每經記者  徐奎松

話題緣起

        清明節前后，新華社、央視等中央新聞媒體連續報道我國房地產亂象。繼4月14日國務院常務會議推出差別化信貸和土地等新政策之后，4月17日，國務院又發布10號文件——《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱“國10號”）。

        短短幾天時間，北京、上海等多個地區立即呈現賣方降價、買方觀望、炒家拋售和房地產股票大跌的連環走勢，有報道稱深圳一投資客一次性甩空手中的680套房。北京二手房房源也暴漲四成，客戶量卻下跌八成，近七成老客戶轉向觀望，有業內人士稱，“房價將跌30%。”

        在差別化信貸新政中，規定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。“國10號”則增加了內容——商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

        房地產新政能否見效？今天我們邀請4位資深專家、業內人士來進行解析。

新政定會遏制投機

        NBD：14日的國務院常務會議推出差別化信貸政策后，連續5天，北京、上海、深圳等地炒房客紛紛甩拋囤積房屋，有報道說深圳一投資客一次性甩空680套，十分驚人。這輪房地產新政能起多大的作用呢？

        易憲容：這輪房地產新政策只要嚴格執行下去，對打擊房屋囤積、房屋投機和遏制高房價會起到立竿見影的效果。但是，這輪政策還不能一步到位。因為經濟形態、市場形態和價格都在隨時變化，隨時都在影響著房地產市場。所以，最為關鍵的是，要嚴格執行這些政策，“國10號”將有效遏制房地產投機。

        陳云峰：這次國務院出臺的房地產新政，估計實施的效果會很好，肯定會沉重打擊投機行為，僅就第二套房貸措施就可以限制50%的投機型銷量。一套、二套、三套都分別給予不同標準政策，我認為能起到立竿見影的作用。供求比例就會很快出現變化，老百姓的心理預期也會發生變化，房地產股大跌就應該是一種表現。

        從我們的統計分析情況看，從2009年初到現在為止，房地產市場的投資型和投機型群體，遠遠超過了自住型購房的總和。這次房地產政策是奔著打擊投機型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個層面來的，實施差別化信貸政策，說明控制的方向比較準，力度就比較大，效果肯定好。

        通過國務院這次調控新政，我們也應該理順房地產改革的基本理念，就是如何調整自住型、改善型、投資型和投機型四個類型的發展和控制問題。第一套住房就是自住型，這是老百姓的基本需求型住房，用30%的信貸控制標準，這個標準基本能夠接受；第二項措施針對的是改善型，或是投資型，直接用了首付不得低于50%的信貸控制標準。實際上，國家是不鼓勵擴大第二套住房的，因為大量家庭擁有第二套住房，不僅占了社會資源，減少了第一套住房需求比例，也為宏觀調控帶來了很大的麻煩。對于第三套房的信貸限制政策，原則上看，熱點地盤和熱點區域是不鼓勵貸款，不僅不鼓勵，而是打擊性政策很明確。

借錢炒房才最可怕

        NBD：房價什么時候能回落？之前有報道說，目前北京和上海等一些房價暴漲地區，全款買房的比例在50%以上。所以，有人認為這種差別化信貸新政對這個全款買房的群體沒有約束力，而且這個群體也是炒房的主力之一。如何看待這個問題？

        陳云峰：對于高房價什么時候能落下來的問題，還要看市場的反應。按目前的勢頭判斷，5月底就可以看到房價的真正走勢。

        對于全款購房的說法，我的看法沒有那么高的比例。像北京地區房價這么高，真正能以全款買房的投機型炒房客，比例應該不大。反過來說，對于那些用全款購房者，目前是沒有辦法控制的。現在的問題是，有錢人在炒房，沒錢的借錢也在炒房，借錢炒房才是最可怕的，如果這種局面持續下去，就有可能把中國經濟拉向崩潰的邊緣。

        所以我認為，信貸政策不可能解決100%的問題，能抑制住全民炒房趨勢，遏制住靠信貸炒房勢頭，就是成功的宏觀調控政策。

        NBD：房地產新政出臺還不到一周，房地產股股價大幅下跌，銀行股也明顯下跌，如何看待這個問題？

        尹中立：從4月19日股市表現看，除了地產股大幅度下跌之外，銀行股下跌也十分醒目，19日股市地產指數跌8.3%，金融指數跌7.5%，二者成為領跌主力。

        對房地產的調控為什么會傷及銀行？在2009年新增信貸中，房地產貸款占兩成多，地方融資平臺占五成左右。地方政府融資平臺很多是沒有現金流的公司，還款資金來源只能依靠土地出讓收入，如果房地產不景氣，這些信貸資產的質量就要打折扣。據有關部門統計，融資平臺的貸款已經超過10萬億，而2009年地方財政收入僅3萬億左右，負債超過收入的好幾倍，每年的利息支出就達4000多億，每年1萬多億的土地出讓收入能夠讓這些負債的風險暫時掩蓋起來。如果沒有土地收入的增長，這些資金的周轉就成為巨大的問題，地方財政的風險一觸即發，最終會演變成為銀行的風險。

        我估計，這次房地產調控新政不僅會導致房地產價格出現拐點，而且會結束2009年以來的股市反彈，股市將重新進入下降通道。

交易所得稅將出臺？

        NBD：國務院明確敦促財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。眼下，我們應該先實施哪個稅種？是物業稅、特別房產消費稅，還是房產保有稅？

        易憲容：房地產交易所得稅應該馬上就會出臺。與物業稅相比較，房地產交易所得稅很容易實施，操作方便，就是賣一套房屋就上繳一筆所得稅的概念，但發生虧損時就可以不用上繳。而稅基是多少，得等具體的細則發布后才知道。

        物業稅難面世，因為物業稅是個龐大的稅種，要人大立法，需要很長的時間。而且涉及每人擁有多少套房子具體數據統計的問題，以及稅基是多少等等因素，需要展開房屋大普查，詳細登記注冊備案等等。

        陳云峰：我判斷，房地產稅收未來的發展方向可能會從環節稅轉向持有稅，這個方向應該是明確的。環節稅的特征是賣了房子才繳稅，持有稅的特點是，占據多大面積的房子就按比例繳稅。而且我認為，未來將要實施的房地產稅  （目前通稱物業稅）應該參照個人所得稅的原則，給個基數標準，基數以內的不繳稅，基數以上的就要交稅。

        NBD：是否可以采取降低或者減免二手房交易營業稅的辦法，增加供給以抑制房價上漲？

        陳云峰：二手房交易早應該降低稅費了。這些稅費成本實際上都轉嫁給了消費者。我認為，應該減少甚至取消營業稅。目前二手房的交易稅中，有5%的營業稅，3%的契稅，還有3%的中介費等。現在北京、上海等大城市，二手房的成交量已經是2倍于商品房，成為房產交易主體，應該降低稅費，減少流通環節的價格，擴大供給，銷售價格才會降下來。所以，我認為，營業稅應該降到1%或是2%，或者完全取消。

新政利于經濟轉型

        NBD：房地產新政的實施，對我國經濟有什么影響？

        曹建海：我認為國務院這次對房地產的調控帶有很強的  “試點性”。你看，哪個城市屬于“商品住房價格過高、上漲過快、供給緊張”，從而可以列為本次調控重點呢？恐怕沒有任何一個城市愿意承認。北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津等地的市長，應該都不會承認自己的地區符合條件。

        在我看來，還應該對所有的城鎮、所有的商業銀行采取嚴厲的指令性政策，盡快收緊貨幣政策，并對調控房價不力的地方黨政一把手嚴厲問責，這樣才能把房地產泡沫控制好。

        如果此次房地產新政能達到把投機行為擠出去，化解房地產泡沫，對優化產業結構，促進民生，消去金融風險和債務風險以及不良貸款風險都會有利，將會把經濟發展主要動力匯集到民生和新型戰略產業領域，有利于經濟的轉型和制度創新。

        結束語：前段時間我們也曾討論“房價是總理說了算，還是總經理說了算”的話題，從目前的情況以及專家們的分析看，連續出臺的房地產新政還是能起到作用的，也就是說，如果能嚴格執行這些政策，再加上合理的差別化稅收政策，“房價，歸根到底是總理說了算”。

　對話記者　  　

每經記者：徐奎松

　對話嘉賓　  　

易憲容  社科院金融所研究員尹中立  社科院金融所研究員陳云峰  北京華業地產副總裁曹建海  社科院工經所研究員



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