每經記者許鵬、楊羚強、朱玲、翟敏發自博鰲

　　從2001年到2010年，博鰲房地產論壇伴隨中國房地產走過了上一個“黃金十年”。在遭遇“史上最嚴厲政策調控”之際，中國的房產界如何展望下一個十年？8月12日，經濟學家和房產大佬的目光再次聚焦。

        海南，博鰲。

        由《每日經濟新聞》報社等聯合主辦的2010博鰲房地產論壇第十度綻放。

        如果說“復蘇”是2009年博鰲的關鍵詞，那今年的關鍵詞無疑是“新政”。

        新政下，今年下半年的市場如何調整？新政下，開發商、政府和購房者的三方博弈將如何演繹？新政下，房地產行業如何重塑新的競爭力？

        且看業界大佬如何作答——

        “大概現在中國最不過剩的就是房地產。鋼鐵大家都說過剩了，水泥都說過剩了，家電都說過剩了，汽車也都說過剩了。但是我們的房子不管怎么樣，城鎮居民還做不到1：1。”一貫看多房地產的任志強再發觀點，他依然對行業充滿信心。

        “農村是國有土地很大的組成部分，需要資金進去、規劃進去、設計進去，然后把農民的住宅相對集中，住得好一點、漂亮一點，土地就騰出來了。土地遠離城市中心不值錢，我認為一個辦法是創造，把遠離城市的土地復墾為農地。”知名經濟學家、北京大學國家發展研究院院長周其仁在現場指出了土地政策是當前房地產的命門。

        “下半年我還是認為不能指望政府會放寬政策，這是非常有風險的想法，還是要積極面對。下半年供應量會大幅度上升，價格會比較穩定。”萬科副總裁肖莉在現場說。

        著名經濟學家、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱、中國房地產業協會朱中一、恒隆地產董事長陳啟宗、金地集團董事長凌克、今典集團董事長張寶全、前瑞銀集團亞太區主席蔡洪平先生、星河灣副總裁梁上燕、《每日經濟新聞》總編輯陳舒平等，昨日上午也在題為“新政下的中國房地產：市場調整與展望”中激烈交鋒。

        “未來這個民族對生活空間的夢想和美好生活的實現，很大部分是通過房子實現”——當蔡洪平對房地產的重要意義如此評價時，場下800人一片唏噓感嘆，無論是否贊同房地產與中國經濟的“綁架”之說，關心這個國家經濟前景的所有人都無法忽視房地產，這也是在調控后舉行的本屆博鰲房地產論壇備受關注的重要原因。

        反過來說，博鰲房地產論壇也正是業界不同觀點、不同利益代表者一次觀點交鋒和博弈的過程。雖然我們往往不能最終達成觀點的一致，但我們仍需要這樣的過程。至少，站在博鰲的平臺，我們能在新十年的關口看得更高一些，更遠一些。

        論劍博鰲，中國房地產開啟新黃金十年。

焦點話題

博鰲三人行：六億農民入城  房價會咋走？

　　  “周教授，您剛才說把一些非商品的東西放在市場上，這難免就遇到一個戶口問題。”當作為主持人的恒隆地產董事長陳啟宗提出第一個問題時，臺下一片啞然。誰也沒有想到，博鰲房地產的首場論壇，并沒有多少涉及眼下這場“史上最嚴厲房地產宏觀調控”，卻牽扯出一個看似與房地產八竿子打不著的問題——戶口。

        在陳啟宗提出上述問題前，北京大學國家發展研究院院長周其仁剛剛作了  “中國經濟與房地產政策選擇”的演講，認為大量的貨幣供給促成了房地產價格的持續上漲。而房地產領域的土地供給是“非市場化”的，若轉化為市場狀態，中國8億農民將因此通過土地迅速致富。

        8億多用土地換取了大量財富的農民會給房地產業帶來多大的購買力？未來的房地產價格會有怎樣的走勢？因為周其仁的“拋磚引玉”，博鰲房地產論壇一下達到了開幕以來的第一次高潮。

6億農民進城房價漲還是跌？

        8億農民，如果6億入城，會給房地產業帶來什么？商業嗅覺敏感的陳啟宗的第一感覺是“房地產行業將來前途好得不得了”。除了周其仁，中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱也支持這一觀點。而華遠總裁任志強更認為，大量農民入城可以盤活宅基地土地資源，是解決房價和地價問題一個很好的途徑。

        周其仁：所謂城市化，一是人向城市移動，一是土地向城市移動。農民戶口轉進城市，最近十七大和《政府工作報告》都提出了這個問題，重慶第一期就把住在城里的368人農民戶口轉到了城市。

        樊綱：長遠來看，中國農民2億就夠了。美國農民只占人口總數2%。長遠來講這是大趨勢，并且最好是取消戶籍制度。

        任志強：現在大約有2億農民在城里和農村各有一個房子。只有把宅基地解放出來，才能把資源短缺和雙份占用的問題解決掉。實際上我們只要解決好宅基地問題、城市建設用地問題，現在的房地產價格和土地價格就不會那么荒謬。

房地產會“吃”掉制造業人才嗎？

        房地產領域短期內吸引到大量人才，一些人已經開始擔心工商業，尤其是制造業的前景。未來優秀人才會不會全部轉到房地產領域？6億人口沖入城市，令陳啟宗的提問更有現實意義。

        陳啟宗：聽說最近好多行業的人都跑到房地產了，你擔心未來制造業的前途嗎？

        任志強：我覺得大概現在中國最不過剩的就是房地產。現在房子不管怎么樣，城鎮居民還做不到1：1。而且這么多農民還要變成城市居民，他至少要有一個房子，但問題是現在沒有這么多房子，那就是供不應求。如果更多人或者資金進入這個行業，把土地供給瓶頸解決掉，那就不會造成房屋價格的飛漲。

        樊綱：長遠來講，最終市場是平均利潤規律起作用。你說都集中在房地產這兒，那別的地方價格就上漲，投資就會進去，人才就會進去。一定有這個調整過程。現在關鍵是要去掉很多扭曲的東西，包括阻礙資源配置的、阻礙增加供給的因素，讓整個市場在各個行業之間有一個平衡。

        陳啟宗：任志強，你提的三個最扭曲市場的因素是什么？

        任志強：第一個是土地資源的自由配置問題。要靠壟斷去配置，會有問題。第二是金融資源的配置問題。金融資源配置如果不好，也會導致扭曲，比如說讓什么人買會享受什么利率。第三是國家政策導向問題。比如我們都說保障，我們認為國家要讓大家都買房子是錯誤的。過去的經濟適用房、兩限房目的都是讓你買，不是讓你租，所以才導致市場的扭曲。這三個是影響最大的三項。

只給5%農民工建廉租房？

        入城的6億農民中，多少人有能力買房?開發商們很自然地想到，國家是否會提供更多的保障性住宅。但樊綱在個人演講中提到，國家應該多鼓勵中低收入人群租賃，而不是購買住房，因此應重點發展廉租房，而不是經濟適用房。

        陳啟宗：剛才樊綱說他不贊成經濟適用房，他喜歡廉租房，周其仁你同意嗎？

        周其仁：政府補差價，讓民間擁有物業，還是政府擁有物業，我的看法是這些都要探索。

        樊綱：中國房地產永遠是支柱產業，怕的是短期波動，但不是所有的農民都有錢買房子。正是在這個前提下，我提出用廉租房。經濟適用房問題太多，地價怎么定，人怎么定，誰有能力？這些問題搞不好，就變成二次分房了。合理的房地產市場應該是開始有錢租房子，然后逐步有錢買舊房子，然后再換新房子。經濟適用房是大家馬上就擁有房子，這里面結構不對，而且政府也解決不了這里面信息不對稱的問題。

        陳啟宗：廉租房誰來蓋？

        樊綱：政府是要花些錢給最窮的人，不能把70%低收入階層都包進來。低收入階層最窮的人才能接受政府補貼租房。

        陳啟宗：任志強，你擔不擔心蓋那么多廉租房？

        任志強：我們通過抽樣調查看，廉租房不需要大家擔心，真正符合廉租房標準的人，不超過家庭戶數的1.5%。北京就7萬多戶，所以不用擔心。如果農民工加上流動人口，我們認為不超過5%，這個比例仍然很低。如果按照住建部定的1900萬戶來看，這個比例已經很大了，基本上可以全覆蓋了。但現在的問題是沒有解決中間的過渡階段，就是當跨越了廉租房標準后，沒有一個進入購買市場的標準。

焦點對話

華遠集團總裁任志強：

從長遠來說房價不可能降

　　無論到哪，任志強總是焦點。這次在中國海南博鰲，他同樣被無數媒體的長槍短炮圍繞。

        與《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）多日前的獨家采訪相比，這一次，任志強在應對記者“圍堵”時顯然有些疲憊。在長達1個多小時的采訪中，任志強多次停下來喝水。但他的觀點依然犀利。

　　　　NBD：新政出臺四個月了，如何評價這次調控？

        任志強：所有人都認為這是個貨幣問題，貨幣問題用行政命令去解決，這只能是一個臨時的政策，我們只能響應。如果我們的貨幣總量繼續不斷加大，今后還有很大的問題。想用這樣的方法將房價打下去，有點“想當然”。政府只能短期采取行政措施去調節，但不可能永遠悖逆市場。

        NBD：之前您一直說房價上漲，最近卻奉勸開發商降價，前后不是矛盾的嗎？

        任志強：我從來沒說過房價要降，從市場和長遠供求關系來說，房價沒有可能降低。但降價可以防止更嚴厲的措施出臺。現在沒有一個合理的定價機制，在各種被動的環境之下，房價下滑也好，不再上漲也好，仍有一大堆問題沒有解決。

        NBD：“國十條”會延續多久？何時會出現新的政策變動？

        任志強：目前還沒有看到有變的趨勢，我想政策會繼續延續，要動也可能是在明年某個時間。可能會像2008年那樣，地方先動，中央后動。

        NBD：以北京的房價為例，目前來看還有多大的調整空間？

        任志強：為什么要調整？調整完后所有人不是都來北京了？

        NBD：海南建設國際旅游島，您會來拿地嗎？

        任志強：不會，海南繼續這樣的話就瘋了。

        NBD：萬科等開發商開始發展二三線城市，是不是二三線城市發展空間會大一些？

        任志強：看你用什么來發展？選擇還是要有一定配套條件，比如輕軌、地鐵等基礎設施之類的。

        NBD：您現在比較關注哪些二三線城市？

        任志強：我都不關心，我只關心宏觀，除非我在那里有項目。城市太多了，怎么關心得過來？

        NBD：政策調控之下，成交量在低迷之后近期有所回升。怎樣看待這種情況？

        任志強：成交量現在確實有些恢復，但庫存在加大，供應量一直在提高。去年9月以后，開工一直在增長，沒有調控也會加大。

        NBD：對于高價地王怎么看待？

        任志強：我沒覺得他們是高價地王。

        NBD：現在很多開發商選擇了降價，很多人也預測下半年房價會下降。但您為什么一直說房價不會降？

        任志強：房價早下降了，但是從長期來看不會降低。短期政府在調控，能不降么？

        NBD：很多開發商供應70、90平方米以下的戶型，這個會不會導致未來大戶型的房子滿足不了需求？

        任志強：這個不是開發商的問題，而是政府的問題。我們想不蓋，能行么？

        NBD：最近關于房屋“空置率”的問題，您怎么看？

        任志強：海南的么？哪一個旅游勝地不是空置的？滑雪勝地夏天都住滿了人，這正常么？空置率高對于很多別墅來說也是正常的，美國的別墅空置率80%以上。

首創集團總經理劉曉光：

房企持續性發展需商住配備

　　新政下，不少房企開始嘗試走商業地產路線，早已先行的首創集團，其總經理劉曉光在博鰲房地產論壇上帶給我們一種將商業、住宅、旅游、物流等融合在一起的商業模式——大型一體化新城市中心。

　　　　NBD:在當下的政策經濟環境中，你怎么會想到要發展這樣的大型綜合商業體？公司旗下這樣的商業體同其他商業地產模式有何不同？

        劉曉光：一個城市發展的需要、中國城鎮化的需要造就了這樣的商業體誕生。

        這樣的商業綜合體有幾個特點，一個是資本量需求大，壓的錢很多；第二個，必須引進國際品牌，要不然拿不到地，拿不到好地；第三個，地塊位置要很適合，交通必須極為發達。

        它的核心在于能不能把世界優質品牌引進過來，能不能用最低的折扣拿到手，能不能長期有序地循環經營。

        NBD:目前不少開發商都認為，國內住宅市場相比商業地產利潤大，因此大力發展商業地產不太合適，對此你怎么看？商住比例如何，依照什么標準而定？

        劉曉光：那是短線問題，不是可持續性問題，（住宅和商業）應該配備。商住物業比例應該三七開，不過也不一定，也有些是三七，有些是四六，有些是二八。

        通常來講，我們是依照城市規模大小、人口多少為標準來考量。并不是因為當下政策對住宅市場影響比較大，就去搞這樣的商業體。我們還是要考慮資產的可持續發展，并與中國地域經濟的發展綜合起來，并不是單純出于商業利益。

        NBD:商業項目積淀資金量大，那么操作這樣不同于傳統商業體的項目資金來源是什么？

        劉曉光：金融方面的運作是我們的強項。很多創新，比如信托資金結合基金開發，就是一個很好的資金結構。我們運作的模型，概括為一只公雞、一只母雞，公雞就是不斷開發不斷賣，母雞就是把商業積淀下來。

星河灣副總裁梁上燕：

房地產企業需要“蘋果”精神

　　在做強之外，很多企業選擇做大，但是星河灣選擇了做精。星河灣集團副總裁梁上燕認為，中國房地產企業要有蘋果精神，星河灣跟蘋果有相似的地方。每個行業都需要自己的蘋果，包括商業地產、住宅地產、綜合地產等，這樣才能創造更多被人喜愛的品牌。

　　　　NBD：受政策調控，豪宅銷售遭受重創，而自6月份以后，不少機構的調查數據顯示，進入市場的豪宅比例開始明顯下降，那么以豪宅為主的星河灣在調控中是如何進行應對的？

        梁上燕：豪與不豪看大家怎么說，我們一直說高端住宅，什么是高端住宅呢？土地一直都是稀缺的，所以應該珍惜每一寸土地，把它做好，跟這個城市結合，要讓它成為城市五十年，至少五年不變的景觀。

        在金融危機中，企業要能持續發展，不要去裁員，要以你企業的能力，去幫助社會做公益，這是企業的責任。還有就是員工的認同，還有重要一點是業主的認同，用心地，結合每塊土地做出好產品。

        NBD:你在多個場合都在強調星河灣走的是一條做強做精的路線，而目前主流房企卻是走一條做大做強的路線，對于這種  “與眾不同”，你是怎么看的？

        梁上燕：當市場在突飛猛進的時候，我們在發展；當市場在最低迷的時候，我們照樣敢拿地。當別人認為，市場不行了，金融危機了，我們也照樣敢拿地，因為是我們按自己的步伐在走。我們也沒有盲目地輸出品牌，我們一直以來只走自己的路。

        NBD：說到拿地，土地儲備是房企的后備力量，目前星河灣的土地儲備如何？

        梁上燕：不少南京、天津的朋友在問我們，什么時候來（建項目）啊。我們的回答是對不起，我們在慢慢地做。我們挑的土地并不是最好的，我們的每一塊土地都是用心去雕琢的，品牌有足夠效應的時候，土地對我們來講，是最不成問題的問題。

        NBD：當下，不少房企想做大做強都是通過上市融資的途徑，而去年9月，公司董事長黃文仔表示要謀求上市，那么在上市方面，你們是如何考慮的？

        梁上燕：2008年的時候，我們在香港聯交所已經通過了，當時瑞銀這些投行已投了我們，但是最后是我們自己放棄了，主要是因為我們不想被資本市場這個指標所束縛。此外，每個企業有自己不同的路子，總要有不同的方向，星河灣選擇的是做自己。



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