每經記者  楊羚強  實習生  羅倫  發自上海

        2月1日，上海“地王”的價碼再次被刷新了。總價92億元，樓板價34148元/平方米。不同的是，這次的得主是一家民企。

        未開拍便被認定將是  “上海新地王”，預計成交總價將超過百億，成交單價可能創造紀錄，有望超過4萬元/平方米，甚至有望成為超過廣州亞運城地塊，成為中國“新地王”。但昨日（2月1日）拍賣的結果，卻讓大部分人大跌“眼鏡”。

        上海外灘一幅占地面積4.5萬平方米，容積率5.94的金融區地塊以92.2億元，樓板價僅34148元/平方米成交。比中外環間的新江灣C6地塊，高出1000多元/平方米。經過去年12月以來連續出臺的房地產宏觀調控政策，上海土地市場的“水溫”已有轉冷之意。

成交價低于市場預期

        去年12月底，上海推出了外灘國際金融服務中心(8-1)等地塊。上述地塊由于地理位置極為核心，又恰逢上海土地市場成交火爆，因此一經推出，便受到開發商的關注，市場一度預計該地塊成交價或在百億以上。

        根據“預申請”制度，國土部門提前公示土地出讓計劃和出讓地塊的詳細信息，并接受開發商的申請，在政府認可其出價后再行招拍掛。昨日上午9時許的現場，招拍掛主持人揭曉了此次外灘國際金融服務中心（8－1）地塊預申請成功的4位申請人：上海新黃浦集團，中華企業股份有限公司和中國太平洋人壽、泰康人壽保險組成的聯合體，復地集團、復星高科技持股以及臺州林海組成的復星系聯合體，還有上海證大置業有限公司（以下簡稱證大置業）。

        其中新黃浦集團的競標價是90億元，中華企業等聯合競標人的競標價是90億元，保證金4.5億元；復地集團等聯合競標人的競標價是93億元。證大置業，競標價僅91億元。

        在昨日上午的商務標、綜合標評標中，中華企業還曾一度領先。中華企業綜合得分139.56分，領先第二名的證大置業將近33分。根據規則，能夠真正進入最終競拍環節的為證大置業和中華企業。

        但在競價環節，中華企業卻僅僅以500萬元的差距，輸給證大置業，使后者以92.2億元的價格成功競得。

或因貨幣政策將調整

        緣何中華企業僅以500萬元的差距，將上海外灘上述優質地塊，拱手讓給證大置業？是因為近期連續出臺的宏觀調控政策下，開發商對土地渴望大大降溫，還是另有他因？

        中華企業相關負責人士以不便透露為由，拒絕了《每日經濟新聞》記者的采訪。但一些業內人士的分析，還是能找出上述地塊未能如預期那樣火爆的原因。方方地產咨詢機構趙豫川說，上海近期連續出臺的整治閑置土地的政策，諸如閑置土地限期登記等，讓開發商對市場的預期大幅降溫。

        另外，外灘國際金融服務中心（8-1）地塊，通過預申請制度，對開發商進行篩選，使得一部分不夠資質的開發商被屏蔽。首輪的綜合評分考核方式，使得一些不夠條件的開發商提前出局的同時，也大大降低了最后價格競拍的激烈程度，使得上述地塊能以較低價格成交。

        克而瑞中國分析師薛建雄則道出另一個原因：在貨幣政策可能收緊的大背景下，開發商逐漸感受到了資金壓力。尤其是根據國土部的政策，一幅土地的首付就要達到地價的50%。而對競得外灘國際金融服務中心（8-1）地塊的開發商來說，上述地塊即使成交總價僅92.2億元，但依然要付出46億多元的首付款，對開發商構成不小的資金壓力。尤其是上述項目是商業項目，銷售價格不高，資金回籠速度也比較慢。多數開發商不愿意將資金大量投入到這樣一幅資金周轉速度緩慢的地塊。

        有未經證實消息稱，中華企業未能繼續追拍的原因，是因為聯合競拍的兩家保險企業受限于保監會的相關規定。這或許能從另一個側面反映當前金融監管的嚴格尺度。



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