每經實習記者  胡巖  發自北京

        從2008年10月開始，為了讓深陷危機之苦的房地產走出低谷，政府出臺了一系列鼓勵住房消費的優惠政策，房地產市場行情重啟。2009年，在9.59萬億天量信貸資金的配合下，大量資金流向房地產市場，此輪牛市至今未見終止跡象。

        然而，目前國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲的諸多新政震動了樓市，隨之而來的將是房地產行業的調整。這是否會導致沉浸在地產行業的逐利資金出逃？有多少資金行將流出樓市？流出樓市的錢是否會流向股市？在油價高漲，通脹急升，股市震蕩的時期，是否只有黃金才是投資者的“避風港”？

流出樓市資金或超3000億

        房地產市場資產泡沫引起輿情沸騰，并已逐漸威脅刺激政策的“軟著陸”。政府自去年底開始密集出臺房地產調控政策，而4月14日召開的國務院常務會議要求二套住房首付比例提升至5成為此中之最，這將扣緊房地產業的“命門”——信貸。

        投資性購房本質上是杠桿式的交易行為，一個環節出現問題，隨后的連鎖效應會將資金鏈條迅速收緊。根據中原地產的數據，新政以來，京城新建住宅交易量持續走低后在低位徘徊，15日交易量為483套，隨后日漸走低，截至20日已回落至291套，持續在300以下的低位徘徊。

        在新的房貸政策執行之后，二季度新增房貸將出現較大幅度的回落已無疑問，人們關心的是，這是否將導致沉浸在地產行業的逐利資金出逃？有多少資金行將流出樓市？

        業內人士分析，具體進入房地產的投資投機資金無法準確調查或者測算，僅能從機構或者監管部門發布的統計數據進行估計。

        根據中國人民銀行公布的統計報告，去年新增個人消費性住房貸款1.4萬億元，個人消費性住房貸款去年底的余額比上年同期增長47.9%，增速同比升37.4%。今年一季度，新增個人購房貸款5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點。長江證券分析師白松以首付比例平均30%~40%計，2009年至2010年一季度，估算貸款買房的個人自有資金大概為7200億~9600億。

        白松對《每日經濟新聞》記者表示，北京和上海等一線城市的實際投資性購房比例不會低于30%。這樣看來，非自住性資金平均應該為2800億。

        上述估計并未包括非按揭貸款買房的情況。對此，一位券商分析師的估算更為大膽。他認為，目前商品房銷售額中至少有1/3為投資客所貢獻，自住性和改善性需求各占1/3。2009年，商品房銷售額4.4萬億元，今年一季度全國商品房銷售額為7977億元，依此標準，投資房產的資金應在1.73萬億，去掉其中的銀行信貸資金，非自住性資金大概為4800億。

        不過，多位分析師向每經記者表示，可準確估算資金注定只是冰山一角。從房地產騰挪出來的資金包括很多處于地下和灰色狀態的民間資金以及國際熱錢，它們直待有相對明確的政策信號和投資機會才會浮出水面。

        “恐怕沒人知道這筆資金的總量是多少，但體量巨大是肯定的。如果房價調控到位，預計流出樓市的資金不會少于3000億。”白松告訴記者。

樓市股市再現“蹺蹺板”？

        經歷此波政策調整后，投資人應該明白房地產的暴利時代暫時終結。但資金總是要尋找出路的，在低利率環境下，流出樓市的錢是否會流向股市？

        中金公司周三發布報告認為，政府對房地產投機的打壓將使得原有活躍在房地產的投機資金流向其他領域，包括股市，從而間接地緩解股市的資金壓力。

        西南證券分析師劉力勇對每經記者表示，從房地產市場退出的投機資金，由于本身具備極強的逐利性，必然繼續尋找投機方向。從資產配置角度看，目前只有股市才能承接這么龐大的資金量。如果樓市大跌，投資者對樓市期望降低，會將資本從樓市中撤出，轉而投向股市，使股市上揚。反之，如果樓市大漲，投資者將資金轉而投向樓市。股市和樓市就像一個“蹺蹺板”。

        相對于經濟復蘇和企業盈利，2009年的經驗證明，流動性的收緊與股市漲跌呈現明顯的正相關。中國市場向來是資金推動型。流出樓市的錢是否會流向股市必然會給市場帶來壓力，尤其在短期會造成泡沫的愈加膨脹？

        通貨膨脹的抬頭引發了市場對央行近期加息的擔憂。劉利勇對記者表示，通過給房地產擠泡沫，一方面可以起到緊縮政策相似的效果，另一方面也不會給股市帶來“失血”的困擾。“如果樓市流出的資金能有30%涌入股市也會帶來不少的變化。其中最大的莫過于市場資金充足后，一些已經炒得很熱的品種會持續升溫，這會帶來示范效應，引導更多的資金進入。”

        中金報告指出，從樓市流出的資金更可能流向投機性質更強的中小盤以及題材性個股，如醫藥、食品飲料等消費相關板塊及成長確定性強、政策敏感度低的中小盤股。

黃金迎來新機會？

        在樓市新政攪得市場  “亂花漸欲迷人眼”之時，許多人想起了“買黃金保值”。

        2008年美國金融危機爆發后，美聯儲的救市政策加劇了市場對美元貶值的預期，黃金的避險功能終于開始顯現。2008年，在大宗商品、股票、債券的指數下跌超過40%的同時，黃金價格卻有6%的增長。

        國際金價就此一路狂漲，2009年更如瘋牛一般連續闖過了每盎司1000美元、1100美元、1200美元整數大關。從2001年到2009年的短短八年時間，黃金上漲了4.5倍，折合年復合收益率大約20.7%。

        在通脹潛在壓力下，黃金是好的避險工具這一傳統優勢，使黃金成為應對通脹的“安全港”。如果房地產調控力度加大，可預期各地炒房客將紛紛拋售房產，而當前股市震蕩不安，是否可以斷定炒房熱錢流入黃金市場的可能性較大？

        安信證券有色行業分析師張何劍認為，黃金受全球大環境影響，受國內調控影響較小，作為理財工具，可適當進行配置。在通脹時代，可以關注純粹投資性的黃金產品，如非常貼近原料金價的金條，或者商業銀行的紙黃金。如果做短期投資，可以選擇黃金期貨。

        在過去5年里，中國的黃金需求以年均13%的速度增長。WGC（世界黃金協會）報告顯示，預計未來10年中國對黃金的需求將在目前基礎上翻番。該機構投資部董事總經理MarcusGrubb表示，“以09年底的平均價格來計算，未來10年中國黃金年需求量將達到290億美元。”

        一位銀行理財師對記者表示，黃金是一個穩步增值的品種，適合作為一種財富保值策略，并不是一個彈性很大的投機工具。一般建議客戶配置在10%到20%以內。對于風險厭惡型投資者，可以適當加大黃金的投資權重。

        但對于黃金期貨，前述分析師認為，由于巨大的杠桿效應及高風險性，主要適合于有套期保值需求的企業和各類專業投資者。如果對市場不了解，盲目入市，風險很大。



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