時至年中，新一輪房地產市場調控已過近3個月時間，房地產市場發生了新的變化。商品房成交量持續下滑，一線城市堅挺的房價開始松動，土地市場連續流拍，二手房市場量價齊降，部分一線城市租金快速上漲。

　　房地產市場的驟然變化，背后究竟蘊藏什么含義，釋放怎樣的信號？是否標志著房地產市場開始走上健康發展之路？

　　房價：是松動還是“假摔”？

　　供職于北京一家金融機構的劉曉莉，半年來堅持看房，卻始終沒有出手，一直等待最佳的時機。“一會兒說北京房價降8000元，一會兒說打折一會兒又取消，房價就像一滴松油，看著會下跌就是跌不下來。”她用這樣一個形象的比喻，表達了自己對房價的觀察。

　　事實上，從全國的角度來講，房價已經出現了新的變化。國家統計局的數據顯示，5月份，70個大中城市新建商品房價格漲幅比4月回落0.3個百分點，這是自2009年4月以來首次出現回落。

　　當然，在統計數據背后情況并不一致。開發商陣營確實出現了“兩極分化”。一方面不少企業對房價報復性反彈仍存在期待，價格依舊堅挺，甚至放慢了開發和銷售節奏；另一方面，5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等企業已經開始采取降價、贈送面積等優惠措施促進銷售。

　　萬科總裁郁亮公開表示：“市場好的時候，萬科不會惜售，市場不好的時候，萬科也絕不會硬扛著不調整。”

　　但一個不爭的事實是，房價上漲的“步伐”正在放慢，甚至出現下降。當前人們最為關注的是未來走勢如何。這是檢驗房價是真的松動還是有人質疑“假摔”的最好證明。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強為記者描繪出調控下市場變化的鏈條：觀望－局部促銷－全面促銷－局部降價－全面降價。認為當前正處于局部促銷與全面促銷的轉接階段。

　　成交量持續走低，將迫使部分熱點城市房價下調，二三線城市房價將穩中趨降。國務院發展研究中心專家巴曙松表示，成交量的明顯萎縮說明投機性需求正在離場，而且如果這一趨勢持續下去的話，加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量，2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局，而且全國范圍內的房價也將面臨下調壓力。

　　土地市場：“地王”是中途離場還是永久謝幕？

　　一度“地王”頻出的土地市場，上半年連續出現流拍現象，這也是上半年房地產市場的新變化。

　　6月份第四周，北京曾經流拍的房山區竇店鎮居住項目(京南嘉園小區三期)再次掛牌出讓，僅以3700元／平方米成交，與此前相比，此次折合樓面地價降至3608元／平方米，下降達1092元／平方米。

　　據北京市土地整理儲備中心數據顯示，6月北京成交23宗土地，僅3宗住宅和含住宅項目用地。當月全市土地出讓收入33.097億元，比5月縮水近七成。特別是新一輪房地產調控以來，北京土地溢價率從110.6%下調九成至13.2%，成為2009年來最低點。

　　在交易清淡的上半年過后，廣州市定于7月8日出讓的番禺區兩宗地，其中一宗用地只有1家報名，另一宗用地只有2家報名。這種情況，近年來鮮見。

　　土地市場的新變化，一方面緣于政府加大土地供應。來自國土資源部的數據，今年前5個月全國(不含新疆、西藏、新疆生產建設兵團)住宅用地供應同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍掛制度，探索“綜合評標”“一次競價”“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

　　一些專家分析認為，目前城市地價正從拉動房價上漲的因素，轉為購房者期待價格繼續下調的理由。

　　值得關注的是，隨著地塊不斷流拍，價格下調，一些企業開始抄底拿地。旭輝集團董事長林中說，躲過地價高企之時，現在有理由謹慎拿地，“地價相比去年算是便宜了。目前儲存的土地只夠用兩三年，所以為了持續發展，拿地是必要的。”

　　不過，也有專家擔心，如果城市土地市場低迷，供應量和成交量縮水，并未引起“抄底進場”，由于滯后效應，一些城市將無法完成今年供地計劃，影響明后年住宅供應。

　　二手房市場：是已經見底還是持續下滑？

　　樓市調控新政策一經公布，京滬深一線城市旋即出現二手房拋售現象。

　　來自權威部門的數據顯示，5月份，90個重點城市二手住房成交1572萬平方米，同比下降0.8%，環比下降11.2%。

　　進入6月，二手房成交量持續下降。來自中國指數研究院的報告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環比減少在30%以上，深圳成交6815套，環比減少44%，為最多。

　　伴隨著交易量的下降，5月份70個大中城市二手房價格環比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現環比下降。

　　“目前，北京二手房價，相比此前最高點，回落約10%，個別區域的降幅達到15%。”21世紀不動產集團市場總監林蕾說。

　　為什么二手房市場調控的“速凍”效應如此明顯？“鏈家地產”市場分析師張月說：“這主要在于本次調控不但讓更多消費者選擇觀望態度，靜待房價下跌，還在于逐步深入執行的差別化信貸政策、限購政策抬高了購房門檻，明顯抑制了市場中的購房需求。”

　　不過，不同區域的二手房均價水平變化并不相同。中國指數研究院報告稱，北京的望京、通州、亦莊等區域的二手房均價上漲過快的區域，均價下降較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心位置和學區房等概念的二手房區域抗跌性較強。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房價格不降反升，上海徐匯等區域的房價也無松動。

　　來自21世紀不動產上海區域數據監測中心6月初發布的調查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時也有少數意在抄底的投資者。

　　中國指數研究院預測，隨著價格的松動和優質掛牌房源的激增，部分有購買力的需求會逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　租賃市場：租金上漲是常態還是異動？

　　與逐步降溫的住房銷售市場不同，近期一線城市租賃市場火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價格漲幅甚至超過20%。

　　一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區域上漲過快與個別中介機構炒作有關。

　　房地產調控政策出臺后，對租賃市場有影響。國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“一手房市場剛性需求持幣觀望，不排除部分轉向租賃市場，另一方面，業主由于看跌市場，也會由賣轉租。”

　　柴強說：“近期暴漲，不排除個別中介機構因為業務量萎縮，為了增加收入，出現炒作行為。”

　　中原地產華北區總經理李文杰說：“自2009年年中以來，全國主要城市的租金一直處于穩定上升的態勢中，租金回升也反映出經濟回暖及收入的提高。”

　　接受采訪的業內人士普遍表示，每年的5、6月份開始進入傳統的租房旺季，很多大中專院校畢業生陸續離開校園，無論是工作還是準備考研等多數選擇租房，這些需求，短期內可能會造成房源供應緊張，租金上漲。李文杰說：“從統計數據來看，每年的二季度，全國房租租賃價格都會較上個季度有所上漲。”

　　不過，進入6月，北京租金已經呈下降趨勢。來自“鏈家地產”市場研究部統計數據顯示，6月份北京平均月租2816元，環比下降2.39個百分點。

　　李文杰表示，隨著宏觀調控的深入，房價開始出現明顯回落，將有更多待售房源轉入租賃市場，供大于求的局面將可能再度出現，加上政策新租賃房供應的增多，預計未來房屋租金將出現回落。

　　房貸政策：是繼續從緊還是稍有松動？

　　差別化房貸政策，成為本輪房地產市場調控的利器。而在目前樓市調控進入政策顯現期后，未來圍繞樓市的金融調控，將呈現出怎樣的松緊張弛，為市場矚目。

　　央行數據顯示，在政策出臺后的5月份，我國房地產個人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環比跌幅超過15%。此外，從各商業銀行了解到的數據可以看出，5月份各家商業銀行房地產開發貸款規模也明顯減少。目前來看，盡管6月份數據尚未出來，但分析人士認為，房貸縮量已是板上釘釘的事。

　　歷史上看，我國房地產市場的冷暖與金融調控的松緊息息相關。2007年面對快速上漲的房價，央行、銀監會聯合發文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當年樓市的轉折點；在國際金融危機爆發后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現松動后，2009年樓市呈現快速增長。

　　“在政策的引導下，樓市正在經歷金融去杠桿化的過程。”中國社科院金融所金融市場研究室主任尹中立指出，房地產開發是一個資金密集型活動，資金的渠道主要有四條：資本市場、銀行貸款、預售及建筑企業的墊資。現在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場融資來說，“國十條”使房地產類上市公司在內地發行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場上去發行債券，但需要付出10%以上的成本。再看銀行貸款，新政策對地產公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業銀行都收縮了房地產開發貸款的規模。此外，北京等城市對二套房貸的認定標準比2007年更加嚴格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預售的方式取得資金的通道也受到了影響。

　　不過專家也指出，目前市場已進入深度博弈期，政策是否出現松動備受關注。不少專家建議，對于已出臺的政策應堅定執行，不能松動，避免市場搖擺。當然，他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。

　　稅收政策：是遏制高房價的殺手锏還是防火墻？

　　新一輪調控政策中，房地產稅收政策引發市場的猜想。

　　中央政府明確要求“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”。這項稅收政策是空轉已久的物業稅，還是對個人住宅開征的房產稅？政策何時出臺，試點先行還是全國推開，市場高度關注。

　　在剛剛結束的“博鰲?21世紀房地產論壇”上，來自REICO工作室的博士任榮榮說：“無論近期內物業稅(房產稅)是否真正開征，未來房產保有環節征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續性迫使地方政府需要尋找到另一種財源來彌補未來財政收入的不足。”

　　廖英敏表示：“對個人住宅開征房產稅有利于對住房存量資源的利用，由于增加持有成本，擁有多套住房的人要么賣要么租，這會增加社會公共住房資源，應該積極推進。”

　　對房地產保有環節征稅，在很多人眼里認為是遏制高房價的殺手锏，也有觀點認為，開征此類稅種不能從根本上解決房價上漲，一些實行物業稅的國家，也沒有改變幾十年房價上漲的趨勢。

　　對此，財政部財政科學研究所所長賈康認為，盡管物業稅不能改變土地資源制約下的房價上揚的長期趨勢，但是有了這個保有環節的稅收，會使我們的房地產市場上商品房需求的總規模，表現出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現更沉穩，更有效減少房價大起大落所帶來的負面效應和對社會生活的沖擊。會使得城鎮化過程中住房的需求表現、購買意愿和房價形成，表現得較為理性沉穩。