每經記者  朱玲  發自廣州

        5月2日，央行宣布再次上調金融機構人民幣存款準備金0.5個百分點達到17%。這已經是存款準備金率在今年的第三次上調。市場資金面的趨緊，讓房地產開發商加快了備糧“過冬”的腳步。

        今年1月以來，恒大地產、碧桂園等開發商通過發行高息債券來獲取資金，但有業內人士認為，開發商融資的途徑主要是銀行信貸、信托以及發債等方式，但目前這些渠道都在縮緊，更多公司選擇通過擴大銷售來獲取資金，對于公司而言，這種方式也更為可控。《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，廣州已有樓盤價格開始下調，降價2000元~4000元不等。

        “大家預期未來資金將會緊張，貸款門檻越來越高，目前對于房企而言，補充資金最為重要。”一位開發商內部人士對《每日經濟新聞》記者說。

房企發債忙

        今年以來，管理層的一系列舉措讓房地產開發商嗅到了冬天的味道。

        就在今年1月18日存款準備金率年內首次上調后不久，1月22日，恒大地產宣布發行7.5億美元的5年期優先債券，利率高達13%。在今年4月，恒大地產又向華人置業以及劉鑾雄發行了6億美元的額外優先票據，利率同樣高達13%。

        除了恒大地產，4月16日，碧桂園成功發行總價值5.5億美元的5年期債券，利率11.37%；4月22日，雅居樂發行7年期的債券，募集資金6.5億美元，利率為8.875%；緊接著，佳兆業等房企也擬發債券。

        到了5月2日，央行再次提升存款類金融機構人民幣準備金率0.5個百分點至17%，已接近歷史最高值17.5%。“未來房企融資環境將更為嚴峻，特別是那些中小型的企業將會面臨洗牌的格局。”廣州地產專家鄧浩志認為。

        根據中原集團地產研究中心提供的數據，截至4月底，萬科、保利、金地、招商、中海、華潤、綠城、雅居樂、恒大、碧桂園等十大房企，今年公布的以股權、債券、基金等方式融資的規模達700多億元。

        受房產調控新政以及后續政策預期的影響，4月份房地產行業成為了主力資金出逃的“重災區”。“今年我們給客戶介紹產品時，都告誡千萬不要碰地產股，政策波動面太大。”興業證券的一位投資顧問向《每日經濟新聞》記者介紹說。大智慧數據顯示，4月份A股房地產行業資金凈流出351.9億元。

        “隨著房產新政出臺，以及房企貸款和融資審核更為嚴格的現狀，海外的投資者對國內市場的預期值也將會下降，這無疑也影響一些港資房地產企業在海外市場的融資能力。”廣發證券房地產業分析師沈愛卿認為，房地產公司由于去年的資金回籠，手上都有充足資金，短期內不會缺錢，但下半年情況就不一定了。

房企資金最多撐半年？

        為什么這么多房企都選擇了以高息債券的方式來獲取資金？《每日經濟新聞》記者了解到，盡管早在半年前，萬科、金地、招商、保利等44家上市房地產企業就公布了再融資方案，但迄今仍未能成行。

        4月下旬，市場再次出現房地產企業融資收緊的信號，證監會聯合國土資源部加強對房地產企業融資申請的審批。根據證監會要求，對于房地產企業的融資申請，保薦機構和律師要就企業執行《國務院關于促進節約集約用地的通知》出具核查意見，重點關注募集資金投資項目的用地的土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等，且要求募集資金僅限于項目開發。

        在銀行貸款方面，據不完全統計，兩市67家房地產上市公司去年累計實現凈利潤300億元，但債務總額卻超過5000億元。雅居樂去年的年報也顯示，公司現金存款為43億元，總負債約291億元，其中未支付的地價款為46億元。

        興業證券某分析師認為，目前地產公司基本上都在開發去年大量動工的項目，下半年新增項目不會太多，而銀行貸款方面在下半年也會收得很緊。

        他指出，存款準備金率現在已經接近歷史最高點，加上一線城市房價存在下跌預期，以及人民幣未來加息的可能，估計下半年很多銀行都貸不出錢來了。

        “若當下嚴厲的政策持續，市場成交量依舊低迷，大部分開發商存量資金——主要是回籠資金和信貸額度——最多能夠撐3~6個月時間。”鄧浩志表示，這次的調整將會持續較長一段時間，這不是新的調整，而是2008年那次未調整到位的延續。

        他指出，對于存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不會向其發放新開發項目貸款，證監部門亦暫停批準其上市、再融資和重大資產重組，他預計未來房地產企業在內地融資或將更難，一些中小房地產企業甚至面臨倒閉。

成交不振  房企調價賣房

有業內人士指出，在房產調控措施出臺后，哪怕是實力很強的房地產企業，今后也會面臨較大的融資壓力。沈愛卿表示，開發商的項目款基本來自開發商自有資本金、銀行貸款以及銷售回籠，而融資的途徑主要也是銀行信貸、信托以及發債等方式，但目前這些渠道都在縮緊，只有通過擴大銷售來獲取資金，對于公司而言，這種方式更為可控。

        今年“五一”假期期間，各地的樓市成交慘淡。據廣州市國土資源和房屋管理局的數據顯示，“五一”期間每天成交量不足百套，相比4月的日均成交量下滑達五成。

        在買賣雙方膠著觀望中，中國指數研究院數據顯示，4月26日至5月2日期間，上海、深圳、廣州三個一線城市的商品房成交量下滑了三成左右，而二線城市中的熱點城市如南京、重慶等地，也出現了不同程度的下滑。經緯行研究中心數據顯示，2008年5月1日，廣州市有接近15個樓盤成交超過100套，但今年的情況比2008年的表現還要差，成交過百的不超過5個。盡管“五一”假期期間，房產商用各種優惠促銷方式吸引顧客，但市場上仍是看的人多，下單的人少。

        奧園地產品牌策劃中心總監羅磊表示，今年成交下滑以及市場觀望情緒預計將會持續一到兩個月，短期內不會有所改觀。

        在市場和預期的雙重壓力下，《每日經濟新聞》記者“五一”期間走訪樓盤發現，保利位于金沙洲的項目對外開售均價為1.1萬元/平方米，而在此前的誠意登記階段，該樓盤價格約為1.3萬元~1.5萬元/平方米，降價幅度為2000元~4000元不等。

        中海的某項目盤也是從之前的成交均價2.2萬元/平方米，調到了1.7萬元/平方米。

        鄧浩志認為，目前開發商真正的讓利行為還沒有出現，只是價格不再往上漲而已，預計6月份開發商將會做出讓利的舉動。

        經緯行研究中心朱欣苑認為，目前樓市成交平淡，量縮價調，市場的調整已經來臨。一般來說，企業上市融資要么就是需充足資金來應對不確定的未來市場，要么就是去年大舉拿地的企業需要資金來支持項目發展。在銀行信貸收緊的情況下，如果連大企業都難以貸到款，那么土地市場也會因此冷清許多。

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