每經記者  張敏  發自北京

　　  住房和城鄉建設部近日發出《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，劍指當前開發商捂盤惜售以及炒賣期房的現象等諸多“潛規則”，要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監管。

        這是在14號國四條、17號國十條后，繼15日國土資源部以后第二個部委詳細出臺有關樓市新政策的具體措施。但是，分析人士認為，商品房預售制新政能否順利推進，關鍵要看地方政府和開發商執行是否到位。

        國十條甫一實施，國務院相關部委隨即出手。住房和城鄉建設部近日下發《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）強調，今后未取得預售許可的商品房項目，房地產開發企業不得收取定金。

        《通知》還對商品房預售環節的炒房賣號、“陰陽合同”、虛假信息等違規行為進行明確，并強調嚴格實行購房實名制。

        這是近一周來，高層第四次對房地產調控做出表態。業內人士表示，如今預售制度已偏離了初衷，成為部分開發商制造市場亂象、哄抬房價的工具。但即便新政得以嚴格執行，對改善市場供求關系的作用也十分有限。

要求定金納入監管賬戶

        “按每個人收取5萬元的定金來計算，如果有500人進行認購，就能收取定金2500萬元，相當于還沒開盤就賣了十幾套房子。”一位不愿透露姓名的房地產銷售人員向  《每日經濟新聞》表示。

        “定金”是《通知》中最引人關注的部分。按照《通知》規定，今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。

        據了解，北京的多數項目都存在開盤前收取定金的現象，金額從每人2萬、5萬到10萬不等。在去年銷售火爆階段，某知名項目的定金最高甚至收到30萬元。上述人士還表示，如果是大體量的項目，開盤前收取的定金可能達到上億元。中原地產三級市場部研究員張大偉向  《每日經濟新聞》記者表示，定金對開發商的重要性毋庸置疑，但多數項目在拿到預售許可證之前就開始預售。按照規定，只有取得預售許可證后，才能夠進行排號、認購等行為。

        同時，并不是所有開發商都將定金用于項目工程建設。上述人士表示，很多房地產開發企業的資金審核不夠嚴格，這部分資金多用在項目銷售階段。

        按照  《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。《通知》也對此進一步強調：預售資金要全部納入監管賬戶，確保用于項目工程建設。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，對定金的規定是《通知》中為數不多的亮點，但具體效果仍將取決于執行情況。

預售最低規模不小于“棟”

        《通知》還強調，房地產開發企業應在10日內，一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。此前，北京的規定為3日。

        《通知》還要求，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。同時，預售方案需要包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況等。

        但除此之外，多數業內人士認為《通知》并無太多新意，因為其中的內容在此前出臺的  《城市商品房預售管理辦法》中已有規定。商品房預售制度于1994年建立，2004年我國出臺了  《城市商品房預售管理辦法》。

        張大偉表示，現行預售制度已成為部分開發商制造假象、哄抬房價的工具。他表示，部分開發商在排號時制造虛假號碼，造成搶購的假象，并根據排號人數來確定開盤價格，這也促進了2009年來的房價飛漲。

        來自北京中原三級市場研究部統計顯示，北京目前有95%的樓盤存在開盤前排號認購的現象。在近期成為熱點的通州區域，個別項目甚至出現提前3個多月排號的現象。

        對此，《通知》還明確，炒賣房號、“陰陽合同”、發布虛假信息，采取內部認購、雇人排隊手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等，均屬違禁行為。

能否執行到位仍存疑問

        針對本次新政的效果，多數業內人士并不像對“國10條”一樣樂觀。楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示，《通知》的具體效果將更多取決于執行環節。

        事實上，預售制度之所以一度成為眾矢之的，開發商執行不力和地方政府的監管缺位，成為重要原因。今年“兩會”前夕，廣西南寧市甚至傳出取消預售制度的聲音。

        對此，《通知》規定，對已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售，或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售、通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進行嚴肅查處。同時，今后要將銷售行為、住房質量、交付使用、信息公開等方面內容納入房地產信用體系，將信用檔案作為考核企業資質的依據。

        《通知》還要求，各地要在近期對所有在建商品住房項目進行清理和整治，對尚未開盤的商品住房項目，要責成房地產開發企業限期公開銷售。同時，各地要將清理結果于今年6月底前上報住建部。

        根據《每日經濟新聞》記者的采訪，多數業內人士認為，盡管政策的嚴格力度遠超以前，但能否真正執行到位，目前仍存疑問。同時，即便《通知》能夠得到嚴格執行，對于改善市場供求關系的作用仍然十分有限。

        楊紅旭表示，目前處于在建和在售階段的房屋數量并不多，即使將這部分房屋納入市場供應，增加的供應量仍十分有限。他認為，要緩解市場供需緊張的局面，根本在于促進存量土地的開發。

        值得注意的是，在新政連續出臺的時刻，不少開發商已經推遲了開盤進度。來自搜房網新盤監控中心的數據顯示，截至4月19日，北京原計劃在4月開盤的42個項目中，僅有10個項目如期開盤，其中8個位于郊區縣。

        北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒向《每日經濟新聞》記者表示，開發商正在采取推遲拿證等手段，來應對近期一系列新政的影響，目前開發商已形成整體觀望的氣氛。



如需轉載請與《每日經濟新聞》聯系。未經《每日經濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

每經訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316