        “畢竟這是一個全新的模式，可能會制造新的不公平、不合理。”對于在《更新辦法》執行過程中應該注意的問題，宋丁指出，“在這個過程中，加強監管最為重要。一方面要讓每一寸土地都得到有效利用，減少在過去發展中所犯的錯誤。另一方面，在實施的過程中肯定會有一些新的問題出現，也應該有明確認識，及早補救，有效減弱有可能帶來的震蕩。”

        中金公司的觀點認為，《更新辦法》執行尚有難度，該辦法規定拆除重建類更新項目應當嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實施，因此開發的節奏和進度依然在政府掌控之中。同時該辦法依然面臨拆遷難的問題，背后的核心在于拆遷成本過高，所以要協調各方利益，即使通過協議的方式仍很困難，仍需要政府的支持。而且項目再開發建設最重要的是土地性質的改變和容積率的提高，該辦法并未規定具體的操作程序細節，能否突破還需要看執行情況。

        《更新辦法》也引起了不少人的擔憂。其中針對“城市更新可以不用招拍掛，變相式協議用地又被允許”這一點，便有聲音質疑道：“一方面將快速推進存量土地的盤活，另一方面也可能會產生權力尋租、暗箱操作等問題”。在新浪網針對該辦法所進行的在線調查中，54.3%的網友表示，不應該允許協議出讓。

        對此，宋丁稱：“這是不得已而為之，可能也確實能解決深圳面臨的問題。”他進一步解釋，因為舊房拆遷、城市更新的成本很高，如果一直按“招拍掛”方式進行的話，將會創造出更高的土地價格。最終可能沒有開發商愿意去做這么高成本的生意。而如果把開發出來的產品定位在很高的價格上，又不一定能得到市場消化。這些現象說明，傳統的“招拍掛”模式可能會引起一系列不良反應，因此需要嘗試一些新的模式去解決問題。

        “有力的執行，才能夠保證政策的最終效果。”宋丁最后強調指出。

【市場影響】

地產商或現“冰火兩重天”

　　　　《更新辦法》尚未正式實施，但其“威力”已經在證券市場上先行體現。從近期股價表現來看，深天健、深長城、深華發等眾多深圳本地房地產企業均被市場熱烈追捧，股價連續大漲。

地產公司“冷熱不均”

        昨日（11月26日），包括世紀星源、深華發、深天健在內的8家深圳上市公司齊齊發布公告，說明上述新規對公司的影響。

        世紀星源稱，公司已根據新規申報了所屬南油地區福華廠區的更新改造申請（更新改造項目占地4.27萬平方米，擬申請建設住宅12萬平方米、商業3萬平方米），該申請尚需政府相關部門批準。

        *ST華控也表示，目前公司位于深圳市內的工業土地占地約20萬平方米，公司正在密切關注政策動向，積極研究這些地塊功能改變的可能性。

        深長城、深賽格、深天健等公司均表示，具體的更新改造成本和收益仍具有不確定性，公司目前無法做出明確判斷。

        深華發表示，公司存在部分土地可由工業用途轉變為商業用途。公司已于11月24日召開董事會會議，審議通過以非公開發行股票的方式募集資金，進行上述項目的開發建設。

        分析人士認為，在《更新辦法》出臺后將會有更多企業展開行動，深華發僅僅是個開端。

        聯合證券研究報告認為，根據《更新辦法》中的相關原則，原先就擁有一些舊廠房或舊工業園區的公司將從中顯著受益：第一，可確保這些公司仍擁有這些將被改造的舊廠房、舊工業園區的產權；第二，躲過了“招拍掛”制度下高昂的地價；第三，改造后升值的土地價值，仍將留在這些公司手里。無疑這類手握舊廠房或舊工業園區的公司將是《更新辦法》的最直接受益者。

        但另一方面，那些沒有舊廠房或舊工業園區等形式的“存量土地”，只能以“招拍掛”形式拿地的房產公司，《更新辦法》的實施，對他們的影響或許更多的是沖擊。因為這意味著，可能在同樣的區域，兩種方式拿地的成本會有較大差距，這也將使得這類公司的產品銷售面臨更大的競爭壓力。

或可平抑深圳高房價

        房價是《更新辦法》公布之后，購房者最為關注的話題。多數購房者和專家認為，“新規”會對房價有一定抑制作用。

        新浪樂居一次有2014位網友參與的調查結果顯示，52.4%的網友認為，土地被盤活能起到平抑深圳房價的作用。

        智多盈投資分析師余凱計算，這些更新項目相當于深圳近幾年新增供應量的三成左右，可以在一定程度上穩定住房供應結構、緩解市場新增供應不足和區域布局不平衡的情況。結合遠期來看，通過存量土地的盤活和挖掘，能夠釋放出來的商品房供應可能會達到數千萬平方米之巨。另外，由于在未來10年間深圳要完成大部分的城市更新，因此，這數千萬平方米的住房，可能大部分也會在未來10年逐步釋放，這意味著深圳未來每年都可能有數百萬平方米的住宅，通過城市更新釋放出來。此舉有望扭轉深圳商品住宅新增供應短缺的狀態，為深圳住宅新房市場持續地注入大量的新增供應量，對于平衡供需關系有積極的意義。

        宋丁指出，深圳之所以實行  《更新辦法》，也是將房價考慮在內的。

        財富同道會首席經濟學家王亮分析認為：“首先是大量的土地供應將會給深圳的房地產市場作為補充；另一方面，協議出讓也將會降低土地成本，從而減少轉嫁到房價上的壓力?？偟膩碚f，《更新辦法》的實施，將一定程度上堵住房價持續上升的通道。”

        不過，也有分析師認為《更新辦法》對于房價的影響并不大。廣發證券房地產行業分析師沈愛卿向記者表示：“《更新辦法》實施后，更新的土地中最終轉化為房子的規模尚不確定。而且，轉化的過程也需要時間，這個過程實際上十分緩慢，對于市場而言影響甚微。退一步講，再怎么更新、改造，深圳的土地也所剩無幾。”不過他強調，《更新辦法》對一些公司還是較大的利好，特別是工業土地存量較多的公司。



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