房價17個月來環比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產開發投資維持較快增長……國家統計局日前公布的今年1至6月房地產市場的相關數據,直觀地說明了上半年樓市調控取得初步成效。不過,經濟復蘇的曲折性超過預期,下半年宏觀調控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下,樓市調控如何“迎難而進”？專家表示,樓市調控不能指望畢其功于一役,只能采用“漸進療法”。

　　在做完變相降價、“零成交”等一系列試探性動作之后,部分開發商對樓市調控政策放松的期待似乎落了空,一些觀察人士所謂“誤傷經濟”的借口也并沒有動搖中央調控政策的決心。

　　調控背后的博弈

　　自4月中旬被稱為“史上最嚴厲的調控政策”出臺至今,已接近百日,樓市觀望氣氛越來越濃厚,部分一線城市成交量大幅下降,上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮70％－80％。6月以來,北京、上海、廣州多家開發商的新盤成交慘淡,“零成交日”“零成交樓盤”“零成交區域”等字眼不斷出現在媒體的報道中。一線城市部分樓盤開始降價,土地市場降溫跡象明顯。

　　國家統計局12日發布的數據顯示,6月份70個大中城市房價環比下降0．1％,這是近15個月來房價首次下降。但就在這個關口,關于放松調控政策的聲音一下子多了起來。

　　從媒體報道內容來看,先是部分城市商業銀行取消第三套房貸的限制,繼而投資客現身說法,揚言只要房價再降10％就出手購買,再接著專家和開發商表態,房價下跌幅度不能超過25％,否則對經濟影響太大,如果ＧＤＰ增速低于8％,房地產調控政策就一定會放松。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者,“誤傷經濟”正成為一部分人阻礙執行樓市調控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內,各方主體對此次樓市調控多少存在一些疑慮。有的甚至還認為之前的幾次樓市調控最終都以“放松”或“救市”告終,由此推斷下半年或者明年年初可能會“舊事重演”。

　　“在某種程度上,現在的房地產行業已經綁架了地方政府,尤其在今年經濟發展還存在不確定因素的情況下。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為,現在開發商心里也有著自己的“小算盤”——成交量不斷萎縮乃至房價下跌,首先擔心的就是地方政府,因為這會造成地方政府稅收收入、轉讓土地收入的下降。而銀行信貸方面,也會因成交萎縮、房價下跌受到影響。“可以說,現在形成了這樣的格局:中央政府希望調控真正產生效果,而開發商乃至銀行業等都不希望房價下降”。

　　針對這些亂象,住房和城鄉建設部、銀監會、國資委12日分別作出回應,重申調控政策延續性。7月20日,中國銀監會主席劉明康再次強調要堅持調控力度不放松,確保政策實施的穩定性和持續性。17日住房和城鄉建設部部長姜偉新在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時,面對來自全國各地的七十余位市長、副市長也表示,“一旦放松,房價會強力反彈,調控政策毀于一旦,政府也會失信于民。”

　　調控效果如何評價

　　近日,上海房地產展示交易會在冷清氛圍中落幕。與今年“五一”房展會約200家參展房企、近300個參展樓盤相比,此次僅60多家房企、近100個樓盤參展的情況,已形成鮮明對比。同時,購房者希望看到的普遍降價情況并未出現,部分開發商給出的折扣只是維持在以前九折左右的水平,更多的仍是購房送面積、送家電或是特價房等優惠策略。

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為,樓市調控的效果最終至少要改變過去形成的兩個預期:一是房價只漲不跌,二是政策調控不會到位。正是基于這兩個預期,以往房價才會越調越高,目前調控政策萬不可半途而廢。

　　中原集團研究中心20日發布的一份報告認為,上半年在中央嚴厲的房地產市場宏觀政策調控下,國內房價過快上漲的勢頭受到遏制,此次樓市調控初見成效,但大部分城市房價至今仍未見明顯下調。讓人擔心的是,隨著時間的推移,各地樓市對調控政策的“抗藥性”正在逐步增強。

　　“由于中國現在的房地產調控沒有量化指標,多以房價作為評判依據,但又很難說房價降到什么程度才算是調控到位。”尹伯成教授認為,從抑制部分城市房價過快上漲的目標來看,這一輪調控已經見效,但要解決房價過高還任重道遠,離市場預期降價也相差甚遠。

　　中國發展研究基金會副秘書長湯敏稱,可以借鑒調控通貨膨脹的方式來調控房價,但前提是要有一個像物價指數（ＣＰＩ）一樣非常明確、非常權威的基準房價量化指標,設定上下限,一旦超過限制,政府就可以啟動各種調控機制。

　　華遠地產(600743,股吧)董事長任志強認為,以房價為目標的調控就像煮餃子,水開了,加點冷水就不開了。但如果不關火,就只能解決表面問題,以后水還會開。上海財經大學經濟學院院長田國強則告訴記者,影響中國房地產市場穩健發展的主要癥結不在于高房價,而在于長效機制的缺乏。

　　房地產調控亟待建立長效機制

　　中原地產研究中心董事程澐認為,中國房地產市場具有典型的“政策市”特征,調控政策是根據市場的起伏變化張弛有度的。下半年中央調控政策是松還是嚴將受到三大要素影響:即銀行對信貸政策的執行尺度、地方政府對調控政策的執行力度、輿論監督的透明程度。預計下半年調控方向將以細化現有政策的深入實施為重點,在促進保障房建設、增加市場供應以及抑制投資投機性需求等層面上實施調控。

　　交銀國際研究部主管楊青麗表示,目前樓價基本是較高收入人群支撐,另外,平均首付比例較高、貸款抵押率較低、個人貸款與存款比例較低、貸款支付與收入比例較低等這些因素也決定了樓市不會出現崩潰的風險。因此在政府適當調控之下,延緩房產稅或物業稅的出臺時機,中國樓市可在不對經濟造成較大傷害的情況下達到調控目標。

　　上海財經大學經濟學院院長田國強認為,解決樓市問題的根本方法是要增加商品房市場土地有效供給,增加持有高端房和多套房的成本,同時考慮到與之相配套的風險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。應該從土地流轉制度、財政稅收制度、金融監管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設、土地拍賣制度等六大制度建設方面入手,多管齊下,綜合治理,建立有效市場,兼顧經濟效率與社會公平,引導有效供給與有效需求,促進房地產市場穩定健康發展。