每經(jīng)記者  吳文坤  發(fā)自北京

        房產(chǎn)中介最近一度被視為房租價(jià)格上漲的背后推手。相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)近日也對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，認(rèn)為中介哄抬房租成為此輪部分城市租金上揚(yáng)的原因之一。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》昨日（7月8日）接到房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士爆料稱，北京個(gè)別中介公司通過(guò)房屋租賃代理業(yè)務(wù)，僅因房租上漲，一個(gè)月就凈賺上千萬(wàn)元。記者就此采訪了數(shù)位中介行業(yè)人士，一度爭(zhēng)議聲四起。

哄抬租金月賺千萬(wàn)？

        某業(yè)內(nèi)人士昨日對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》爆料稱，最近兩個(gè)月，部分中介由于房屋租金上漲月均賺取的利潤(rùn)就超過(guò)了千萬(wàn)。獲利的渠道所指的就是房屋租賃代理業(yè)務(wù)。

        該人士介紹，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的贏利點(diǎn)分為幾個(gè)部分：以一個(gè)月租金為準(zhǔn)的代理費(fèi)；10%~20%的房租差價(jià)；群租；押金不退；還有房東允諾給中介的空置期，此外，據(jù)該人士透露，有部分中介一年只給房主10~11個(gè)月的租金。

        根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京某中介公司5~6月合計(jì)簽約租賃大約18000套。該人士表示，如果一套房子租金原先2000元，現(xiàn)在漲至2500元，按照規(guī)定一個(gè)月租金為中介收費(fèi)，原來(lái)正常的利潤(rùn)應(yīng)該是3600萬(wàn)左右，現(xiàn)在則為4500萬(wàn)左右。

        此外，部分中介從業(yè)主處收房時(shí)，只支付11個(gè)月的租金，而其轉(zhuǎn)租給顧客的時(shí)候則收取13個(gè)月租金，有些房源甚至群租給顧客，如此收取的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出支付給業(yè)主的租金。

        北京鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2010年2月以后租金持續(xù)上漲，4月租金環(huán)比漲幅達(dá)一年半以來(lái)月均最高，平均租金上漲約104元/月；到5月達(dá)到今年最高的2885元/月，雖然6月隨著成交量的提高小幅下降至2816元/月，但總體而言，2010年上半年全市平均租金2792元/月，同比上漲19%左右。

        上述人士表示，以上述利潤(rùn)綜合來(lái)算，近2個(gè)月以來(lái)上述提到的中介公司保守估計(jì)賺了3000萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議驟起

        昨日，在記者采訪過(guò)程中，上述中介人士的說(shuō)法獲得了部分同行的認(rèn)同。

        一位不愿意具名的研究人員表示，上述測(cè)算的結(jié)果只是保守估計(jì)。不過(guò)她認(rèn)為，普通的中介公司沒(méi)有必要人為哄抬租金，“普通的中介公司成交一套租賃房屋，最多收取一個(gè)月租金作為傭金，租金上漲四五百塊帶來(lái)的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)沒(méi)有租金不漲但加快成交速度來(lái)得重要。”

        與此同時(shí)，“中介哄抬租金月獲利千萬(wàn)”的說(shuō)法也引來(lái)了不小的爭(zhēng)議。

        我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，以我愛(ài)我家為例，該公司的代理出租房源不到北京市出租房源整體的1%，而且通過(guò)整個(gè)中介達(dá)成交易的出租房源本身還不到房屋出租市場(chǎng)的一半，后者當(dāng)前的數(shù)量約為240萬(wàn)套。

        “這樣的市場(chǎng)份額，如何去控制市場(chǎng)？”胡景暉認(rèn)為，上述測(cè)算方法并不準(zhǔn)確。

        首先，房屋租賃代理本身表明中介已經(jīng)與房東簽訂好了合同，房東給了一個(gè)免租期，“中介主要利用這段時(shí)間進(jìn)行房屋清理，并尋找租客。”而且，房屋租賃代理業(yè)務(wù)是平進(jìn)平出的，如果租不出去，中介公司將要按合同打款，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

        此外，還有業(yè)內(nèi)人士表示，在房屋租賃代理時(shí)，并不存在加價(jià)一事，“房東收多少，我們就收多少，除非承租人需要相關(guān)維修時(shí)才繳納少量維修費(fèi)。”

        對(duì)于中介哄抬房租的說(shuō)法，胡景暉表示明確反對(duì)，“影響房租的原因是供求關(guān)系的緊張。”

        他分析，將3、4、5月份的房租價(jià)格與去年同期比較不科學(xué)，因?yàn)槿ツ甑臅r(shí)候是處在金融危機(jī)的低潮期，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)已經(jīng)回暖。另外，北京市的房源受到媒體等對(duì)租房行為的提倡，北京巨大的拆遷量、每年凈增至少50萬(wàn)~60萬(wàn)外來(lái)人口以及今年的畢業(yè)生潮，都加大了整個(gè)租賃市場(chǎng)的需求量。

        “把中介取締了？房租就不漲了？”胡景暉認(rèn)為，房源總量不夠，不是房子漲價(jià)就是房租上漲，真正的辦法是想方設(shè)法增加有效供給。

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因業(yè)績(jī)不振  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高管離職？

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        “21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)安信瑞德總經(jīng)理馮泓睿已于一個(gè)多月前離職，”在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾稱。這是房地產(chǎn)調(diào)控后，北京中介市場(chǎng)出現(xiàn)的首例管理層人事變動(dòng)案例。

        “這是調(diào)控背景下，成交僵持的情況在中介公司區(qū)域高層人事上的一次市場(chǎng)性反應(yīng)。”一位不愿透露姓名的中介業(yè)內(nèi)人士表示。此外，我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，未來(lái)兩個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，如果成交量繼續(xù)僵持，中介公司關(guān)閉潮或?qū)⒂楷F(xiàn)。

業(yè)績(jī)不佳引發(fā)高層變動(dòng)？

        馮泓睿的離職，引起市場(chǎng)各方的猜測(cè)。

        一位北京中介公司市場(chǎng)總監(jiān)楊光（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，馮泓睿離職的主因是業(yè)績(jī)不佳。因?yàn)?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式是加盟模式與直營(yíng)模式雙腳并行。在調(diào)控背景下，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)強(qiáng)化管理執(zhí)行力，此時(shí)加盟店在管理上的不通暢就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，而且形勢(shì)不好時(shí)，加盟商可能退出。在這種情況下，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)直營(yíng)部門身上的責(zé)任與壓力就更大了。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)直營(yíng)部門在北京的業(yè)務(wù)發(fā)展一直不太順利。此時(shí)馮泓睿的離職就不足為怪了。

        據(jù)悉，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)下在中國(guó)的業(yè)務(wù)已覆蓋30多個(gè)城市，除在北京、上海及深圳三個(gè)城市存在直營(yíng)店外，其余城市全部是加盟店模式。

        21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾表示，“馮泓睿的離職是目前公司加強(qiáng)業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的集團(tuán)化管理下的正常人事調(diào)整。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心的一位副總已接手馮泓睿的工作。公司目前確實(shí)在增加直營(yíng)店的數(shù)量。

        公司是否有意進(jìn)行直營(yíng)化業(yè)務(wù)改造？林蕾稱21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)自美國(guó)，在美國(guó)，公司有幾十年的加盟模式成功經(jīng)驗(yàn)，加盟模式一直是公司的核心戰(zhàn)略模式，未來(lái)也一樣。

        對(duì)此說(shuō)法，楊光認(rèn)為中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境與美國(guó)的不一樣，在中國(guó)中介市場(chǎng)，直營(yíng)模式利于管理與戰(zhàn)略執(zhí)行，尤其在行業(yè)低谷時(shí)期更是如此。因此21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)此次所說(shuō)的強(qiáng)化集團(tuán)化管理，就是指直營(yíng)化改造，以調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)。馮泓睿是因?yàn)樵诒患挠韬裢闹睜I(yíng)部門業(yè)績(jī)不佳而離職的。

中介關(guān)門潮或初現(xiàn)

        楊光認(rèn)為，馮泓睿的離職折射了北京目前中介市場(chǎng)生存艱難的現(xiàn)狀。

        成交僵持下，中介公司的壓力徒增。記者在望京調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，在望京地區(qū)的融科橄欖城與國(guó)風(fēng)北京兩大樓盤交界的二百來(lái)米長(zhǎng)的地帶，分布著包括鏈家地產(chǎn)等10來(lái)家中介門店。記者在此逗留了近二個(gè)小時(shí)，只見(jiàn)過(guò)一兩個(gè)租戶上門詢問(wèn)。其余時(shí)間，各門店業(yè)務(wù)員只是喝茶或聊天。在北京八通線地鐵站附近，幾家鏈家地產(chǎn)門店干脆關(guān)門，門上寫著“轉(zhuǎn)讓”或“招租”字樣。北京市北五環(huán)附近，包括鏈家地產(chǎn)在內(nèi)的幾家中介門店已經(jīng)關(guān)門大吉。

        對(duì)于關(guān)門店現(xiàn)象，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向記者說(shuō)，“在調(diào)控政策下，公司確實(shí)在進(jìn)行一些店面資源整合。原則上，若一個(gè)商圈的成交量下降迅速，該商圈的門店可能面臨調(diào)整，比如由之前的3家門店整合成兩家，甚至退出該商圈。”



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