每經記者  朱玲  發自廣州

        中央到地方的樓市調控政策，讓許多投資客紛紛撤場。但在追利本性的驅使下，他們又將目光投向了境外的房產。        

        近期，不少境外地產商帶著美國洋房、澳洲別墅、香港豪宅頻現內地樓市，以優厚的條件吸引客戶。此前有跡象表明，隨著內地政策調控的趨緊，“溫州炒房團”在上一波席卷了海南樓市后，目前已開始出手境外樓市。

境外房產商將“組團”推銷

        5月22~5月30日，澳大利亞幾家知名的開發商將帶著幾百套位于墨爾本、悉尼等地的新樓盤，在廣州、深圳、北京、上海等一線城市拉開國內賣樓序幕。

        “國內房價不斷上漲，宏觀政策調控不斷，這是推廣我們樓盤的好機會?！苯M織這場活動的國內機構澳星集團市場部邵瑩表示，從去年底開始，除了因留學和移民人數增多帶動的海外購房需求外，一些來咨詢投資的人數也開始增多。

        《每日經濟新聞》記者了解到，早在今年4月下旬，在廣州的珠三角房博會上，墨爾本大型房地產開發商中正房地產集團就帶著上百套澳洲房源前來搶客，集團地產顧問馮自峰近段時間馬不停蹄地在各地輾轉，會見客戶。

        垂涎于內地市場的不僅僅是澳大利亞地產商。

        在此前北京房博會上，美國的房產商推出了價格僅1萬元/平方米的加州花園別墅，總售價為29萬美元起，吸引了不少投資者的關注。

        在寸金寸土的香港地區，今年以來房價屢創新高，本地老牌地產開發商恒基兆業嗅到了蠢蠢欲動的內地資金的味道，以內地人到港買房享受85折的優惠吸引投資客戶。

        據商務部港澳司消息顯示，2009年通過投資香港房地產移民的資金達56.18億港幣（約合7.2億美元），其中94%投資住宅。

        長期從事香港移民投資業務的世貿通集團業務總監張莉表示，今年以來，投資海外房產的客戶越來越多，近期咨詢移民香港的人數也呈上升趨勢。

        她表示，在他們的業務中，大部分人通過投資房產移民，純粹投資的客戶僅是其中的一小部分，也有一些老客戶本身已移民，后來看好當地房地產市場回報收益，又在當地投資房產。

        “在香港你用650萬港元就可擁有一套房屋和一個身份的轉變，而在北京、上海，以同樣價格購置一套房產，你僅僅是擁有了一套房屋而已。”

一溫州客海外買房10多套

        《每日經濟新聞》挖掘到，一些投資海外房產的投資客，正是之前參與內地炒房的獲利者。

        曾為溫州“炒房客”一分子的老張，早在今年初就將內地十幾套房產拋售，改而在菲律賓拿下十幾套房產，共花費幾千萬。目前，老張國內的房產僅剩下兩三套，作為自住和養老之用。

        承擔這一業務的仲量聯行李姓經理向《每日經濟新聞》表示，國內住宅市場政策不斷，溫州一些出手闊綽的投資客對市場非常敏感，早就離場，將資金投向其他方向。老張購買菲律賓產業，是因為看中當地是一個投資價格洼地。

        戴德梁行最新報告顯示，在經歷了一場金融危機后，2010年環球市場投資物業價值將會增長5%，其中亞太區的投資物業總值將達3萬億美元，年內料增12%。亞太區內的房地產買賣在2009年年底已顯著復蘇，往區外的交投亦明顯增加，例如流向歐洲物業市場的資金較一年前增加了31%。

        報告指出，來自內地的投資，正在成為一個重要的投資力量。物業買賣除了自用外，投資用途的個案預期亦不斷增加。該份報告預見將有更多內地資金流向海外的物業市場，越來越多內地投資者正放眼倫敦、紐約及悉尼等地的優質物業，準備購入作為自用或投資。

        澳星國際地產顧問總裁比爾·孫介紹，“近幾年，雖然加拿大、新加坡、美國、澳大利亞和中國香港的房地產都受到投資者青睞，但澳大利亞房產投資仍占到內地投資者境外購房的80%?！?br/>
        比爾·孫指出，美國房地產市場在金融危機影響下大幅下滑，但持有房產期間的稅費負擔相對較高，而香港房地產的價格和內地相差無幾，沒有太大吸引力。國內投資者對澳洲房產情有獨鐘，主要原因是澳洲房地產增長穩定。過去40年，澳洲房地產價格基本上保持了7~10年翻一倍，每年增長10%~15%的漲勢，其租金投資匯報率達到5.5%~6%，高于國際市場上4.5%的安全底線。如墨爾本市中心套內面積70平方米的精裝修房，房價在60萬澳幣上下，一年的租金回報可達3萬澳幣。

投資仍需考慮多方因素

        在走訪中，不少業內專家對投資海外房產都抱謹慎態度，若非留學、移民等因素，投資海外房產的風險比國內大得多。

        張莉表示，各個國家和地區對于投資移民，投資額度都有不同的限制和規定。比如在中國香港，投資資金100%都可以作為房地產投資，但是在新加坡，如果投資成本為500萬元，那房地產投資的金額不能超過50%。

        “相比內地，不少國家和地區仍是投資的價格洼地，但海外房產投資風險非常大?！敝倭柯撔型顿Y部經理劉裕通表示，各個國家、地區政策、法規的不同給不少投資者帶來了風險。

        他認為，第一風險來自于對當地政策的不熟悉。其次是房產在交接、買賣上都要花費大量精力和時間，若人在內地，不能及時交易，就會錯失升值的機會。最后是境外資金回到內地的問題。

        據悉，在澳洲置業將要交納印花稅，相當于房價的5%左右（購買維多利亞州的期房可以免收印花稅），每年的維護成本基本上占到房價的0.7%~1%，主要是物業管理費、水費和市政費；加拿大的房產維護費每個城市不盡相同，比如多倫多50萬加幣左右的房產，每年的物業管理費和物業稅，基本上在8000加幣左右。

        漢森國際伯盛設計董事長盛宇宏表示，不少地方房價快速上漲，與華人移民當地以及投資有較大聯系。但是在境外擁有房產，如美國，要上繳較高的物業稅和交易稅，就算不出租房屋，空著放在那里也會收費。這樣一來，持有成本將會顯著增加。另外，房產變現時的匯率變動，也將成為海外購房的風險。所以說，如果操作不好，海外購房不一定能夠增值，說不定還會減少收益。

        比爾·孫認為，資金的安全性，是投資海外房產必須要考慮的。澳洲房產和加拿大房產，在整個購買過程中都需要律師的參與，律師會為購買者提供相應的法律支持，這樣就會降低投資者的風險。



境外房產投資須知

美國

        房產所有人擁有永久使用權，需要繳納交易稅、物業稅等稅收。所有的房地產所有權文件是公開的，在投資前一定要在地方法院查詢房產交易歷史記錄。不算物業稅等，一般投資回報率在8%。

中國香港

        香港樓市近期很熱，房價整體上漲25%，不少板塊房價已經漲至1997年水平。通過投資移民需提前兩年申請，擁有不少于650萬港元的凈資產，可包括存款、房產、有價證券、公司資產等。

新加坡

        不會對房地產的出售征收預扣稅，但需繳納印花稅（購買價的3%）、產業稅等；外國人在法律上可享有按揭貸款。銀行貸款總額最高可為購買價的70%，住宅貨款利率為每年2%~3%。

澳大利亞

        過去40年，澳大利亞房產價格7~10年翻一倍，每年上漲10%~15%，租金投資回報率在5.5%~6%，空置率在1%。房產具有永久產權，無遺產稅。澳大利亞政府明確規定，一手物業50%可以銷售給海外人士，前提是要獲得政府對外投資管理局的批準；對于二手物業，沒有澳大利亞身份得不到政府的批準。



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