劉煜輝（社科院金融研究所中國經濟評價中心主任）

        環顧世界各國的房地產市場，粗略劃分，無非是市場化和非市場化的兩類。市場化意味著房產是作為投資導向的，房產既是自住消費品又是投資品，市場化程度和政府介入的程度決定投資品屬性的強弱；非市場化則意味著房產以居住為導向，限制投資和炒賣。

五因素讓德國房價難上漲

        要限制房地產的投資品屬性也很簡單，無非是去市場化，如通過政府介入，用稅收、行政手段增加其市場交易的成本，降低其流動性；或設立嚴苛的市場準入，直接限制進入這個市場的參與者；或政府大量供給非交易性房產（廉租房、其他公屋等）。

        比如德國，從1977年至今，德國房價平均只上升60%，同期人均收入上升3倍，即德國房價平均每年只上漲1%。為什么德國房價漲幅不大呢？主要有以下幾個原因。

        一是德國每年有25萬套新公寓完工，是擁有最詳盡建屋規劃的國家之一。

        二是德國實行  “先存后貸”合同儲蓄計劃。即買樓者先存入樓價50%才獲貸款（如你決定買樓，可以先行存款，直到存款相當于樓價50%便可買樓），固定利率年期平均11年半；存款是固定利率，貸款亦是固定利率，沒有變化。而且銀行信貸審核條件嚴苛。最近看到一位中國臺灣作者寫的書，這位作者在德國大學當研究員，有一份不算微薄的薪水，想貸款置業，卻未獲銀行通過，因為她得證明在未來還貸的10年、15年或20年期間持續有固定收入——那就是得有持久的工作合約才行。這在中國有可能嗎？中國的銀行房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力。

        三是德國只有42%家庭擁有自住物業，其余58%租樓（年輕人77%租樓）。由于供應充足，樓價平均每年只升1%，置業只作為自住，不能博資產升值。

        四是可以“自建房”及“合作建房”。即一批人可以聯合起來向政府買地自行興建，完成后再“分樓”，又或一幢大廈業主合作將它重建然后“分樓”。地產商所定樓價如超出“合理房價20%”便構成違法行為，可告上法庭，不但罰款，而且負刑事責任。

        五是物業交易政府抽1%到1.5%不動產稅、3.5%交易稅；如有利潤抽15%盈利稅，租金收入抽25%利得稅，房屋管理、維修費用由業主負責。

抑泡沫唯有抬升利率預期

        解決中國房地產泡沫問題，其實首先在于模式的確立——是以投資品為導向，還是要以消費品為導向？

        如果國家已經確立普通居民住房的消費品導向的話，一方面加快保障性住房供給，一方面出臺嚴苛的交易所得累進稅（根據交易套數、交易頻率），增加市場成本，讓那些持有大量房產的投資和投機的人賣出房子賺不到錢，這樣在資金的時間成本壓力下，房價會慢慢往下降。

        如果中國依然要堅持市場化的模式，房地產作為相當的投資品屬性而存在，那其決定因素其實最終就是利率，跟任何資產價值決定沒有區別。

        按哈耶克的講法，任何資產泡沫的內涵其實都很簡單，過度的貨幣和信貸擴張之后，企業和家庭對于長期利率的預期極低，甚至是負利率，只有投資在一些在遙遠的未來才有回報的項目，才能求得心靈的安慰。以至于資源錯配或“不正當投資”的產生。抑制泡沫唯有大幅抬升長期利率的預期，除此，別無他法。

        當然，很多人會用中國各種體制性痼疾來解釋當下中國的高房價存在的客觀性，但其實是土地財政這些體制性痼疾決定著貨幣政策的取向。

        中國的地方政府經過多年的高歌猛進的投資沖動，早已債臺高筑，今年余額很可能邁上10萬億的平臺貸款，加息一個點，地方政府每年將為此多付出1000億元利息。房地產價格的波動將使得這些負債立刻化身為銀行的幽靈，沒有把握處理的情況下，只能捂住，銀行也希望拖延更多時間，將儲戶的利息率壓制在低位，這樣能為未來可能到來的壞賬潮多準備一份彈藥。

經濟水位不降房價就難降

        宏觀決策者心底里面仍冀望于無痛療法，既不想升值也不想加息，不愿全面收緊貨幣解決泡沫問題，他們相信用微觀手段（定點行政調控、精確制導）來管理宏觀問題，而這不符合經濟分析的常識和結論。經濟中的高水位降不下來，房價如何可能降呢？

        當下要穩住房價，對于政府來講，可能并非是什么難事，無非是出現下跌時，再次控制土地供給，放松貨幣的供給。如此，中國房地產泡沫之“路漫漫其修遠兮”。但誰又能保證更長的時間內，這些被捂住的、被蓋下的幽靈不會進一步演變成更加難以對付的魔鬼呢？

        未來外面的世界存在兩個可能：一種是儲備貨幣國家以貨幣貶值的方式，為過度負債埋單而終至貨幣危機，而后美國大幅加息以抑制惡性通脹的到來（主要是油價的失控）；而另一種是好的設想，一旦美國工業再造的戰略布局完成，美國的全球領導型經濟一旦重新恢復其“重構、創新和再投資”的活力，美元進入一個可持續上漲階段。

        無論哪種可能的到來，中國的泡沫都到了頭，政府即便想穩也穩不住了，因為世界已經變得越來越“平”。希望中國的地產泡沫不是被美國人擠破。



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