每經記者  張敏  發自北京

        國土部的一紙規定，可能將釋放一塊巨大的市場。

        國土資源部近日發文明確，各地國土資源部門及所屬企事業單位都不得直接從事土地一級市場開發。也就是說，土地一級開發將交由企業來做，政府將承擔“組織者”的角色。

        根據北京市土地整理儲備中心的數據，去年北京市用于土地儲備的投資超過1000億元，今年還將繼續加碼。對于企業來說，這個市場顯然十分龐大。

        同時，多位業內人士還打消了市場的擔憂。他們認為，一級開發市場與二級市場越來越獨立，企業參與一級開發，并不會推高地價。

北京今年土地儲備投入超千億

        在土地收入占據地方財政收入大部分的情況下，土地儲備逐漸成為地方政府的重要工作。按照北京市土地整理儲備中心的計劃，今年北京市將投入超過1000億元的資金用于土地儲備，力爭到年底整理出4500公頃的熟地。

        4500公頃的整理規模，遠超北京市歷年來的供地計劃。有業內人士分析，若算上各地的土地儲備開發規模，將釋放出一個萬億規模的市場。

        中國房地產學會副會長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，土地一級開發是一個巨大的市場，但在2007年建立土地收儲制度后，往往由政府部門及其附屬企事業單位來操作，企業參與較少。

        2007年，國土部、財政部和央行聯合印發的《土地儲備管理辦法》，規定土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。

        事實上，由于一級開發的利潤偏低，企業的動力并不足。按照北京市的規定，企業用自有資金進行土地一級開發的，規定利潤不超過8%；貸款進行一級開發的，利潤不超過2%。這遠遠低于“倒地”和“建房”的利潤。

        據了解，企業從事一級開發的目的，多數在于獲得土地使用權，并進一步從事二級開發。但近些年，這兩個市場都在實行招拍掛運作，企業往往達不到這一目的。

        陳國強表示，與建設保障房類似，盡管利潤偏低，但由于土地一級開發的風險遠低于房地產開發，該市場仍對企業具有很大的吸引力。

企業分擔地方融資風險

        事實上，企業從事土地一級開發，并非沒有風險。“政府退出，將把地方融資平臺的風險轉嫁到企業身上。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向  《每日經濟新聞》記者表示。

        楊紅旭表示，在今年6月收緊地方融資平臺后，不少地方面臨很大的資金風險。

        土地融資是地方融資的重要部分。近年來，“獲得貸款—一級開發—推向二級市場—償還貸款”成為很多地方的土地融資模式，有觀點認為，這種方式在很大程度上起到了推高地價的作用。

        同時，由于一級開發多由土地儲備部門及其下屬企業來操作，政府往往在評估時給予較高的估價，使其獲益。

        楊紅旭表示，如果一級開發由企業操作，企業出于安全考慮，將進行系統的風險評估，這就在一定程度上分擔了地方融資平臺的風險。同時，銀行在發放貸款時也會考慮到風險，并予以控制。

        而如果由地方政府下屬的城投公司來操作，風險則完全由政府承擔，一旦外部環境發生變化，資金安全將難以保障。

不會推高地價

        不少業內人士擔心，土地一級開發采取市場化運作，會否推高地價？對此，陳國強表示，土地使用權出讓通過招拍掛的方式，最終的出讓價格遠高于一級開發成本。

        一些從事過一級開發的企業向本報記者表示，在土地一級開發成本中，拆遷成本占據相當部分，企業在面對“釘子戶”時，往往由于缺乏行政權力而不得不接受其要價。

        去年底，北京市出臺規定，要求土地拆遷按照市價進行補償。這也一度被認為可能成為地價上漲的推動力。

        陳國強表示，市價補償是土地一級開發進行市場化運作的一種表現，但如果規范操作的話，并不會大幅推高一級開發成本。

        陳國強所指的“規范操作”，是建立在政府機構不會完全退出的前提下。事實上，按照北京市的操作方式，政府在一級開發中的作用是“主導開發”，即由政府作為開發主體投資，委托企業具體實施。

        而在國土部的表述中，也僅強調國土資源部門“不得直接從事”土地一級市場開發，而非完全退出。

        “一級開發涉及到征地、拆遷、環評等很多問題，政府不可能完全退出。”楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示，政府的角色除了作為一個組織者，還會是一個監督者。



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