尹中立（社科院金融專家）

        依我之見，國慶節前再出調控房地產政策的原因有二：一是4月份出臺“國十條”之后，經過近半年的市場博弈，房價依然堅挺，部分城市的房價最近還出現快速上漲的趨勢，一線城市的交易量也出現明顯的回升；二是10月份是傳統的住房銷售旺季，在銷售回升的背景下，不少投資資金已經開始蠢蠢欲動。因此，在節前出臺這些政策可以起到打預防針的作用。

        從歷次房地產調控看，都沒有持續半年以上的，而這次調控經過近半年的博弈之后不僅沒有放松，反而不斷加碼，這說明了本次調控確有不同尋常之處，有興趣的可以看看筆者在4月份“國十條”出臺之后寫的政策分析。

        這次房地產調控的主要內容是落實4月份的“國十條”政策，但依然有新的內容。例如：“各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”，在“國十條”中，只強調部分房價上漲過快的城市實施該政策，在“國十條”出臺之后只有北京市明確宣布實施該政策，而此次將該政策推廣到全國。需要指出的是，北京對異地購房者進行限制后，房價的確得到了控制，但部分二三線城市卻被投機客盯上，這次將限制異地購房的政策推廣到全國，將對遏制二三線城市的房價上漲起到立竿見影的效果。

        再如，“各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這也是新的內容，有些銀行打著消費信貸的幌子在搞按揭貸款。“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”是這次調控的重頭戲。在“國十條”的第4條中，只是強調“要加緊研究制定房地產稅”，而這次明確宣布要“逐步擴大到全國”。

        從市場運行的情況看，10月份將是新樓盤供應的高峰期，大部分城市的住宅供應量都將迅速增加，而市場需求在政策的打壓下必將出現減少，可能會使市場的供求形勢出現逆轉，價格僵持的階段可能很快結束，房地產市場不久將出現價格下跌。

        對開發商而言，正確的策略應該是降價銷售。因為從今年10月份開始，各城市的商品住房供應會迅速增加，而且保障性住房的供應也會大幅度增加，今年的580萬套保障性住房的建設任務的落實，意味著明年有大量的廉價住房供應到市場。

        對于股市投資者而言，不僅需要關注房地產行業的股票，而且要注意房地產價格的下跌對其他行業的影響，尤其需要警惕房地產行業大拐點的出現。按照筆者的觀察，當前的住房市場需求主要以投機或投資為主，在一線城市和部分二線城市已經出現了這樣的現象：需要住房的人沒有支付能力，而能買房的人大多數不是自住。這是一個危險的現象，意味著投機或投資者一旦因為房價的下跌而停止購買，市場會立即陷入停滯，2008年下半年曾經出現過類似的情景。當市場價格出現逆轉，下跌的趨勢與上漲的趨勢一樣會自我加強，使市場出現崩盤的走勢，對于已經運行了長達10年的中國房地產牛市來說，崩盤是所有參與者需要高度提防的事情。

        從最近一年的中國股市看，投資者對可能出現的樓市崩盤已經作出了一定的反應，主要表現為房地產股與樓市的表現出現巨大反差，樓市持續上漲，房地產類上市公司盈利狀況良好，但股價不斷出現下跌。還有銀行股的表現，出現了銀行股估值水平創歷史新低的情況，而且股價還屢創新低。但如果出現樓市崩盤，影響的將不僅是地產和銀行，對鋼鐵、建材、家電、機械、有色、煤炭等一系列行業都會形成巨大的沖擊，將出現系統性的風險。

        股市已經在2600點至2700點之間運行了兩個月，面臨方向性的選擇，這與年初股市在3000點上下面臨選擇的情況類似，4月中旬的房地產新政使股市下了一個臺階，歷史是否會重演？我們拭目以待。



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