中服地塊總價或達170億 中信遠洋成最大贏家?
2010-11-25 01:02:00
每經記者 葉書利 發自北京
北京中服地塊今年初出讓流產之后,近期被拆分后重新推向市場。12月7日,中服地塊分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6等4幅地塊以及CBD12地塊中的另外兩幅地塊Z14、Z15,共計6幅地塊將進行第二輪競標。
《每日經濟新聞》記者在采訪中發現,業內預計,中服地塊最終成交價可能從年初的80億元~100億元,沖高至約170億元,其中或還將產生“地王群”。此舉或將進一步推動周邊地塊拆遷成本的上升,從而推高地價、助漲房價。
新一輪競標:或現房企聯合體
根據7月4日北京市土地整理儲備中心公布的《CBD核心區12宗土地規劃方案及國有建設用地使用權出讓招標答疑備忘錄》的安排,北京CBD核心區12宗商業金融土地的招標工作將分兩個階段進行:第一階段為規劃設計方案投報,滿分為20分,占比20%;第二階段為綜合內容投報,滿分為80分,占比80%。
第一階段的結果已于11月16日公布,而12月7日,中服地塊分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6連同Z14、Z15等6幅地塊將進行第二輪競標。
在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時,北京市土地儲備中心副主任葉向忠介紹說,12月7日率先進行的6地塊第二輪競標,考核主題為綜合內容投報,即綜合考核競標企業的土地出讓金報價、假設中標后的付款進度設計、競標企業的背景實力以及后期對物業的使用規范等。他認為,在這個階段,招標方案中提出的金融業背景、持有物業不得開發后散售等規定,或將成為評委眼中的考核重點。
由于招標方案中規定,第二輪競標中,競標單位可以單獨參與競標,也可以聯合參與競標,鏈家地產市場研究部首席分析師張月向《每日經濟新聞》記者說,以聯合體的形式參與競爭可能更具優勢,因為第二輪的競爭一定會很激烈,在地產大腕扎堆的背景下,競爭者在規劃設計及開發實力等方面的差距可能較小,真正的比拼最終會體現在經濟實力上。以聯合體的方式抱團參與競標,不管從資金實力還是資源整合能力上,都會更勝一籌。
因此她分析說,第二輪競標中,“信心不足”或者“優勢較低”的單位可能會尋找幫手,共同參戰,以增加競爭籌碼。
最幸福:中信集團
“無論從第二輪評標的傾向性還是資金實力上考慮,有金融業背景的競標單位或聯合體都將更具競爭力,更易受青睞,因為其資金雄厚度及后期融資能力都更強。由于包括中服地塊在內CBD12地塊皆為商業金融用地,競標拿地只是第一步,后期的開發與運營,也都需要資金實力做后盾。”張月分析說。
在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,不少專家認為,具備金融業背景的中信地產與遠洋地產或將成為最后的大贏家,尤其是中信地產具備巨大優勢。
身處北京CBD區域的中信集團,也早已對包括中服地塊在內的CBD12地塊虎視眈眈。
由于CBD12地塊的招標方案中,特別強調競標單位或聯合體的金融業背景,因此本次直接參與競標的是中信地產的母公司中信集團,而不是中信地產。中信集團旗下有中信證券、中信銀行等金融企業,更契合招標方案。中信地產戰略發展部一位經理對《每日經濟新聞》記者說,中信集團出面參與競標,只是一個身份象征,真正參與操作此事的人基本都來自中信地產,因為中標后,真正從事開發工作的還是中信地產。
在第一輪競標結果公布后,有相關人士向媒體透露,中信集團在參與競標的8個地塊中,5個地塊拿了20分的滿分,成為第一輪競標中的最大贏家。但該消息沒有得到當事單位與官方的正面回應。
最爭議:遠洋地產
與中信地產類似,大股東為中國人壽的遠洋地產同樣具有深厚的金融背景,該公司也成為第一輪競標中的又一贏家。有媒體報道說,該公司在一些地塊中也獲得了20分的滿分。
不過,遠洋地產此前在中服地塊的競爭中背負著不少爭議。
今年1月末中服地塊推向市場時,出讓公告中明確要求“該地塊的競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。其中金融機構注冊資本不少于50億元,并在聯合體中絕對控股;房地產開發企業應具備房地產開發一級資質,且注冊資本不少于30億元”,SOHO中國董事長潘石屹炮轟稱全世界只有一家企業符合此競標條件,并直接將矛頭指向了遠洋地產。迫于壓力,8月中服地塊進行初次招標前后,遠洋地產董事長李明對外聲稱:對于中服地塊,公司并不一定志在必得。不過,這更像是一種緩解輿論壓力的措辭。
最落寞:潘石屹
潘石屹對包括中服地塊在內的CBD12地塊的偏愛是路人皆知。作為北京CBD區域最后的黃金地塊,CBD12地塊正符合他喜歡在一線城市核心位置打造商業項目的選址偏好。
正因為如此,年初中服地塊出讓公告發布后,首先站出來且高喊“內定論”的人就是潘石屹。
不過,潘石屹或將成為CBD12地塊競標中最落寞的人。
11月16日,北京市土地整理儲備中心網站上公布《朝陽區CBD核心區第一階段評標結果公示》,雖然公示中只標明“單體遞交編號”、“名次”和“總得分”,未公布詳細投標單位信息,但有參與競標的業內人士向媒體透露,編號為A44的競標企業就是SOHO中國。
據此,記者詳細核查后發現,SOHO中國參與了所有12宗地塊的第一輪競標,但成績慘淡。如在中服地塊分拆出的Z4、Z6兩地塊,以及另外的Z9、Z11、Z12、Z13、Z14和Z15等共8幅地塊中,皆以5分位于最后一名,在Z5和Z10兩幅地塊中,以5分位列倒數第二,而在Z8地塊中,則以5分位列倒數第5名。SOHO中國的最好成績來自中服地塊分拆出的Z3地塊,但也僅以10分位列第4名。
一位不愿透露姓名的業內人士向記者說,SOHO中國采取的散售方式,在商業地產圈內一直被專業人士所詬病。他繼續分析說,SOHO中國在第一輪競標中全面落敗,而第二輪競標更注重金融業背景與物業開發后不得散售的評標傾向,似乎招招刺向沒有金融業背景與以散售模式著稱的SOHO中國的心臟。因此他認為,潘石屹作為最渴望得到包括中服地塊在內的CBD12地塊的人,他最后可能會最為落寞。
閑置一年,增值一倍
在“競標選手”中,自然會幾家歡喜幾家愁,不過北京地方政府或許將從這些地塊的拍賣中,進賬不菲的土地出讓金。
以中服地塊為例,早在去年7月上旬,葉向忠就向媒體透露,“中服地塊的規劃已經上交了,近期就會批復”,此后,不少專家推測,該地塊將于當年的第三季度入市,且推測入市價格將為80億元~100億元。后來中服地塊被推遲到1月末上市,但由于受到“內定論”影響,該地塊于2月22日正式掛牌競價后無人捧場。
后來北京市國土局將中服地塊分拆為Z3、Z4、Z5和Z6等4幅地塊,并于8月初進行了初始招標。后來一直盛傳中服地塊將于9月進行首輪競標,后因8月底開始的房價反彈,被迫再次推遲,并最終于二次調控后進行了首輪競標。
不過,被擱置近一年后,中服地塊或將拍出更高的價格。北京中原三級市場部研究總監張大偉向記者說,這6幅地塊中可能會產生單價或總價地王。而潘石屹則推測,鑒于該地塊的優越位置,其樓面價或將達到3萬元/平方米。照此計算,本次競標的中服4幅地塊總建筑面積共57萬平方米,那么總成交價或將沖高至171億元,比近一年前的近80億元~100億元增值近倍。
潘石屹同時指出,3萬元/平方米的樓面價,加上后期的建安費、設計費等,其成本價可能高達5萬元/平方米。這或將在北京CBD區域投下一顆炸彈。張月說,時下北京CBD區域的商業地產房價在2.5萬元/平方米以上,這或許只相當于中服地塊的樓面價。
全經聯研究院副院長陳寶存在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,進一步解釋了該地塊入市后對CBD區域的影響。他認為,首先,該地塊以高價入市后,必將促使周邊地塊的拆遷安置補償成本預期大增,提高土地一級開發成本,從而推高周邊地塊的出讓底價,進而推動房價上漲;其次,影響周邊一手房開發商與二手房業主的心理定價。
CBD12地塊部分競標名企
◎最具優勢 中信集團
第一輪競標:在5幅地塊上拿了20分滿分第二輪競標:集團實力雄厚且旗下有金融企業
◎最有爭議 遠洋地產
第一輪競標:在一些地塊上拿了20分滿分第二輪競標:大股東為金融央企,實力雄厚
◎最為落寞SOHO中國
第一輪競標:在多幅地塊上得分倒數第二輪競標:沒有金融業背景、喜采取散售方式
如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權,嚴禁轉載或鏡像,違者必究。
聯系電話:021-60900099轉688
每經訂報電話
北京:010-58528501 上海:021-61283003 深圳:0755-83520159 成都:028-86516389 028-86740011 無錫:15152247316