每經記者  李凌霞  發自福州

        起拍價178億元、一次性出讓2800畝……4月9日，本該是福州市12號地塊正式掛牌轉讓的日子，然而當天國土資源部在北京召開的一個新聞發布會上，對福州市提出點名批評，并稱由于涉嫌違規，這一正準備改寫福建土地交易歷史的  “超級地王”出讓被責令暫停交易。

        4月10日，福州市國土資源局在網站上掛出《關于暫停宗地2010-12號地塊掛牌出讓的公告》，正式宣布暫停該地塊出讓。《每日經濟新聞》記者近日為此專程前往福州，探尋這一“準地王”違規出讓背后的故事。

苛刻轉讓條件被指內定

        這塊土地宗地編號為2010-12號的巨幅地塊，位于福州市連江路以東，福馬鐵路支線以西，鐵路東站以南，化工路以北，面積約有2800畝，分為A、B、C、D、E、F共6個地塊。

        4月11日，記者在福州找到了這一飽受爭議的超大地塊。該地塊位于福州城區邊緣，以前是當地主要的工業區，包括福州二化、福州第一塑料廠等眾多工廠都位于該片區內。目前，該地塊上已經有部分區域被圍墻圍了起來準備拆遷，而其他地方則大多雜亂不堪。

        站在連江路與化工路的交界處，視線范圍內可以看到的大部分建筑物都是低矮的平房及廠房，不遠處有工廠的煙囪還冒著白煙。街邊的門市也大多為簡陋的棚屋式建筑，大部分店面均在銷售建筑建材。

        按照福州市國土部門對于該土地規劃的相關要求，這一地塊的土地性質為“居住用地、商服用地、交通運輸用地”。根據規劃，此地將建設大型購物中心20萬平方米，寫字樓8萬平方米，五星級酒店6萬平方米。

        奇怪的是，對這樣一塊令人垂涎的巨幅土地，卻并非有實力的開發商都能參與競標。按照福州市國土局異乎尋常的苛刻要求，最后能夠滿足資格的開發商，全國也只有世紀金源一家。由此，該地塊被“內定”的傳言充斥市場。

        福州國土局的公告顯示，競買人須具備3方面的條件：具有一級房地產開發資質；集團包括下屬子公司開發過兩個單個項目建筑面積達400萬平方米以上的各類房地產綜合項目；在國內投資開發各類房地產項目累計建筑面積達2000萬平方米以上。

        據《每日經濟新聞》記者了解，放眼全國的大型房地產開發商，具有一級資質、累計建筑面積2000萬平方米以上的開發商并不在少數，包括萬科、保利、富力、世貿、綠地等均達到了這一標準。然而，“兩個單個項目建筑面積400萬平方米以上”這一條件，則將絕大多數開發商擋在了門外。

        截至目前，萬科在全國最大項目的建筑面積只有340萬平方米；世茂集團在建規模最大的項目建筑面積為380萬平方米；以開發大盤聞名的碧桂園雖然有項目達到了建筑面積400萬平方米，但可惜只有一個。一一排除下來，最終能夠全部滿足上述要求的，只有以開發超級大盤聞名的世紀金源。據悉，世紀金源在北京一個大盤面積就達430萬平方米，而在南京、昆明、長沙、貴陽等地的多個項目也超過了400萬平方米。

國土資源部認定福州違規

        福州對于這塊地買家的嚴格規定，已經明顯指向接手的開發商為世紀金源。但是，福州市政府所規劃的這個美好愿景，在國土資源部的叫停下，其實現日期將被無限期延長或者面臨更改的局面。

        在4月9日于北京召開的“2009中國國土資源公報”新聞發布會上，國家土地總督察辦公室副主任紀東義宣布，福州市即將推出的12號地塊因存在多處違規，被勒令停止出讓，并直接約談福州市政府，要求其依法依規進行嚴格整改。

        據了解，此次福州市12號地塊的違規，主要是指總面積超過了國土部規定的一次性土地出讓上限。紀東義表示，“國土部規定的住宅土地出讓上限是300畝，在當前的形勢下，更不允許違規操作。”紀東義還明確表示，福州市政府對于這次土地拍賣而設定的特定競買標準也是一項違規之處。

        此前在3月26日，《每日經濟新聞》報道《178億起拍！福州2800畝“準地王”被指內定》之后，引起了社會各界的極大關注。盡管福州市國土資源局辯解稱掛牌土地屬于舊城改造，而非凈地拍賣，所以不受相關規定的限制，但國土資源部仍然認為其違規。

        在福州采訪期間，記者了解到，福州市近年來的大規模舊城改造，直接給“準地王”的孕育創造了條件。

        搭載記者采訪的出租車司機老江是一名土生土長的福州人，在他看來，近幾年的福州簡直就是日新月異，到處都在拆房子、建房子和修路。而與此同時，當地的房價也是迅速地往上躥升。老江告訴記者，近幾年特別是去年以來，舊城改造已經成為福州市新聞里常聽到的一個詞語。

        老江說的沒錯，在福州老城區的街頭常常可以看到，很多地方都被圍墻圍了起來，拆遷工作正緊鑼密鼓地進行著。事實上，今年以來福州市政府掛牌出讓的多塊土地都是屬于舊城改造項目。包括此前已經成功掛牌出讓的2010-01號和02號地塊，都屬于舊城改造項目，兩塊土地被萬科地產和江西正榮集團分別以16.55億元和60億元競得。

        按照福州市的相關規劃，3年之內將完成500萬平方米的危舊房改造項目，業內人士認為，舊城改造已成為福州最主要的土地來源。在此背景下，將掛牌出讓的這幅超級塊地自然引起了業界強烈關注，其高達2800畝的面積已占去3年規劃舊城改造面積的1/3以上，而178億元的掛牌起拍價更在全國范圍內僅次于廣州亞運城項目，故被稱為“準地王”。

期待增大土地供應平抑房價？

        地塊出讓被國土資源部叫停，在福州地產界引起的震動可想而知。原本被指已經“內定”了的買家世紀金源，能否還能再拿下這塊土地，更是打下一個大大的問號。

        按照國土資源部的要求，福州市12號地塊被勒令整改，整改合格之后才能重新推向市場。而對于怎么整改，福州市國土資源局在公告中并未給出答案。

        4月12日，《每日經濟新聞》記者來到福州市國土資源局，期望就具體整改等問題進行采訪。該局的土地礦產交易中心主任林立淼向記者表示，目前該地塊已經暫停轉讓了，但具體怎么整改并不是國土局一個部門可以決定的事情，所以建議記者向市政府了解情況。對于記者提出的為什么一次性推出2800畝土地，以及是否存在內定之說等問題，林立淼以不是新聞發言人沒有發布消息的權利為由，婉拒了記者的采訪。

        而在福州市政府，記者輾轉了多個部門，最后僅在城建處辦公室了解到，目前政府確實已經開始著手整改，但具體的整改細節仍需多個部門商定后才能統一對外公布。

        在城建處辦公室，記者還看到了有關接受國土資源監察局調查的一份工作通告。通告上顯示的時間是4月11日。由此可見，在福州市停止掛牌后的第二天，就已經被國土資源監察局約訪。

        業內人士普遍認為，對于福州市12號地塊的整改，很有可能是將其分拆出讓，而非整體一次性出讓。如果分拆的話，對于開發商的準入門檻將降低很多，也因此有望吸引更多的開發商參與土地拍賣。福州當地一家開發商人士就向記者表示，如果門檻降低，將肯定參加競拍。

        而如果分拆后出讓，素以開發超級大盤著稱的世紀金源還能否將所有地塊全部收歸囊下？盛傳的世紀金源將在福州打造“海西世紀城”的計劃能否實現？而多家開發商參與競拍是否又會哄抬底價？這些都已成為更大的懸念。

        此外，圍繞此次土地出讓除了是否涉嫌違規及內定等討論以外，地價與房價之間是否能達到有效平衡更是廣大市民所關心的話題。據了解，近幾年福州房地產發展迅速，目前市區均價已超過1萬元/平方米。記者還了解到，就在12號地塊周邊的一些樓盤價格也達到8500元/平方米以上。

        據福州當地媒體報道，此次掛牌的2800畝土地規定了開發年限，這意味著今后幾年福州市將有大量的房源供應，從而緩解樓市供不應求的現狀，有望間接地對樓價起到一定的平抑作用。與此同時，根據土地出讓的要求，規定了開發商必須承擔77000平方米的廉租房、250萬平方米  （3萬套）的限價房，這一比例高達40%。

        然而，對于充足的土地供應以限制房價的說法，業界仍普遍存疑，無數案例也證明這一想法不太實際。一地產業內人士就表示，“開發商都是逐利的，能賣1萬就絕不會賣8000。”

        另據當地媒體透露，當社會各界正在猜測各種暫停出讓的原因時，一位不愿透露姓名的內部人士說，這次地塊被暫停出讓實際上是幾家開發商聯合起來共同阻止世紀金源拿地的結果，因為福州開發商擔心世紀金源拿了該地塊會把福州房價拉下來。他還強調，世紀金源對拿下此地塊志在必得，只是以何種形式實現的問題。

        記者了解到，如果最終世紀金源拿下12號地，那么其成本價將大大低于此前拿地的萬科、正榮等開發商。

        地價與房價到底誰綁架了誰？這個問題，或許正在演變為福州各地產商之間的博弈。



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