每經(jīng)記者  吳文坤  發(fā)自北京

        房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，銷(xiāo)售遇冷讓房企苦不堪言，而融資渠道的收窄對(duì)于它們而言更是“雪上加霜”。

        統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月31日，已公布中期業(yè)績(jī)的112家A股上市房地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元下降了378億元，較去年同期的349.6億元下降了1133.2億元。其中共有77家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加超過(guò)一倍。

        “房企融資的渠道實(shí)際上與之前相比大大收緊了?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為。此前一段時(shí)間都有傳聞?wù)f要停止開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)于之前那些在拿地和融資上有不良記錄的房企，可能會(huì)在獲取新的貸款或者資產(chǎn)重組時(shí)受到更多的限制。

        光耀東方董事長(zhǎng)李貴斌認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的問(wèn)題，反映出房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏的問(wèn)題。

        他透露，這個(gè)月光耀東方在山東開(kāi)了一個(gè)盤(pán)，銷(xiāo)售額達(dá)30多億元，在北京有一個(gè)盤(pán)，銷(xiāo)售額也達(dá)20多億元，該公司計(jì)劃今年還有三個(gè)盤(pán)開(kāi)盤(pán)。

        “我們無(wú)形當(dāng)中適當(dāng)?shù)乜刂屏斯?jié)奏?！崩钯F斌認(rèn)為，這次調(diào)控對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)遇，在資金鏈緊張的時(shí)候，一些位置和產(chǎn)品不好，時(shí)機(jī)也不對(duì)的地產(chǎn)商將首當(dāng)其沖，尤其在京津地區(qū)。至于那些有品牌和實(shí)力的地產(chǎn)公司，在這一輪的調(diào)控當(dāng)中恐怕是一個(gè)機(jī)會(huì)。

        不過(guò)，大多數(shù)房企的現(xiàn)金流壓力或?qū)殡S著政府后續(xù)相關(guān)政策的出臺(tái)而加大。

        浙江省近日發(fā)布了《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》(征求意見(jiàn)修改稿)，自2010年10月1日起，開(kāi)發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明，分批次向開(kāi)發(fā)商支付資金。

        陳國(guó)強(qiáng)分析，北京、上海可能接下來(lái)也會(huì)采取同樣的措施?！皩?duì)于多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前融資環(huán)境受限的情況下，又增加這么一個(gè)新的要求?！彼J(rèn)為，這對(duì)于企業(yè)的資金狀況肯定會(huì)造成新的壓力。

        現(xiàn)金流緊張的背后還有巨大的負(fù)債壓力。

        統(tǒng)計(jì)顯示，上述112家地產(chǎn)公司上半年負(fù)債總額達(dá)到7944億元，較一季度末和去年末分別增加了601億元和1260億元。其中超過(guò)80家上市公司資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)中期負(fù)債達(dá)到了2779.4億元，占整個(gè)負(fù)債額的35%。

        “融資渠道受限，需要房企在融資渠道、融資方式上想更多辦法、有更多的創(chuàng)新，需要面臨更高融資成本?！标悋?guó)強(qiáng)認(rèn)為，房企必須正視這一現(xiàn)實(shí)。

        據(jù)了解，有部分房企現(xiàn)在通過(guò)境外的一些融資手段，比如票據(jù)融資等進(jìn)行融資，但此類(lèi)融資的成本非常高，年息超過(guò)10%，大大高于內(nèi)地通過(guò)銀行等常規(guī)渠道融資。

        此外，投資于房地產(chǎn)方向的信托產(chǎn)品則呈火爆之勢(shì)。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月份國(guó)內(nèi)信托公司共計(jì)發(fā)行了103只信托產(chǎn)品，其中投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的有33只，占比近1/3，房地產(chǎn)信托的預(yù)計(jì)發(fā)行總規(guī)模達(dá)170多億元。

        不過(guò)，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，信托融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)選擇，但由于前一段時(shí)間銀監(jiān)會(huì)對(duì)于銀信合作也提出了一些限制性的要求，因此房企要走信托這條路未必通暢。

        “產(chǎn)業(yè)投資基金這些都可以去嘗試和探索?！标悋?guó)強(qiáng)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)新政后幾個(gè)月的市場(chǎng)低迷，對(duì)于多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，到今年年底比較現(xiàn)實(shí)的途徑還是通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售回籠資金。



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