去年的樓市牛市,廣州市場也接二連三拍出多個(gè)地王,刷新了當(dāng)?shù)丶o(jì)錄。

　　今年政策調(diào)控之下,開發(fā)商銷售放緩,地王開發(fā)也甚為低調(diào)。去年雅居樂與碧桂園激戰(zhàn)長達(dá)5個(gè)小時(shí),以總價(jià)43億元拿下的廣州科學(xué)城(000975)項(xiàng)目,年初遭遇修改規(guī)劃風(fēng)波,目前項(xiàng)目開發(fā)仍在報(bào)建審批過程中,什么時(shí)候能預(yù)售還是未知數(shù)。

　　項(xiàng)目單價(jià)可賣到1.5萬？

　　去年10月28日下午,雅居樂歷時(shí)5個(gè)小時(shí),101輪馬拉松式的競拍,以43.41億的總價(jià)擊敗碧桂園聯(lián)合體、保利聯(lián)合體等巨頭拿下廣州科學(xué)城地塊。地塊總建筑面積約61萬平方米,折合樓面地價(jià)7074元/平方米。去年10月,該區(qū)域一手住宅均價(jià)為9988元/平方米。

　　科學(xué)城地塊2007年曾被廣東中萊投資以44.75億元高價(jià)競得,折合樓面價(jià)達(dá)6321元/平方米。后來由于沒有支付土地款,該地塊被沒收。去年10月,該地王重新被分拆出讓。雅居樂目前拿下的科學(xué)城地塊為原地塊的65%。

　　據(jù)悉,拿地后不久,雅居樂即表示,擬將該項(xiàng)目發(fā)展成高檔的綜合型商住小區(qū),主要針對廣州市區(qū)及當(dāng)?shù)馗叨丝蛻羧?預(yù)計(jì)2010年可動工,最快2011年上市銷售。但自從今年3月傳出修改規(guī)劃的消息后,該項(xiàng)目就鮮有新的消息傳出。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),該地塊沒有大規(guī)模動工的痕跡。

　　7月7日,記者致電雅居樂集團(tuán),相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,該地塊的土地款已經(jīng)全部繳清,由于修改過規(guī)劃,目前規(guī)劃審批公司還未收到,相關(guān)的項(xiàng)目報(bào)建仍處于審批過程中。

　　該公司一內(nèi)部人士透露,目前公司內(nèi)部已成立一個(gè)叫東部營銷中心的部門,專門負(fù)責(zé)科學(xué)城地塊以及增城等項(xiàng)目的開發(fā),按照今年年初的計(jì)劃,年底或明年上半年項(xiàng)目就將進(jìn)入預(yù)售的階段。

　　“若沒有廣州科學(xué)城區(qū)域當(dāng)下的發(fā)展勢頭,雅居樂拿下地塊無疑是一個(gè)硬骨頭”。合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,中萊投資拿下地塊時(shí),該項(xiàng)目區(qū)域有龍光地產(chǎn)和萬科(000002)兩限價(jià)房項(xiàng)目,龍光限價(jià)房價(jià)格僅為4000元/平方米,而當(dāng)時(shí)該區(qū)域均價(jià)也就7000多元/平方米,中萊投資以6000多元/平方米的樓板價(jià)拿下這個(gè)地根本無法開發(fā)。而目前科學(xué)城周邊有中新知識城入駐,還有國際會議中心,現(xiàn)在整體均價(jià)達(dá)1萬元/平方米。”

　　黎文江認(rèn)為,根據(jù)目前周邊配套的發(fā)展,科學(xué)城項(xiàng)目起碼能賣到1.5萬元/平方米以上。但依照目前的市況,開發(fā)商只有等待時(shí)機(jī)銷售。

　　修改規(guī)劃風(fēng)波

　　今年3月,雅居樂這塊“天價(jià)”地王被爆出申請修改規(guī)劃,將住宅樓工程的建筑高度由55米調(diào)整為100米,直接增高了15層。這遭到業(yè)內(nèi)多方質(zhì)疑,雅居樂被指“為了解套或者牟取更大利潤”。

　　對此雅居樂方面的解釋是,項(xiàng)目容積率并沒有發(fā)生改變,談不上賺錢,只是增加最高樓宇能夠達(dá)到的高度,總建筑面積也并沒有增加。修改規(guī)則后樓間距加大,以前做5棟樓,現(xiàn)在做4棟,這樣景觀會更好看。

　　對于“面粉貴過面包”的地價(jià),上述雅居樂人士表示,這要看將來做出來的產(chǎn)品。“我們是發(fā)展大盤,定位高端項(xiàng)目,其售價(jià)也是不一樣的。”

　　“天價(jià)地王,神仙都難辦。”廣州地產(chǎn)專家鄧浩志如此感慨,科學(xué)城樓面價(jià)格過高,對開發(fā)商產(chǎn)品利潤和產(chǎn)品開發(fā)都會有一定影響的。

　　鄧浩志認(rèn)為,就算今年延續(xù)2009年行情,房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng),依照科學(xué)城的地價(jià),樓盤價(jià)格起碼要達(dá)1.3萬~1.5萬元/平方米才能盈利。但市況并不如此,此輪調(diào)控預(yù)期很長,高地價(jià)無疑透支了開發(fā)商未來產(chǎn)品的生存預(yù)期和升值空間。

　　他還指出,企業(yè)修改規(guī)劃,是相關(guān)部門不作為行為,是對其他參與競拍企業(yè)的不公平。這個(gè)規(guī)劃修改就算不影響容積率,但戶型可以改變,開發(fā)商的售價(jià)將會變高,彌補(bǔ)高地價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。