每經記者  朱玲  發自廣州

        新政調控之下，不少開發商收緊戰略，業績下滑，而上市不足一年的恒大地產（03333，HK）帶著一股初生牛犢不畏虎之勢，銷售業績卻逆勢上揚。8月30日，恒大地產交出了上市后首份中報，在近期已公布中報地產公司中，恒大地產成為首個收入破200億元的公司，整體實力直逼龍頭萬科。

        據中報顯示，截至2010年6月30日，恒大地產收入飆升至203億元，較去年同期激增11倍，而公司凈利潤達23.3億元，同比翻近兩番，相比萬科的28億元僅一步之遙。

收入激增11倍

        久經波折，去年11月才赴港上市的恒大地產，在眾人的眼中，不再是地產的“新生軍”，而是可以與龍頭萬科抗衡的實力企業。經歷了上市的陣痛，今年又遭遇有史以來最嚴厲的政策調控，上市不足一年的恒大地產，卻表現出應變危機的嫻熟。

        上半年市場正處于政策嚴調之下，恒大地產率先而動，祭出降價大旗，當月業績逆勢飄紅。8月30日，恒大地產更是交出了一份令市場驚嘆的靚麗中報，成為上半年首家收入突破200億元的公司。

        截至2010年6月30日，恒大地產營業額創收203億元，相比去年同期的16.4億元，漲幅達到11倍，令人驚嘆。公司毛利達到49.5億元，相比去年同期漲了8倍；而公司的凈利潤由去年同期的5.2億元上升為25.0億元，同比上升380.8%；股東應占利潤由去年同期的5.0億元上升為23.3億元，同比上升366.0%。

        今年上半年，恒大地產的合約銷售額達到209.8億元，相比去年同期的102.39億元，同比上升104.9%；合約銷售面積由去年同期的215.9萬平方米，上升為333.9萬平方米，同比上升54.7%；在銷售均價方面，今年公司銷售均價相比去年同期提升了32.5%，達到6282元/平方米，而去年銷售均價為4743元/平方米。

        記者調查發現，目前在已公布中期業績的萬科、保利、碧桂園、雅居樂、龍湖等地產公司中，其主營業務收入超過百億的企業不足十家，分別為萬科的167億元、中海地產的153億元，碧桂園的117億元，保利地產的112億元、龍湖的104億元，而恒大地產卻逆勢成為市場行業領跑者，收金達203億元。

        經過比較，記者注意到，萬科今年凈利潤達28億元，遠遠超過保利的16.27億元，而恒大地產公司股東應占利潤已達了23.2億元，直逼萬科。此外，受新政調控的影響，市場成交萎靡到歷史低谷。4月份之后，不少公司的業績更是下滑達30%之多，市場形勢風聲鶴唳，談“政”色變，開發商、購房者處于膠著狀態。

        但恒大地產5月率先應變市場危機，全國打出“85折”的降價大旗，除了2月春節外，記者注意到恒大地產今年上半年每月銷售不論是同比，還是環比，均為大型上市房地產企業中唯一實現雙增長的開發商；而今年上半年的合約銷售面積超333萬平方米，也創下了已公布銷售業績公司中全國第一。

        中報會現場，恒大地產主席許家印表示，恒大地產200多億元的營業額收入，在眾多開發商中名列前茅，反映出恒大強大的執行力，實現跨越式的發展，此外主營業務利潤為公司核心的盈利能力，為股東帶來豐厚的回報。

        “在政策調控之下，很難想象上市不久的恒大今年上半年會有這么好的業績，趕超萬科。”一業內資深地產人士如此表示。此外他認為，這無疑與恒大前瞻的銷售策略和項目的快速開發策略有關。

絕不囤地

        今年以來，中央多次出臺政策嚴厲控制房價快速上漲問題，從信貸金融政策到市場銷售，最終將高房價矛頭直接指向房價的源頭——土地監管。從中央到地方政府，更是多次重拳出擊嚴控開發商囤地行為。

        而近期，國土資源部更是聯合銀監會嚴查開發商囤地行為，公布了一份全國高達2815宗閑置土地的名單，部分大型房企榜上有名。面臨仍未放松的政策調控，閑置黑名單更是將膠著的市場預期推向或將縮緊的趨勢。

        不少業內人士指出，面臨復雜的、還未明朗化的經濟環境以及政策，未來市場風險難定，當下不少地產公司收緊戰略，拿地方面更是放慢腳步或者停止。

        而在土地市場甚為低調的恒大地產，盡管處于“緊張市”，并未少拿地，更是沒停止拿地的腳步。“現在市場處于低谷期，土地價格也到了一個低的峰值，正是拿地的好時機。”夏海鈞在此前的業績會上如是說。

        就在該公司公布中期業績的前三天，27日，恒大地產以19億元的價格收購了佳兆業旗下位于廣州珠江新城商業地產項目，占地面積為7106平方米，而現有可售面積9.2萬平方米；而在7月6日，恒大地產重金拿下山西太原項目，支付地價達9.15億元。

        中報數據顯示，今年上半年恒大地產新購土地26幅，新增土地建筑面積2221萬平方米，截至目前恒大地產的土地儲備總量達到7238萬平方米。

        雖然擁有較高的土地儲備，但在多次的業績會上，夏海鈞均態度堅決地表示“恒大絕不囤地。”

        “盡管恒大有高達7238萬平方米的土地儲備，但是在建面積達到了2306萬平方米，占總土地儲備的32%，創下了全國在建面積最大的開發商。”中報業績會上，恒大地產集團董事局主席許家印如此表示，而且按目前很大的開工面積計算，目前的土地儲備也只能維持3到5年的開發需求。他表示，恒大拿地后就快速開發，截至6月30日的73個項目有67個已經大規模開工建設，開工項目比例達92%；所有項目均嚴格按照土地合同在約定期內開發完畢。

        同時，他表示，恒大地產土地儲備，是為需而備，是企業正常發展而配備的生產資料。恒大的每個項目都是快速開發、大規模開發、快速銷售、低價銷售。

        “恒大上半年交樓均價5192元/平方米；每個項目一年四季都有樓可售，絕不惜售”。許家印說道。

        一資深的房地產人士對記者表示，目前國家打擊開發商囤地，非常明顯就是遏制過快上漲的房價，從供應量上解決房價問題。

        該人士指出，所謂囤地，就是囤積居奇，通過囤積土地、等待土地增值來牟取暴利，一般來說，有四種情況，一是拿地不開發或一點一點慢慢開發；二是動工不建但偽造建設假象；三是拿了預售證不賣房；四是即便賣房也以很高的房價捂盤惜售。

快速開發直逼萬科

        作為在港上市的“新生軍”，恒大今年來的表現可謂不俗，以快速開發的模式贏取市場的肯定。

        高達203億元的收入，激增11倍，主營業務利潤激增12倍，毛利激增8倍……這是恒大地產上市后首份靚麗中報，多項指標創下新高。而讓股東看重的更是恒大地產已達23億元的凈利潤，這比萬科28億元相差無幾。

        “目前不少開發商的新項目資金來源大部分是賣樓資金，其次才是銀行信貸以及市場融資方式，特別是目前市場不好的時候，快速開發就是非常適當的策略舉措。”一證券分析師表示，在今年的政策市下，快速開發的房企，業績一定優于開發緩慢的企業。而在市場形勢不明朗的情況下，快速開發將會使公司資金得到及時回籠，現金流得到穩定的保障。

        “通過標準化運營，實現從拿地到銷售6~8個月的快速開發模式。”恒大一內部人士如此表示，截至2010年6月30日，恒大地產擁有在建項目67個，在建工程面積為2306萬平方米；其中在售項目41個，已取得預售證面積696萬平方米。

        “市場危機到來時，現金流最重要。”一地產商人士曾對記者如是表示，現金為王就是市場的領導者。

        截至2010年6月30日，恒大地產擁有未使用的銀行授信額度252.4億元、尚可收回的合約銷售金額57.9億元人民幣，連同期末現金余額，擁有可動用資金495.2億元人民幣；而現金動用余額達211.9億港幣。

        “我們實際每月的現金余額都在150億元港幣以上。”恒大地產高層對記者表示，現金流方面，公司一直堅持穩健經營策略，保持充足現金流。年初，公司計劃每月現金余額保持在100億元港幣左右。

        而今年以來，恒大先后兩次成功發債，募集資金達13.5億美元。1月成功發債7.5億美元；2010年4月在新政出臺前，恒大地產再次成功發債6億美元。

        據悉，盡管恒大擁有7000多萬平方米的土地儲備，但截至目前總地價款375.6億元，已付239.4億元，未付土地款累計為136.2億元。未付土地款按照協議2010年下半年需付65.4億元，2011年內需付59.6億元，2012年內需付約11.2億元。

做老百姓買得起的住宅

        “恒大的利潤主要來自于超前的發展戰略，來自于超強的成本控制能力，來自于戰略合作伙伴（供應商、建筑商）的讓利，恒大要少賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品住宅。”在本次恒大地產中報業績現場，很少露面的恒大地產主席許家印在業績會上強調，恒大“民生地產”的理念，是要讓利于民。

        一直以來，恒大地產將其品牌定位在民生地產，若要讓利于民，這必然讓恒大需從成本源頭控制，而在眾多的成本中，土地成本占比較重。許加印認為，恒大利潤主要是源頭土地成本的把握。據悉，恒大上半年交樓均價5192元/平方米，核心凈利潤率10%。

        今年以來，在上半年取得優異成績的地產公司中，其二三線城市的項目銷售額占比較重，諸如保利、萬科等公司其二三線城市為其總業績提供了有力的支撐。

        恒大地產中報顯示，恒大二三線城市合約銷售占比達90%。進入的36個城市中，89%為省會級城市，且大部分集中在二三線及城鄉結合部城市。在這些城市中，恒大地產土地平均成本519元/平方米；新增土地平均成本738元/平方米。

        此外，標準化運營與集約化管理，降低了運營成本。據悉，今年上半年恒大地產的銷售及行政費用占營業額的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1個百分點。

        許家印還表示，除了自身成本控制，還需要戰略合作伙伴包括供應商、建筑商讓利也必不可少。由于統一的采購、配送，有的原材料采購價是市場價的2~3折，降低了材料成本；工程集中招標，降低了建設成本；恒大目前精品戰略聯盟伙伴已增加至300多家。



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