每經記者  李靜瑕  發自北京

        “近日，住建部、銀監會關于保障性住房建設的497億的貸款，已經落實了。”華創證券研究所某研究員向記者透露，這497億元的貸款由多家銀行發放，用于保障房建設。

        資金缺口一直都是保障性住房建設的最大障礙。國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松以及華創證券研究員楊現領，在8月24日發布的其聯合署名的  《從重慶保障房的融資與進展案例看地產政策走向》研究報告中稱，2010年保障房建設的資金缺口最大為1000億，銀行、信托以及地方融資平臺均可以參與到保障房融資過程當中。

保障房融資多有銀行參與

        “我行已經先后對成都市住房儲備中心的  ‘居家福地’、‘西城麗景’、‘光華嘉苑’三個經濟適用房項目提供信貸支持，涉及貸款金額2.5億元。”8月24日，成都銀行相關負責人向記者透露，他表示目前三個項目的開發貸款已經按期得到清償。

        盡管目前并沒有保障房開發貸款的項目，上述成都銀行負責人仍表示，在滿足監管當局要求的前提之下，成都銀行未來仍將會擇優支持保障性住房貸款。加大對保障性住房的信貸支持，不僅能夠有效拉動國內需求，還可以樹立商業銀行的良好形象。

        “在我們剛出的研究報告中可以看到，重慶市保障房建設基本上每年都能夠以從銀行貸款和信托融資方式獲得400億元的資金。”楊現領告訴記者。

        據研究報告數據，重慶市三年建設公租房3000萬平方米，按照該市的統計口徑，以每平方米2000多元計算，預計投入資金700億。除了按照預計范圍計算土地劃撥資金200億元、約36億元的住房租金以及8億元國家公租房補貼，其中有超過50%的資金來源于銀行貸款與信托融資。

        8月24日，西北最大經濟適用房項目——鴻基新城項目的開發企業西安新鴻業投資發展有限公司相關人員也向記者證實，該項目部分資金也來源于銀行貸款。因其負責人都不在企業，記者難以獲得其詳細內容。據悉該項目占地3789畝，總建筑面積約360萬平方米。

利率各地不同  存兩大風險

        楊現領告訴記者，重慶市的保障房貸款利率與商業貸款利率差不多。“我們也對比了貸款利率，與商業貸款沒有太大區別。不過每個地方的情況可能不同。”

        “我想，保障房開發貸款利率與商業銀行貸款利率應該差不多。對于保障性住房個人房貸利率，各地方政府會有不同的優惠政策。”光大證券銀行分析師馮欽遠向記者表示。

        如果保障房開發貸款的利率不比商業貸款利率低的話，對銀行而言，保障性住房開發貸款有政府擔保，風險將更小。那么這是否會促使更多的銀行選擇參與保障性住房融資呢？

        對此，馮欽遠分析認為，目前銀行保障性住房開發貸款所占的比例不大，因為保障性住房本身規模就不是很大。由于上半年房地產貸款本身有政策上的限制，但是與地產相關的貸款還是不少。下半年整個房貸增速會降低，保障性住房貸款是否會隨著整個房貸走低，還要看各地方政府的相關政策。

        “我們的保障性住房貸款一般執行基準利率。貸款收益較之商業貸款要低些。”上述成都銀行負責人表示。

        他認為，保障性住房貸款風險存在兩個方面，一是抵押物處置風險，二是個貸風險。由于項目建設用地的使用權性質一般為劃撥，其評估價值相對較低，處置較為困難。個貸風險則體現于，根據《經濟適用房管理辦法》，其上市交易往往存在一定的限制性條款，特別是對政府回購部分的具體約定不甚明朗  （包括回購價格、回購方式、主管部門等）。若借款人（購房人）出現違約，銀行處置這部分房產也較為困難。

中德銀行：保障房貸款超60%

        盡管其他商業銀行在保障性住房貸款業務并不多，但我國在2004年已經出現了專業經營住房信貸業務的商業銀行——建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行共同投資成立的中德住房儲蓄銀行  （下簡稱中德銀行）。

        據了解，自2008年底轉型以來，中德銀行信貸資產規模增長迅速，其中保障性住房貸款業務占比超過60%，保障房開發貸款余額更占到該行全部開發貸款的86%。

        “我國保障性住房建設資金來源還不能夠完全靠商業銀行的信貸來支持，目前還缺乏可持續的資金來源。”中國社科院金融所貨幣理論與政策研究室副主任、副研究員楊濤在接受記者采訪時表示。

        楊濤認為，要想解決可持續資金的來源問題，我國就必須完善其以政府資金為主、財政性政策性金融支持為輔，并包括商業銀行信貸支持的其他配套措施。“成立住房儲蓄銀行是一條途徑。”

        “銀行商業化運作與政策傾斜相結合是發展保障性住房金融業務的重要保證。”中德銀行行長黃浩指出，政府可以通過小額的財政資金就可以“撬動”大量信貸資金為保障住房建設及消費提供持續穩定的支持，可謂“四兩撥千斤”。



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