每經(jīng)記者  曾春  發(fā)自北京

        央行昨日（12月16日）發(fā)布的2009年第4季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果似乎印證了近日決策層再次將遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲提上議事日程的必要性。

        央行調(diào)查結(jié)果顯示，4季度有近7成（67.2%）的城鎮(zhèn)居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，這一比例較上季提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

        而高房?jī)r(jià)又在一定程度上推動(dòng)了對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從居民的投資方式上看，房地產(chǎn)投資成為首選。

預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)漲房地產(chǎn)成居民投資首選

        房?jī)r(jià)何時(shí)能下調(diào)，老百姓何時(shí)能買(mǎi)得起自己的房子，這才是大家關(guān)心的問(wèn)題。雖然中央已經(jīng)明確要遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，但是房?jī)r(jià)飛漲能夠因此而放緩暫時(shí)還不得而知。

        即便房?jī)r(jià)已經(jīng)高得難以承受，但居民對(duì)于房?jī)r(jià)的擔(dān)憂還將持續(xù)，央行第4季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，對(duì)下季房?jī)r(jià)，45.9%的居民預(yù)期將上升，較上季提高4.7個(gè)百分點(diǎn),較1季度累計(jì)提高29.9個(gè)百分點(diǎn)。

        “我認(rèn)為明年房?jī)r(jià)還是會(huì)漲，不過(guò)中央可能不希望房?jī)r(jià)上漲得像今年下半年這樣快。”天相投顧金融房地產(chǎn)分析師石磊說(shuō)。

        不少市場(chǎng)分析人士對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)依然看好。他們認(rèn)為明年房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的壓力,只有上漲的壓力。因?yàn)槟壳皹鞘行枨筇麄€(gè)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不可能下降。

        市場(chǎng)的判斷不無(wú)道理，居民購(gòu)房的熱情并沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而受到影響，反而由于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)，居民投資房地產(chǎn)的意愿在增加。央行調(diào)查結(jié)果顯示，4季度，有42.1%的居民選擇“更多投資”，居民選擇“更多投資”的比例今年以來(lái)連續(xù)攀升，較年初累計(jì)提高13.0個(gè)百分點(diǎn)，恢復(fù)至2008年1季度水平。從居民投資方式看，房地產(chǎn)、基金和理財(cái)產(chǎn)品、股票分列前三位。

        社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞也表示，明年房?jī)r(jià)上漲的速度會(huì)有所放緩，但是要指望短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)，這是不可能的。“要從根本上平抑房?jī)r(jià)，必須加大住房的供給，改變現(xiàn)在供需不平衡的狀態(tài)。”

        牛鳳瑞表示，今年部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了2007年的高峰期，這顯然已經(jīng)引起中央的擔(dān)憂。明年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策取決于各方利益的博弈，如果中央判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過(guò)大，那必定會(huì)加大調(diào)整力度。而如果僅僅為滿足居民住房需求，防止過(guò)度炒房，那中央調(diào)節(jié)的力度勢(shì)必會(huì)比較溫和。

下季度貨幣政策66％銀行家預(yù)期保持現(xiàn)狀

        “今年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與寬松的信貸政策有很大關(guān)系。”天相投顧金融房地產(chǎn)分析師石磊說(shuō)，由于貸款利率偏低，貸款成本降低，從而極大的釋放了需求，而樓盤(pán)開(kāi)發(fā)有一定時(shí)間周期，供求不足造成了供需不平衡，這是房?jī)r(jià)被抬高的重要原因。

        國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示，貨幣政策要調(diào)控貨幣的供應(yīng)量，今年以來(lái)，廣義貨幣（M2）供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度從年初的18%到9月超過(guò)29%，因此通貨膨脹的預(yù)期不斷增強(qiáng)，催生了股市樓市的非理性繁榮。

        因此，明年貨幣政策的走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將起著至關(guān)重要的作用。

        剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，雖然適度寬松的提法與今年一致，但是不少專(zhuān)家認(rèn)為，今年貨幣政策略整體上表現(xiàn)為過(guò)度寬松，明年將逐步回歸適度寬松。

        興業(yè)銀行資金運(yùn)營(yíng)中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，除了關(guān)注貨幣供應(yīng)量之外，貨幣流動(dòng)速度也需要重點(diǎn)關(guān)注，這就是說(shuō)人們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期在加強(qiáng)，從而導(dǎo)致了居民購(gòu)房的熱情不減。

        “今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)比較靈活，明年是否一直適度寬松仍無(wú)法定論。從歷史來(lái)看，貨幣政策定調(diào)只會(huì)對(duì)來(lái)年第一季度產(chǎn)生明顯的影響，隨后貨幣政策會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)。”魯政委說(shuō)。

        不過(guò)，據(jù)央行2009年第4季度全國(guó)銀行家問(wèn)卷調(diào)查顯示，4季度銀行家貨幣政策感受指數(shù)  （選擇貨幣政策“適度”的銀行家占比）為66.4%，較上季上升10.5個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)上季回升走勢(shì)；對(duì)下季貨幣政策預(yù)期，66.0%銀行家認(rèn)為將保持現(xiàn)狀。

        湘財(cái)證券最新報(bào)告表示，預(yù)計(jì)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)意外探底的情況下，明年新增信貸不會(huì)超過(guò)7萬(wàn)億，相對(duì)于今年來(lái)說(shuō)是真正的“適度”寬松。

        上述報(bào)告還認(rèn)為認(rèn)為，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決議提到的“金融手段”以及“差別化信貸政策”或意味著明年的按揭貸款政策收緊，其中一套房貸款收緊的可能性不大，二套房貸款收緊可能性很大，這樣可以較有效的抑制投機(jī)性購(gòu)房。在房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)的前提下，按揭貸款政策收緊將有利于銀行業(yè)的業(yè)績(jī)。

        石磊認(rèn)為,可以預(yù)見(jiàn)明年二套房貸肯定會(huì)趨緊,各家銀行對(duì)于首付的比例也會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，而利率方面也會(huì)適當(dāng)偏緊，利用信貸政策進(jìn)行調(diào)節(jié)會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大的抑制作用。



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