每經記者 楊羚強 發自上海

　　“‘限購令’會成為上海房地產界10月份的熱點，眼下威力雖不明顯，但中長期卻可能是影響市場的一劑猛藥。”上海一個高端住宅樓盤的營銷總監在“十一”長假后的第一次內部營銷會議上提醒所有與會者，要重視上海市10月7日公布的“限購令”，它會讓基本已經明確了回暖趨勢的上海樓市重新變得卜朔迷離。

　　但他說這番話的時候，新政后的上海樓市卻像是突然吞下了“興奮劑”。10月8日，上海新建商品房成交量超過了1000套，與9月最高單日成交量持平，長假后第二天，10月9日的成交量雖有所滑落，但也超過了700套。而昨天截至（10月10日）17點30分，上海商品房的成交量已經突破了800套。

　　原因：效果需延后顯示

　　“上海的‘限購令’不是沒有效果，而是還沒來得及顯現。”中國房地產信息集團分析師薛建雄說，上海房地產交易登記主管部門在10月1日~3日休息，令長假7天的成交量事實上被延后通過網上房地產顯示。

　　根據他的介紹，整個9月的后半月，上海新上市的商品房總面積超過120萬平方米。這些供應量在“十一”長假期間大量銷售。但是，卻沒有立即通過網上房地產予以顯示，一直延遲到了長假結束后的8日，才開始逐步在網上房地產顯現，因此造就了上海商品房的巨量成交。

　　根據他的分析，部分多套房購房者是搶在上海“限購令”出臺以前加急買房，這使得整個10月1日至7日上海樓市出現供求兩旺的局面，從而出現了10月1日至7日上海商品房成交的井噴。

　　同策咨詢與研究中心分析經理倪曉玲介紹說，一般情況下，樓市的宏觀調控效果總是要在新政頒布的15天后才會通過網上房地產的單日成交量反映出來。因此，上海10月7日頒布的“限購令”實際效果的顯現很可能在20日左右。

　　盡管如此，大部分業內人士卻不看好“限購令”的“效果”。“北京在4月份出臺了‘限購令’后，成交量并沒有出現大幅度下降，這使得很多人不看好‘限購令’的效果，上海在7日出臺‘限購令’后，地產股也在8日出現大幅度反彈。”中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍說。

　　猜測：限購防火墻或遇“木馬”

　　“限購令”在北京的遭遇，會不會在上海重演？此前，北京房地產業內人士曾反思過“限購令”在北京沒有起到效果的原因：北京市場中絕大多數購房者是非本地戶口的外地人。而這些人并不在“限購令”的約束范圍內，因此北京樓市“限購令”的出臺，并沒有影響到實際的市場供需。

　　好在上海10月7日的“限購令”明確規定，非上海戶籍的外地人在滬買房，每戶也是限購一套。

　　“現在新購房的客戶，需要提供自己的身份證、戶口簿和結婚登記證明，非上海戶籍購房者還要提供納稅證明。”美聯物業的分析師羅寅申說，依靠戶口簿、結婚證以及到民政部門查詢婚姻登記與通過銀行征信系統獲得的材料和信息，上海市房地產交易登記主管部門很容易了解到辦理登記的購房客戶是否屬于“限購”范疇。

　　但是，對于那些夫妻雙方均不是上海戶籍人口，又不在上海辦理結婚登記的，同時也沒有在信貸征信系統中，顯示已婚記錄和配偶身份信息的外省市人口，上海市房地產交易登記主管部門很難查詢到他們的購房情況。

　　不過上述營銷部門負責人認為，上海市房地產交易主管部門有可能會向各地民政部門發出查詢函，查詢申請購房者的婚姻登記和戶籍情況。只是，再嚴密的防火墻，都有被“木馬”突破的可能。“限購令”同樣有可能被狡猾的炒房者制作的樓市“木馬”偷襲。一些業內人士分析，部分炒房客有可能會以父母和岳父母的名義買房，那些大規模炒樓的購房者甚至可能以公司名義買房。

　　早在2006年，湯臣一品就建議客戶以公司名義買房。而在過去幾年間，也不斷有人以公司名義大量買房，又大量向外兜售“二手房”。而這一次上海的“限購令”僅僅規定了家庭的“限購”，并沒有規定公司的“限購”。

　　預期：房產稅或延后出臺

　　盡管“炒房者”的“木馬”，依然有攻破政策“防火墻”的空間，但是這樣的空間正變得越來越小。

　　宋會雍說，“限購令”會讓上海樓市的投機和投資現象大大減少。和宋會雍一樣，上海一家高端住宅樓盤的營銷總監也表示，“限購令”會讓上海高端住宅買家更為謹慎出手，購房的方式會從分散購買多套房，到集中購買一套房，使得成交量在短期內出現大幅下跌。樓市極有可能會冷上一段才會重新回暖。

　　與此同時，由于很多在長假期間的成交合同，實際上要等10月7日以后才完成了“網簽”。按照上海市住房保障和房屋管理局局長劉梅生對于“限購范圍”的解讀，上述購房者已經屬于“在上海限制購房的群體”。為了重新擁有購房的選擇權，部分已購房者很有可能選擇撤訂、退房，并因此出現大規模的退房潮。

　　但是，市場的上述冷淡很有可能只是暫時現象。分析師們預測，上海在明年春節前還有可能會形成新一波成交熱潮，并產生新一輪房價上漲的壓力。

　　“未來還會有新的房地產政策出臺，但不會是房地產稅。”宋會雍說，上海“限購令”僅僅是政府要延續樓市宏觀調控的決心表達之一，此后還會不斷有政策出臺。從目前的情況來看，房地產稅這一樓市調控的“王牌”出牌的時間還有可能繼續被延后。

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　　星河灣開盤首日售出近七成房源

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　僅僅是開盤第一天，昨日（10月10日）上海星河灣花園就銷售了近70%的房源，創造了上海今年高端住宅樓盤銷售最快紀錄。此前的8月份，當月的銷售冠軍九龍倉璽園整整花了1個月時間才賣出了100多套房源，而截至昨日17時，上海星河灣總共推出的245套房源中已有162套銷售、2套簽約，這是繼去年浦東星河灣之后，上海星河灣刷新再次今年單日銷售總額記錄。分析人士說，星河灣的熱銷早在預料之中，但是該樓盤的報價，卻遠在他們預期之下，在星河灣的帶領下，上海高端豪宅很有可能催生一股低價營銷的潮流。

　　“我們預計，星河灣開盤首日成功的機會很大。”10月8日，上海一家高端住宅的開發商在內部營銷會議上大膽預測，10月份上海高端住宅的銷售套數冠軍極有可能由星河灣獲得。

　　上述開發商的理由是，根據他們的情報，星河灣在開盤前3個月就開始了大規模的路演，舉辦了數十場在上海極有影響力的公關活動，蓄客超過1000名，但這一次推出的房源卻僅為245套，供需比達到1：4。不過，房地產業內人士普遍認為，星河灣會賣出一個比較高的價格。此前，市場普遍預計星河灣的銷售均價會超過6萬元/平方米，然而據上海網上房地產顯示，該項目最高報價是74300元/平方米，最低報價是39000元/平方米。

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