4月15日至今，新政已出臺百日，上海、北京、廣州、深圳四個一線城市的成交量均較新政前大幅萎縮。而在新政百日之際，卻有一些地產項目逆市取得了罕見的熱銷，成為了寒冬里的“迎春花”。《每日經濟新聞》記者發現，這些項目或以相對周邊樓盤較低的價格，或以更優的性價比，贏得了客戶的青睞。但是，選擇在市場前景尚未明朗之際促銷，開發商背后的戰略深意卻更值得業內其他企業細品。  每經記者  楊羚強  發自上海

上海：降價送面積造就“日光盤”

　　  地產新政百日，上海商品住宅周成交量由4月15日前的30多萬平方米，銳減至7月后的8萬多平方米，有機構甚至統計認為，按現在的進度，上海目前的庫存商品房可以賣2年以上。但是有一家樓盤，卻在新政百日內意外熱銷，成為整個地產調控百日中，少數幾個當日開盤當日售完的“日光盤”。

        保利地產旗下的保利葉上海，就是這少數幾個幸運兒之一。上海地產業內分析認為，該樓盤之所以熱銷有兩個原因，一是降價，二是送的面積多。相比一季度，最近兩批房源16500元/平方米的報價已經下降了2000元/平方米。另一方面，贈送給消費者的使用面積，也由之前的10%增加到了40%。

        值得指出的是，和很多房地產企業樓市新政后觀望了兩個多月卻仍然沒有動作不同，保利地產僅在宏觀調控政策出臺一個多月后，就以保利葉上海項目打了一個漂亮的促銷戰，這不僅與周邊樓盤競爭激烈有關，也與公司的戰略有關。

        中國指數研究院上海分院研究總監張琪說，對保利地產這樣的公司來說，市場調整后越早銷售越有利，因為無論如何上半年的市場都會好于下半年，下半年的銷售難度將遠遠大于上半年，僅僅依靠降價、提升品質的做法，并不一定能復制保利的成功熱銷。根據她的研究，下半年開發商要完成促銷，不僅要在降價的同時提升樓盤品質，更重要的是充分研究消費者的需求。只有在了解消費者需求的基礎上提升樓盤的品質，再加上降價，才能真正起到促銷效果，否則依然難以令購房者動心。

        另外，保利葉上海所在的顧村板塊并不是一個可以長期囤房的地方。來自佑威房地產研究中心的數據統計顯示，顧村板塊附近還有包括綠地公園壹品在內的強力競爭對手。就在保利葉上海促銷完成沒有幾天，綠地就發起了全國范圍內的大面積促銷，公園壹品甚至在端午節期間有過七二折促銷的特價房。

        中原地產分析師許萌說，保利地產在上海發動的這場促銷戰，還和公司的戰略有關。根據她的統計，保利地產6月的銷售額較5月環比增加了42%。許萌認為，保利目前和萬科采用相同的銷售策略：加快資金周轉，快進快出，好拿到更多的資金買地。此前中國指數研究院統計顯示，在今年上半年的拿地排行榜上，保利地產位于前三名。

北京：開盤價比周邊約低一成

　　  中國房地產信息集團統計出的北京最近一百天的樓盤銷售結果令人驚訝，此前從未顯山露水的地產“新軍”——中國鐵建綠港項目成為了崛起的黑馬，成為地產調控百日北京銷售最火的樓盤。

        此前，外界對中國鐵建的印象還停留在中國指數院對該公司的拿地統計上：中國鐵建作為央企，是今年上半年拿地開發商的前十名之一。

        中國房地產信息集團北京公司分析師王秀琳仔細研究了該項目的熱銷原因，她認為高品質的產品和相對較低的開盤價格，是這個樓盤熱銷的主要因素。

        她介紹說，中國鐵建綠港雖然是北京的一個新盤，但是產品卻要比當地的其他樓盤占優，每一棟住宅樓都造得很薄，使整個樓盤的面寬很寬、進深很短，因此采光要好于其他項目。同時，該項目主力戶型為92平方米，和當地消費者的需求契合。最關鍵的是上述樓盤的開盤價格僅有7000元/平方米出頭，比周邊樓盤7700元/平方米的價格要便宜不少。

        不過，王秀琳表示，中國鐵建綠港選擇低價開盤銷售，應該和中國鐵建近期在全國范圍內的大量拿地關系不大。上述項目的開發商和正在大量拿地的那一家房企，應該是分屬于中國鐵建的不同房企。

        據她判斷，這個項目在市場調整期選擇低價開盤，可能是為了營造一個比較好的口碑，以利于后續項目的銷售。

廣州：價格與去年同期接近

        根據中國房地產信息集團的統計，碧桂園鳳凰城是廣州6月份的銷售冠軍。中國指數研究院分析師周瑞蓉說，碧桂園鳳凰城不僅是6月份的銷售冠軍，也是廣州樓市調整百日以來的冠軍，更是廣州上半年的銷售冠軍。

        出人意料的是，與其他城市的百日熱銷冠軍不同，周瑞蓉表示，碧桂園鳳凰城在樓市新政以后的價格調整幅度非常小，幾乎沒有調整，但銷售卻并沒有受到影響。它和銷售排名第二的保利城是廣州受到宏觀調控影響最小的幾個樓盤。

        根據她的介紹，宏觀調控前，碧桂園鳳凰城的精裝修花園房的銷售價格為6000元~7000元/平方米，而調控后碧桂園推出銷售的毛坯房源是每平方米四五千元，扣除裝修材料成本因素，其實總的房價相差并不大，但是卻依然取得了熱銷。

        周瑞蓉認為，這和碧桂園長期以來實施比較穩定的價格策略有關。和2009年相比，現在碧桂園鳳凰城的價格并沒有太大變動，定價相對合理，虛高成份較少，再加上樓盤附近就是地鐵，這樣的價格對平均房價已經達到一兩萬元的廣州市民來說，仍然算是便宜的。而已經開盤五六年的碧桂園鳳凰城，口碑比較好，產品又豐富，所以在市場調整期才仍然可以取得比較高的銷售額。

        而碧桂園長期維持穩定的價格銷售，也與公司的經營策略有關。根據介紹，上述碧桂園鳳凰城是廣州郊區的一個大盤，幾乎每個月都會推出一批房源進行銷售。周瑞蓉分析，由于樓盤長期銷售，供應量又普遍較大，導致房價很難頻繁調整，這使得開發商更傾向于以比較穩定的價格長期銷售，而在宏觀調控期，這樣的銷售策略，可以幫助樓盤不用作價格上的大幅調整，依然可以持續穩定地銷售。



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