每經記者  楊羚強  發自上海

        《每日經濟新聞》自上月開始，對易居中國統計的70余個開工時間較長，但目前仍未銷售的房地產項目展開了調查。數據顯示，上述70個樓盤中有32個樓盤的開工時間超過1年，但目前仍未上市銷售，其中15個樓盤的開工時間超過2年還沒有開盤。

        在易居中國提供的開工時間超過2年至今未賣的樓盤中，新長寧集團·上海寶寧房地產有限公司開發的兆豐嘉園二期項目，工程進度最接近可銷售狀態。據留守工地現場的工作人員介紹，最遲12月份，上述項目就可以結構封頂，但正式銷售可能要等到明年四五月份。工程進度已達到可售標準，但開盤時間卻要延后近半年，《每日經濟新聞》對此展開調查。

樓盤銷售要推遲半年？

        兆豐嘉園位于上海的中山公園附近，今年上海房價大幅上漲，中山公園的商品房價格也不例外。易居中國的統計數據顯示，當地新建商品房的價格已經從年初的2.8萬元/平方米，上漲至4萬元/平方米。

        《每日經濟新聞》記者在項目現場調查發現，該項目目前的工程進度已經接近結構封頂。留守在工地的門衛也介紹說，最遲今年12月份，項目便能完成結構封頂，到明年年底，項目將完全竣工。

        按照上海市的有關規定，高層住宅工程進度只要達到整個項目的三分之二以上，多層及小高層的工程進度只要達到結構封頂，便可以對外銷售。但記者以購房者的名義向新長寧集團下屬的銷售公司詢問兆豐嘉園二期的開盤時間時，卻被告知至少要等到明年四五月份才會開盤。

        工程進度已達到可售標準，但開盤時間卻要延后近半年。對于這個情況，上述房地產銷售公司副總經理李婷的解釋是  “市政規劃”所致，至于具體是什么市政規劃導致樓盤開盤要延后，需要向開發商上海寶寧房地產有限公司了解。記者隨后聯系上海寶寧房地產有限公司，得到的回應卻是“不知道”。

緩賣房未必有高利潤

        工程進度結構已經封頂，開發商卻拿不出項目達到預售許可條件而不銷售的合理理由。業內人士分析認為，兆豐嘉園二期  “捂工程”，很可能是在區域內競爭樓盤不多的情況下，延后開盤以使項目賣出更高的價格。按照該區域目前的價格行情，賣出高于4萬元/平方米的價格，完全是有可能的。

        不過，上述延緩開盤銷售的行為，卻不能被認定為“捂盤”。據上海市住房保障和房屋管理局市場監察處的工作人員介紹，按照相關政策，開發商達到預售條件卻不申請預售許可，不能直接定義為“捂盤”；只有拿到了預售許可證，卻不對外銷售，才能算“捂盤”。

        中房指數研究院副院長陳晟說，目前房地產行業，在由土地轉化為商品住宅的過程中，存在兩個“緩存”，一個“緩存”出現在土地轉為施工工程的階段，體現為各種樣式的“囤地”；另一個“緩存”，則體現為在建工程變為正式對外銷售的房源這個階段，體現為各種各樣的“捂盤”。

        和電腦“緩存”中的文件太多一樣，有太多房地產開發“緩存”的房地產商，發展速度也會變慢。它們與萬科、綠城等奉行快速開發、快速銷售的短周期開發模式的開發商相比，資金的利用率、回報率以及財務成本等都不占優勢，項目的利潤率也不會高于前者。陳晟同時認為，隨著各區政府部門對具體項目嚴加查處，這類“捂工程”的現象將會逐步減少。



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