每經記者  楊羚強  許鵬  實習生  羅倫  發自上海

　　4月14日以來，管理層對房地產市場出臺了一系列宏觀調控政策，這被一些業內人士稱之為有史以來最嚴厲的房地產宏觀調控政策。“成交量明顯下滑，購房者的心態較3月末趨于冷靜，不會再出現‘有房即付定金’的搶購潮了。”一位房地產中介稱。

        《每日經濟新聞》記者第一時間走訪了上海徐匯、浦東等地的房屋中介門店，進行實地調查。  

【調查樣本1】

中介一邊催房東降價  一邊勸客戶買房

　　  “您浦發博園的房子要賣嗎？”昨日（4月20日）下午，上海某樓盤業主王先生已接到了第二個來自房地產中介公司的詢問電話。自從4月份開始，他每日要接到兩到三通類似的中介詢問電話。

        王先生比較好奇的是，近期國務院對房地產市場出臺了一系列宏觀調控政策后，原先打算在近期購房的買房人放緩了腳步，重新選擇觀望。為什么房屋中介在這樣的時間繼續打電話征求房源，難道現在的二手房市場依然見房就搶？

        王先生就此向《每日經濟新聞》記者咨詢，《每日經濟新聞》記者的調查結果讓他大吃一驚——原來一些房地產中介公司一方面引誘投資者低價拋售；另一方面以政策將執行為由，讓購房者趕緊入市買房。

抓緊時機買賣二手房

        《每日經濟新聞》記者采訪了21世紀不動產浦東新區御橋路店的經理金亮。

        “對那些有意購房的客戶，我們告訴他們5月1日將是現行優惠政策的最后機會，要買房就趕快；另一方面，我們給那些投資客集中的樓盤的房東主動打電話，問他們愿不愿意低價出售。”金亮說，4月17日前，房東普遍  “捂盤惜售”；4月17日后，房東和客戶的位置發生了顛倒，部分客戶開始觀望，不急于買房，房東反倒是開始降價賣房。

        以浦發博園為例，4月17日前，這個3月份掛牌價格只有185萬元的樓盤，房源掛牌價一路高漲，漲到了215萬元一套的水平，而且房東不是十分愿意賣房。在4月17日以后，房東開始降價售房，并表示愿意給客戶優惠。

        為了讓客戶抓住房東降價的時機趕快買房，金亮將手下的業務員分成兩批，一批催促客戶趕快看房，趕快成交；另一批則輪流打電話給房東，問近期是否打算降價出售。

網絡驚現“催房書”

        讓《每日經濟新聞》記者感到意外的是，在調查中，部分上海本地經紀人表示，他們在全國一些城市的同行甚至把“催房書”發到了小區里和網絡論壇上。

        據一位上海中介的指引，《每日經濟新聞》記者在國內一知名房地產網站的業主論壇中發現了這樣一張“催房書”：“我是××地產的資深經濟人，專門負責咱們小區的，現在有重要的消息想告訴您，希望對您有所幫助。國家最近出臺了新的政策，對目前的房地產市場是個嚴重打擊^如果是有房子要賣的業主，公司將‘重點推廣’，爭取把‘損失降低’到最低。對于改善性需求的業主，現在是‘天賜良機’，需要做的只是立刻以合理的價格盡快出售自己的房子，然后  ‘持幣待機’。2008年的市場，您一定也經歷過。何必再錯失這樣一次難得的機會。”

        對此，徐家匯一位不愿透露姓名的資深房產中介表示，從2009年上半年開始的一波牛市中，以徐家匯這一上海鬧市地段為例，一名房地產中介一年能夠做到120萬元的傭金，通常按照公司與個人7∶3的比例分成計算，去年的收入就有30萬元～40萬元。根據新政后最近兩天的成交量看，普遍有兩到三成的下滑，并且市場觀望氣氛濃厚，“現在的問題是要讓房東盡快降價，這樣我們的業務量才能上去。”

5月或成樓市淡季

        此前，5月份一直是上海樓市的交易旺季，尤其是從2007年至今，每年的5月份成交量都是歷年的最高峰。以2009年5月份為例，上海樓市新房的成交量甚至超過了200萬平方米。

        而4月17日國務院的新版“11條”可能讓即將到來的5月成為一個“淡季”，買賣雙方都會陷入觀望。

        上海第一太平戴維斯物業有限公司總經理劉德楊表示，這一次的宏觀調控將至少在6個月內令市場交易陷入觀望狀態。

        而在去年12月宏觀調控政策出臺以后，上海二手房曾經陷入兩個月的低迷期，今年一二月份的月均成交量竟然只有3月份總成交量的一半。如果市場再度陷入今年一二月份時的低迷期，這將令金亮陷入非常大的壓力中。“如果成交量只有3月份的一半，我們店就虧了。”

【調查樣本2】

通知客戶搶在新政實施前辦貸款

　　隨后，《每日經濟新聞》記者又走訪了市中心黃金地段的豪宅聚集區，調查當地的二手房中介最新“生態”。

        走進科威國際不動產上海仟信房地產經紀事務所嘉匯國際店，雖然看上相對清閑，但店長張旭卻表示，這兩天他正在讓經紀人趕快向客戶告知房地產調控的最新政策信息，幫助他們在政策正式實施前，趕緊辦完貸款買房手續。

        據《每日經濟新聞》記者了解，不少房地產中介信息靈敏，甚至已經搶在新政頒布前的周五，成功幫助客戶完成六成的貸款額。

        張旭透露，自新政出臺以來，他們經手的房屋買賣成交量確實出現了20%的下滑，但該店掛牌量并未出現明顯大幅波動。

        張旭打消了  《每日經濟新聞》記者對生意清冷的顧慮，他解釋：“中介門店往往給人一種錯覺，以為不是門庭若市就是沒有生意。其實，我們大多的客戶都是通過預約，去現場看房，或者去中介總部實地交流的。”

        而由于新政對于稅收與貸款的進一步細化，也加大了房屋中介對專業知識與素養的要求。“能不能貸款？能貸多少？……”他認為，新政帶來的觀望期，正好讓他有充足的時間給業務員做培訓，提升他們的專業知識，加強對市場的分析。

        據張旭介紹，早在3月份，就有溫州投資客掛牌出售手頭房源，但由于普遍看好后市，調價過高，頻頻交易不得。雖然沒有出售成功，但這些溫州投資客目前并不急于拋盤。

        “他們的房子都有人在租，一邊有固定的收入，一邊也無還貸的壓力，他們急什么？”張旭說，由于投資收益率較低，投資空間已基本透支，徐家匯地區目前所存的投資客并不多，大部分購房者還是以自住為主。

        但張旭透露，這些購房者有很強的購買力，很多客戶不需要貸款，可以一次性付款買房，即使少部分需要貸款的購房者，也只是因為在出售舊房、購買新房的過渡環節需要少量貸款資金，因此宏觀調控對他們的影響并不大。

        張旭說，現在房地產市場的規律周期已明顯縮短，新政出臺后的效應將在之后的1～2個月內集中顯現。他認為，投資者或者購房人可能還會在現階段保持觀望，但世博會后，房地產市場將顯示其明確的走向。屆時，將是入手的最佳時期。



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