上周首度開盤的上海新江灣城——九龍倉璽園,銷售當周就收獲了上海商品住宅成交面積第二名的好成績。不過,機構發現樓盤熱銷背后的疑點——在土地出讓時,明確規定90平方米中小戶型必須達到項目總開發面積的70%以上的九龍倉璽園,此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大戶型。

　　《每日經濟新聞》記者昨日（8月9日）采訪了九龍倉璽園營銷總監胡海嶸。該人士表示,從未聽說過上述地塊有90/70的政策限制。胡海嶸猜測稱,項目的規劃可能早在九龍倉接手前已被調整。記者查詢后發現,九龍倉璽園的前身新江灣城D1地塊曾被多家媒體報道,在被掛牌出讓前,該項目的招標書已明確規定,地塊內90平方米的小戶型要占到整個項目的70%以上。

　　隨后,記者查詢了上海市規劃和國土資源管理局網站2006年以來的規劃調整公示,但沒有找到有關新江灣城D1地塊的調整的內容。負責審批新江灣D1地塊規劃的上海市楊浦區規劃局規劃科相關工作人員表示,“因為上述地塊的規劃審批涉及兩到三人,須等明日（8月10日）才知曉上述情況的確切回復。”

　　機構“懷疑”房型違規

　　佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示:8月2日～8月8日上海商品住宅成交均價達到了23242元/平方米,環比前周上漲10%,這一均價大大高于新政前的水平。該機構認為,導致該周上海商品住宅成交均價大幅上漲的“推手”是7月24日開盤的新江灣“地王”項目——九龍倉璽園,正是它的大量銷售成交,使上海房價創造了近期的新高。

　　該機構對九龍倉璽園研究后發現,該項目的前身新江灣D1地塊曾經有90/70的開發政策限制,九龍倉璽園至少應該有七成以上的房型是90平方米以下的中小戶型。

　　據悉,2006年6月1日建設部出臺了90/70政策,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房面積所占的比重必須達到開發建設總面積的70%以上。根據建設部相關負責人的設想,通過大量建設、開發小戶型項目,增加新房的套數供給,進而平抑供需,穩定房價。此后,上海出讓的一些地塊開始明確要求,90平方米以內的中小戶型,必須占到開發總建筑面積的70%以上。

　　記者發現,根據2007年6月22日《東方早報》的報道,浙江綠城房地產集團董事長宋衛平在拍下新江灣城D1地塊后,曾向媒體作出過這樣的許諾,“公司將會按照規劃要求來開發新江灣城項目,也就是說,這個被開發商看成高檔住宅項目中的大部分戶型都將小于90平方米。”

　　佑威及樓市專評網在昨日發布的報告中稱,九龍倉的銷售人員一口否認D1地塊存在90/70的戶型限制,并且表示項目后期也不會有小戶型推出。

　　九龍倉璽園營銷總監胡海嶸昨日向《每日經濟新聞》記者進一步確認,上述項目將不會有小戶型的產品,他甚至從來不知道地塊有90/70的戶型限制,并表示該項目不排除規劃已經有過前期調整的可能。

　　不過,上述猜測并沒有得到政府有關部門的證實。記者查閱上海市規劃和國土資源局網站2006年以來公開的已作調整的項目規劃,沒有發現新江灣D1項目的名稱。

　　上海中小戶型供應不足4成？

　　一家房地產研究市場分析報告曾顯示,在以新江灣地區為代表的上海中環內,100平方米左右公寓雖然總價較低,但是購買者主要是普通工薪階層,價格承受力不高。特別是因為房源供應龐大,價格大多賣不高,而且往往容易造成滯銷。反倒是總面積160至200平方米的三房和四房,因為針對高端客群,價格不僅可以賣得很高,而且銷售非常好。

　　佑威房地產研究中心主任副主任陸騎麟表示,正因為如此,在整個新江灣,100平方米左右的房源比較少,目前市場主力供應的是大戶型。這一現象不僅在新江灣,在上海中環以內的其他區域以及一些別墅區都有出現。

　　此前,因為有關部門嚴格執行90/70政策,不少開發商選擇將兩套中小戶型合并成一大戶型的“一房兩證”的辦法,巧妙“偷改”規劃,將不符合規定的產品“合法化”。由于去年開始90/70政策不再被強調,不少原本規定90/70政策開發的中小戶型項目,全部以大戶型對外銷售。

　　在陸騎麟看來,部分樓盤突破了90/70政策的限制,或是導致目前市場小戶型產品稀缺的原因。據他統計,在上海目前供應的商品住宅中,只有36.9%的建筑面積被用來建造成90平方米及以下的中小戶型房源,超過六成的建筑面積被做成90平方米以上的大戶型產品。這使市場上的中小戶型公寓數量并不多,僅占上海樓市總供應的47%。

　　“如果中小戶型公寓的數量能多一些,大量準備結婚的剛性需求購房者可以得到滿足,房價也會因為供應的增大而放緩上漲速度。”陸騎麟表示。