西南財經大學信托與理財研究所  陳朋真

        近期，伴隨者房地產市場的信托融資潮，房地產信托大熱。普益財富最新監測數據顯示，今年8～10月房地產信托產品累計發行規模高達349.54億元，而2009年全年的發行規模僅為312.72億元，且8、9、10三個月房地產信托產品的平均預期收益率分別為9.80%、10.10%、10.57%，呈現加速上漲趨勢。

        信托融資在開發商的資金中究竟占有多大份額？向來以銀行貸款為主要資金來源的房地產企業是否真的從此以信托為生？市場真的發生了如此大的變化？這種繁榮景象是否具有持續性？

        公開數據顯示，2009年新增貸款9.59萬億，其中房地產開發貸款新增5592億，占比6.01%；相比之下，2010年前三季度新增貸款6.30萬億，其中房地產開發貸款新增5592億，占比8.88%，考慮到第四季度新增信貸額的下降和房地產調控導致的房地產開發貸款的減少，全年的比例會有所下降，但是高于2009年的概率仍然較大。根據中國信托業協會公布的數據，2010年前三季度集合類房地產信托累計新增1044.55億元，同期開發商向銀行的貸款為5592億元，兩者之比率為18.68%。這至少說明三個問題：信貸緊縮對房地產開發貸款的影響并沒有想象中那么大；銀行貸款依然是房地產開發商最主要的融資渠道；房地產信托是開發商暫時的融資渠道，這種繁榮的景象不具有可持續性。

        其一，從融資方來看，開發商遭遇政策寒冬，急需另覓融資渠道。2010年可以說是地產政策年，從1月10日的“國十一條”、4月17日的“新國十條”到9月29日的“9.29”新政；從證監會對房地產企業IPO、增發的限制到對重組的限制，這一系列針對房地產市場的政策，使得地產開發商資金鏈異常緊張。危機之下，房地產信托成開發商融通資金的  “救命稻草”。發售房地產信托產品雖然能幫助開發商盡快籌集資金，彌補銀行信貸的不足，但高額的融資成本也讓開發商背負巨大的資金壓力。目前，開發商通過信托融資的成本在10%～15%左右，高的則達到20%。然而，隨著房地產調控的逐步深入，政策目標已經觸及自住型購房需求，監管層調控房價的決心之大可見一斑，這種情況下房價下行的概率較大。一旦房地產市場觀望情緒過重，成交量慘淡，開發商有可能面臨資金鏈斷裂的風險。城門失火，殃及池魚，以項目公司銷售回款為主要收益來源的房地產信托產品也可能面臨無法兌付的風險。

        其二，從中間方來看，凈資本為信托公司信托業務規模  “上枷鎖”。隨著《信托公司凈資本管理辦法》的實施，信托公司的信托業務規模將受到凈資本的嚴格限制，特別是對于房地產融資類信托，銀監會對其設置了較高的風險系數，信托公司要想大這類業務規模，必須擴充資本。對于一些資本金較少、股東背景實力較弱的信托公司來說，短期內擴充資本困難重重，現實面前必然要壓縮信托業務規模，首當其沖的就是風險系數較高的融資類房地產信托。

        近期房地產信托市場的繁榮景象是開發商在銀根緊縮、成交量清淡、銷售回款不足所導致的資金鏈緊張的情況下，另覓融資渠道的結果，具有偶然性。隨著宏觀經濟回歸常態、房地產市場也逐步趨于理性，暴利時代將一去不再，開發商也沒有能力擔負如此高的融資成本，對于信托融資的需求會大幅下降，房地產信托也將隨之降溫。

        目前，市場上發行的房地產信托產品多為融資型，與銀行貸款區別不大，可以稱之為“準貸款”，信托公司過多的發行這種產品，從根本上偏離了信托主業，浪費了“信托制度”這種寶貴的資源。信托公司應該充分運用信托制度的靈活性和投資領域的廣闊性特點，設計開發一些兼具創新型和投資型的信托產品，與銀行信貸形成良性互補。未來信托公司可主要開展如房地產信托投資基金（REITS）、房地產信托PE等創新型信托業務。



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