每經評論員  葉檀

　　房地產市場的變化正進入第二階段。第一階段是成交量急劇下降，第二階段是試探性降價，第三階段是價格全面下挫，直到投資價格向消費價格回歸。

        5月6日，恒大地產在香港宣布，集團旗下所有產品將全線以8.5折對外銷售。這是樓市新政實施以來，第一個有大動作的大型房企，此前已有開發商試探性降價。據統計，從今年4月至今，上海共有近40個樓盤打出折扣讓利消息，其中涉及綠地集團5個樓盤，最高折扣為8.8折，房價由此回歸至去年底的水平。雖然多數開發商表示不打算“跟風”，但在高負債率、低杠桿率的影響下，受到現金流嚴峻考驗的開發商將不得不促銷回籠資金。除非他們在土地款、開發時間、購房預收資金專款賬戶等方面受到地方政府與銀行的特殊照顧。

        在投資市場，房地產作為投資品受風險收益規律控制，基本與供需關系無關。但供求關系決定房價的言論四處流傳，甚至連住建部副部長齊驥5月6日在接受采訪時都表示，“部分城市房價上漲過快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比較大的比重。”

        房價果真由供求關系決定嗎？這是最大的謊言。來看個簡單的例子。

        2009年上海樓市嚴重供不應求。根據易居中國的數據，上海商品住宅的成交量比2008年翻了一番，從900萬平方米左右上升到1800萬平方米左右，未能超過2007年的2090萬平方米左右。成交量大幅上升的結果是，2009年除9月外，基本每個月都供不應求。這種情況到今年一季度仍未徹底改觀，3月份由于新政預期，買賣雙方急于出手購房，導致成交量與均價均大幅增長。根據漢宇地產的數據，3月份上海市商品住宅市場供應量為79.53萬平方米，環比大增239.3%，成交量為76.88萬平方米，環比增加132.94%。今年4月份出現了根本逆轉——自2009年1月以來首次供過于求：商品住宅成交面積為102萬平方米，比3月上漲了27.50%。與此同時，逆轉現象也在北京、深圳等一線城市出現。

        從3月到4月，市場的剛性需求出現本質變化了嗎？開發商推出的樓盤出現異動了嗎？恰恰相反，今年一季度為了穩住房價，開發商在房展會上不愿意大舉推盤，以尋求5月黃金周的高價。

        供需數量沒有發生根本變化，但投資者的預期發生了本質變化。主要表現在樓盤拋盤增加，而入市購房者大幅減少。據北京房地產交易管理網數據顯示，4月30日北京二手房存量已經達到了歷史最高的21295套，相比樓市新政出臺前的14日上漲了18.9%。而據北京中原三級市場研究部的統計數據，在4月14日以后的下半個月里，北京二手房市場新增客戶需求下跌了八成。

        成交量急速下降戳穿了兩個謊言：一是房地產高價由剛性需求支撐；二是房地產價格由供求關系決定。

        投資客看到未來風險遠遠大于收益，不再出手購房，以投資客支撐的資產品定價體系土崩瓦解。投資者一撤退，今天的供不應求明天就慘變為嚴重的供過于求。大幅拿地、大碗喝酒的房企傻了眼，他們不得不掛著不差錢的招牌融資再融資，也就是沿門托缽，這一幕在2008年、2009年已出現過。

        此時，房地產定價不得不向剛性需求者看齊，一向被冷落的房價收入比也就成為重要的衡量指標。剛性需求者購房目的是為了自住，是真正的大件消費品，自己錢袋厚薄最重要。

        抱著供求關系的唱本，會出現大笑話。5月5日，中國社科院和社科文獻出版社在京聯合發布《中國房地產藍皮書（2010）》，預測2010年全國房地產市場總體上供求偏緊，各月房價同比增幅呈現由高到低趨勢。社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞認為，雖然近期在政策調控下，房價出現了回落，但供求矛盾可能持續20年，眼下出現的房價下行時間不可能持久，幅度不會太大。

        是啊，如果未來還有3億農民進城，房地產倒是不缺剛性需求。可是，他們需要的房子可不是什么投資品，現在溫州“太太炒房團”支撐的高房價，不可能由農民朋友們接盤。“蟻族”倒是有剛性需求，問題是，他們能支付每平方米兩萬元以上的房價嗎？



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