每經記者  翟敏  發自深圳

        2009年12月1日起實施的《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》），讓深圳地產界躁動不已。

        3月5日，在深圳市規劃和國土資源委員會網站上，公布了《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃草案，包括深紡織、深華發、深康佳、世紀星源、ST華控等深圳公司所屬地塊榜上有名。近日，隨著首批89個城市更新項目的公布，上述公司股價再度遭遇爆炒。

        與資本市場的熱鬧遙相呼應的是，城市更新項目中待拆舊房價格也迅猛上漲：短短三個月，城市更新項目中待拆舊房單價漲幅最高已達5000元。

舊房身價直線飛漲

        近日，深圳89個城市更新項目對外公布，深圳城市更新邁出了實質性的一步。

        業內人士分析認為，《辦法》將把土地資源十分有限的深圳，對于城市空間的利用發揮到極致。《每日經濟新聞》記者調查發現，《辦法》中即將面臨“更新”的房子，其價格從去年底便開始了瘋狂的上漲，到目前，短短三個月時間，部分房子已經上漲近5000元。

        深圳市南山區南苑新村便是其中之一。“這個小區便是深圳城市更新項目之一，將面臨拆遷的命運，最近已經批下來了。”中聯地產南山片區置業經理趙亮稱，“很多項目確定更新以來，房價幾乎呈直線上漲。”

        “價格比前兩天又漲了2000元，估計還會上漲，現在我們手里也沒有房源，絕大多數業主根本就不想賣。”趙亮對記者表示。

        據悉，南苑新村的二手房在深圳房價飛漲的去年底，也才勉強站上1萬元/平方米的關口。不過到2月份，已經上漲到1.4萬元/平方米。近日入圍深圳城市更新項目名單之后，立馬漲到1.5萬元/平方米以上。

業主普遍惜售

        據了解，像南苑新村這種因城市更新導致舊房飆漲的現象，在深圳很多可能拆遷的老舊小區普遍存在，并且單價都高得離譜，中心城區甚至能達到2萬元/平方米。但業主普遍“惜售”，中介處往往還沒有房源。

        據悉，通常舊物業傳出要拆遷的消息后，房價都會迅速飆升，而業主普遍不愿意賣的原因，則是寄希望于高昂的拆遷補償。

        此外，拆遷后可以選擇新房補償也被許多人看重。以深圳華僑城、香蜜湖一帶為例，這些地方的豪宅開盤價格可達到5萬元/平方米，南山區的一些豪宅價格也能達到3萬~4萬元/平方米。

        上述有關負責人介紹，擬納入第一批計劃草案的城市更新單元，共計89項，申報拆除重建用地面積約6.8平方公里。

        在這些計劃更新的土地當中，工業區改為商業辦公、商住更新單元24項，擬拆除重建面積154.5公頃；城中村更新單元24項，擬拆除重建面積153.8公頃；舊城22項，擬拆除重建面積239.3公頃；舊居8項，擬拆除重建面積44.7公頃。

        其中，包括深紡織、深華發、深康佳、世紀星源、ST華控等深圳本地股榜上有名。資料顯示：ST華控，其所屬寶安區27區原惠中廠區，占地面積7.25萬平方米；世紀星源，其所屬南油地區福華廠區的更新改造申請（更新改造項目占地42651平方米，擬申請住宅12萬平方米，商業3萬平方米）；深康佳，其所屬總部廠區，占地39160平方米；深華發，共有兩宗土地被納入更新單元計劃，分別是公明華發電子城的11.62萬平方米，華發大廈工業用地的1.13萬平方米；深紡織，所屬深紡大廈C座占第三更新單元建設面積空間增量的14.8％，參與改造的宗地面積為4151.8平方米。

專家看法不一

        上述有關負責人介紹，日前公示的今年首批89個城市更新項目將為市場提供大量商品房源供應。同時，由于許多項目配建相當比例的保障性住房，全市的保障性住房供應渠道將進一步增加。

        財富同道會首席經濟學家王亮指出：“這些更新項目將為深圳提供大量的商品房供應，這將促進供求關系和住房供應結構的平衡，同時，在改造為住宅的城市更新項目中，還將配建相當比例的保障性住房，對房價有一定平抑作用。”

        王亮分析認為：“首先是大量的土地供應將會給深圳的房地產市場作為補充；其次，協議出讓也將會降低土地成本，從而減少轉嫁到房價上的壓力。總的來說，《辦法》的實施，將一定程度上堵住房價持續上升的通道。”

        在中國指數研究院華南分院研究員楊奕看來，城市更新造成房價上升的可能性更大。她指出，進行大規模的城市更新，除了拓展城市增長空間，也會提高土地的價值。同時，土地增值也意味著開發成本的增加，特別是更新地區居民的拆遷補償等，未來新建房屋的價格也自然上升。

        不過，也有分析師認為《辦法》對于房價上升或者下降的影響都不會太大。

        廣發證券房地產行業分析師沈愛卿表示：“《辦法》實施后，更新的土地中最終轉化為房子的規模尚不確定。而且，轉化的過程也需要時間，這個過程實際上十分緩慢，對于市場而言影響甚微。”



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