每經記者  張初亮  發自上海

        今年2月，上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊  （蘇河灣1號）地塊以52783元/平方米的樓面均價成交，一躍為全國單價“地王”。隨著近日上海規土局的一則公告，蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊面市。由于與“地王”僅相隔幾百米，該兩幅地塊被業內稱為“準地王”。

        與“地王”不同的是，“準地王”這次并非掛牌出讓，而是采取了邀請招標的方式。隨著樓市調控政策出臺，開發商拿地熱情已全面降溫。4月23日上海規土局公布“第1號公告”，累計出讓地塊105幅，被稱為“上海史上規模最大的掛牌形式土地出讓”。在105幅地塊中，不少地塊或延期出讓，或最終停止出讓，結果遇冷。

        如今蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊，采取的是邀請招標方式，有業內人士指出這正是“地產弱市”下政府賣地壓力增大的表現。

周邊地王曾創全國天價

        沿著北蘇州路行走，一邊是風景楊柳依依的蘇州河，一邊是人聲嘈雜的各類市場，一幢造型古樸的建筑墻面上，紅底白字書寫了閘北眾多回憶。在北蘇州路與甘肅路和浙江北路的交叉口，便是蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊。

        蘇河灣，這是目前上海市中心最后也是最完整的一個開發地塊，共有用地面積46.61公頃，舊改地塊10塊。今年2月11日，華僑城以70.2億元競得蘇河灣1號地塊  （蘇州河北岸東塊1街坊），樓面均價高達52783元/平方米，一舉加冕全國單價“地王”。

        相關消息稱，41、42號街坊地塊的單位建筑面積土地成本約在26000元/平方米以上。這些地塊同處一個區域，也一同經歷了樓市的低迷和高漲。

底價或達30000元/平方米

        早在被稱為“地產弱市”的2008年，蘇河灣1號地塊以及41、42號街坊就已準備進入市場交易。然而三幅地塊掛牌出讓的公告，卻從2008年6月一推再推。在2008年樓市調控加劇的背景下，土地頻頻流標，蘇河灣地塊最終沒能成為拯救弱市的地王。

        到2010年樓市再一次面臨調控之前，各路地王重新頻現市場，蘇河灣1號地塊也順理成章地成了“全國單價地王”。而僅隔數百米、原本計劃一起推出的41、42號街坊地塊，卻因故推遲到了今年下半年面市，再次成了  “弱市”里的“準地王”。

        據上海規土局第37號土地公告顯示，蘇州河北岸東塊41、42街坊，規劃用途為辦公、文化娛樂、商業，出讓面積為3.54191萬平方米。兩幅用地均不含住宅用地，且容積率較高，分別為4.41（含保留歷史建筑面積）、3.75（含優秀歷史建筑面積）。

        盡管目前蘇河灣區塊依然大量存在著屋脊矮矮的老房子，商業、娛樂配套設施鮮見，有的只是大量的小商品市場和匯集其中的各類小吃餐飲店，但蘇河灣是上海市確定的首批現代服務業集聚區之一，規劃成為上海新的城市文化、商業坐標。

        中房信分析師薛建雄向  《每日經濟新聞》表示，此前蘇河灣附近寫字樓推出銷售，均價在30000元/平方米左右，而41、42號地塊拆遷成本比較高，政府大概推出的底價便會在30000元/平方米左右。

邀請招標為成交打上保險

        和蘇河灣1號地塊不同的是，蘇州河北岸東塊41、42地塊這次并非是掛牌出讓，而是采取了邀請招標的方式。也就是說該兩幅地塊，并不同于招拍掛通常的“價高者得”。

        邀請招標將以  “綜合條件最佳者得”為原則確定中標人，價格只是其中一項決定因素。土地受讓方還必須符合出讓者涉及經營狀況、總體設計、開發經驗等一系列其他投標條件。

        土地邀標出讓的方式，在2008年徐匯區衡山路地塊的出讓公告上也出現過一次。2008年12月17日，上海規土局發布的58號土地出讓公告上，赫然出現了“招標出讓采取邀請招標方式”。

        相關人士指出，在土地頻頻流拍的背景下，邀請招標的方式或許也是無奈之舉。而一些開發商在  “弱市”下，拿地小心，拍下的土地為了延遲開工甚至臨時改造成停車場。“邀請招標等于是對開發商的資格預審，從某種程度上說，這也是為了保障優質土地不致流拍并且避免爛尾樓的有效方式。”

        據《每日經濟新聞》記者了解，根據競爭者的綜合實力來決定最終中標者，而不是只憑“價高者得”的拍賣來出讓，或許對于現今土地的流拍乃至今后土地價格的上揚都能有所抑制。但一方面，這在國家規定中尚屬違規，另一方面，如何在這其中避免“內定”、“協議”的漏洞，保障公開公平的原則，也是一大難題。

        薛建雄表示：“政府對蘇州河北岸東塊41、42號地塊采取邀請招標的方式，意味著已經定了由哪家開發商受讓了。邀請招標，就是說政府指定哪家就是哪家。”這也意味著，在房地產“弱市”、土地市場受冷的情況下，邀請招標為政府成功出讓土地打上了保險。



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