在“史上最嚴厲”的房地產調控措施之下,住宅市場處于高度敏感期,高層上半年來一系列措辭各異的表態,讓整個市場的觀望氣氛越發濃厚,據《每日經濟新聞》記者了解,在開發住宅為主的房企中,有的上半年業績相比去年同期甚至被“腰斬”。

　　值得注意的是,歷來受調控影響較小的商業地產再次成了當下市場的“寵兒”。今年以來,萬科(000002)、保利等大型房企紛紛進軍商業地產,體現出調控中開發商戰略思路的調整。6月,保利斥資12億元拿下武漢一塊商住用地塊,再次用實際行動表明其進軍商業地產的決心。記者根據保利公開資料測算發現,今年以來,保利已拿下十余宗商住兩用地或純商業用地,金額達到114億元。該公司相關人士向《每日經濟新聞》記者透露,根據公司策略,如果有地塊含有一定的商業配套且地段好、價格便宜,公司還會考慮再拿地。

　　資金投入超百億

　　在今年以來的新政調控下,整體來看保利的住宅銷售增速放緩,這也為其進軍商業地產提供了理由。“為了保持一個穩定的現金流,此外就是不要一遇到政府調控就出現資金緊張。”一位開發商內部人士對記者表示。據《每日經濟新聞》記者了解,今年1~6月,保利實現簽約面積約267萬平方米,同比增長5.81%;實現簽約金額217.55億元,同比增長3.33%。

　　而在今年1~5月,保利實現簽約面積198.12萬平方米,同比增長8.79%;實現簽約金額154.11億元,同比增長4.75%。在1~4月,保利實現簽約面積151.25萬平方米,同比增長21.26%;實現簽約金額122.20億元,同比增長16.21%。在沒有經歷“最嚴厲”新政的第一季度,保利更是保持著高達30%的銷售增速。

　　在銷售疲軟的情況下,穩定現金流、分攤風險或許是眾多住宅開發商的首要任務。今年以來,萬科、保利、綠地等公司明顯加強了對商業地產的投入。

　　今年4月,保利高調對外宣布,未來3~5年,公司持有性商用物業的投資比例將增大到全部投資的30%,并將持有部分核心地段的高品質物業。

　　今年以來,保利也確實明顯表現出了涉足商業地產的決心。特別是今年5~6月份,在這整整兩個月里,保利拿地對象均為商業用地。據了解,在此期間,保利分別在成都、上海、廣州、南昌以及武漢等地拿下商住或純商業地塊不下十宗,斥資近百億元。據保利公告顯示,今年上半年,公司分別在成都、上海、廣州、武漢、天津、青島、沈陽等地耗巨資拿地,數量達到20余宗。而在已拿下的地塊中,記者注意到,超過半數以上的地塊不是商住兩用地就是純商業用地,初步估算,保利僅上半年時間,在商業地產上的投資已達114億元。

　　不過《每日經濟新聞》了解到,初涉商業地產的保利現在也還在摸著石頭過河。一位保利下屬策劃子公司的內部人士透露,招商方面對于做住宅的保利來說,確實不容易,如何經營出租達到利潤最大化也還不嫻熟。他表示,市場上住宅總是會有 “剛需”,但商業地產卻不一定,市場做死了就做死了,很難再度活起來。

　　主業仍是住宅開發

　　在調控中,開發商雖然看到了投資商業地產的機會,甚至連萬科、保利這樣的住宅開發巨頭也開始涉足,但商業地產回報周期長、需求資金大的特點,也讓地產大佬不得不三思而后行,前幾年萬科董事長王石就在多個場合提醒住宅開發商進入商業地產風險。上述保利相關人士表示,在招商和經營方面,保利確實有壓力,在經驗上有了更高的要求,“因此我們只有通過強強聯合,彌補我們先期資源不齊的弱勢,如在展館上,我們會同錦漢展覽公司合作會展,與洲際酒店集團聯手打造五星級酒店等”。

　　“選擇商業地產,不僅是公司的戰略考慮,規避單一行業風險、獲得長期穩定的收益、提高公司穩定獲利能力,同時也為提升公司綜合實力。”保利地產(600048)營銷總監胡在新認為,商業地產為企業提供了更多發展空間,也將對企業的專業度,資金、開發能力、物業管理、招商、經營管理等提出更高要求。

　　他表示,保利現階段還是以住宅為主,商業地產不會占用太多的比例,商住比例大概是“3:7”左右。

　　萬聯證券研發中心副總經理黃鵬表示,“當下我們認為,未來幾年,中國房地產都是高速發展的階段,朝陽產業,呈現上升的趨勢。住宅市場的年利潤依然很大,這主要來自改善型需求的增加”。

　　如萬科,實際上它仍以住宅市場為主,僅做其中附帶的商業。目前國內公認做好商業地產的,就是萬達和陸家嘴(600663),但后者也開始轉向住宅,畢竟商業地產相比住宅市場回報率低,加上退出機制的不完善,一旦資金周轉不過來,就會導致企業資金緊張。