每經記者  羅倫  發自上海

        如果不是兩個月前，騰飛集團旗下的騰飛中國商業地產基金（以下簡稱ACCF）從德國基金SEB和新加坡太平星集團手中，以據估算約13億元人民幣的價格收購了位于上海黃浦區中心商業地段且名噪一時的“高騰大廈”，或許多數人都不會對這個專注于工業和商業項目，又頗顯低調的新加坡房地產集團留有太深刻的印象。不過，這一切似乎都將悄然出現某個轉變，因為看起來現任騰飛中國的總裁吳來順，似乎正對進軍中國商業地產“斗志昂揚”。

        有著新加坡政府背景的騰飛集團的中國區總部（以下簡稱騰飛中國）位于上海徐家匯商圈開外數百米的天鑰橋路上。在接受《每日經濟新聞》記者專訪時，吳來順明確表示，在ACCF收購了高騰大廈，完成了其在上海甲A寫字樓物業的全額投資之后，騰飛在中國的長期商業計劃就是“把在中國的商業地產做大”。“我們的計劃是在國內的很多地方，包括大多一二線城市，都可以看到騰飛的大廈、綜合商務社區、城市綜合體。”吳來順說。

        是什么讓一個新加坡人對中國地產信心滿滿？

騰飛的戰略投資之疑

        目前，投資中國寫字樓物業的外資基金被認為多以“機會型”為主，看重的多是物業資產升值回報、租金增長速度，而不是租金回報率。所以，主流業內觀點認為，即使是注重長期回報的戰略型外資基金，在進入中國后，也會改變其原來的投資策略，以謀求資產快速升值而轉手套利。

        基于上述觀點，加之此前高騰大廈的東家高盛又在短短兩年間，從收購到轉手，獲取了約39%的物業升值回報，自從今年9月初，騰飛收購了高騰大廈以來，吳來順似乎就沒少為“澄清短炒嫌疑”操心。

        不過不管如何澄清，業界更為關注還是高騰大廈的命運——是被長期持有，還是短期持有，抑或當即被轉手套利？

        接受采訪時，吳來順總是一再向記者強調，此番收購高騰大廈是騰飛在中國的一個很周全的長期商業計劃，不是單純為了收購而收購。“優質的商務空間是我們的主力，這不是一次性的短期行為，而是一次長期的商業計劃。”吳來順說。

        對于騰飛對高騰大廈下一步的規劃，吳來順表示，騰飛看到的是高騰大廈的潛能，也正在為這個物業進行定位。從硬件的使用、服務、運營等方面作進一步的提高和優化，包括與政府溝通，吸引更多的企業等，力圖在黃浦一帶成為有實力企業的聚集中心。

        至于騰飛下一步在中國市場的投資戰略，吳來順也明確向記者表示，“騰飛將在中國繼續成立新的房地產基金，投資國內高品質的商務地產。”

        “我們將選定上海這個充滿潛力的都市作為開拓的首要市場，還包括在北京，都會收購一些好的符合騰飛的標準和規格的樓盤。”吳來順說。

22年中國房地產全產業鏈經歷

        拋開略有些敏感的收購話題，吳來順在私下里并不能算是一個極度外向的人。20多年房地產行業的歷練，讓吳來順看起來總比別人多了一層更深的思慮。

        1988年，在新加坡一家房地產服務型企業任職的吳來順，作為一名項目顧問來到了中國。當時的中國房地產業尚未起步，據他回憶，當時國內外雙方在合作和問題的處理上都沒有共識。

        “當時的客戶公司需要在天津蓋一棟甲級辦公樓，還有高檔公寓等，但是當地的施工隊伍和供應商都還不太懂是怎么回事，于是才讓我過去當項目顧問。當時覺得很艱巨，中外的文化差異使得溝通等都會有很多問題，要尋找到一個平衡點，真的挺難的。”吳來順感慨。

        就是在這類差異化的摸索中，吳來順在中國經歷了22個年頭。難能可貴的是，對于房地產行業這個既復雜又冗長的產業鏈，從資金的運作到項目的尋找、策劃、建設、經營、管理，再到如何讓投資者產生收益回報、如何管理房地產基金，在房地產行業的每一個環節，都曾出現過吳來順的影子。

        吳來順這樣描述：“很幸運在加入騰飛之前，我已經在各個不同的產業鏈環節中工作過。兩年前之所以來到這里，也正好是因為騰飛需要這樣一個在整個產業鏈中都有過經驗的管理者，于是一拍即合。”

        至于這22年的經驗到底給他和騰飛的管理注入了什么新的動力和元素，吳來順說：“現在，我不會只從產業鏈其中的某一個環節來考慮問題了。”

        吳來順打比方說，一個市場部的同事在追蹤一個客戶的過程中，滿足客戶的需求往往是他們最關心的。但這時，吳來順就會和他們說，首先要找企業自己的投資部，從投資的角度去考慮，是否能夠達到我們的要求；還要考慮對于開發部來說，我們是否能夠滿足客戶需求，開發的時機等條件是否確實可以實現，都需要進一步的跟進。

        “在不同的環節，都要用心地學，才能做得更好。”吳來順總結。

        在吳來順的員工眼中，他們的領導善于納言，但最后的決斷又顯得獨立而冷靜。

外資房企進入實力說話的年代

住宅市場賺不了錢，便轉投商業地產——這幾乎成了調控下諸多房地產開發商為自己尋找的出路。商鋪也好，寫字樓也罷，資本在商業地產市場真的可以如魚得水嗎？吳來順的回答是，需要謹慎。

        “在市場環境好的年代，很多老板在不同行業賺了一些錢，蓋什么房子都能賣得出。但是，在目前的行業背景下，尤其對于房地產企業而言，表面上看來好像很簡單，只是投錢的事情，但其實每個領域都蘊含著它的特殊性和不同的操作體系。很多人在進入這個行業后才發現，根本不是想象的那么簡單，所以這種（貿然轉投商業地產的）想法是很危險的。畢竟商業地產與住宅地產不一樣，資金回收沒有住宅市場那么快，‘壓’的時間比較長，對資金的要求也就很高。只有認清自己的強項、實力和經驗，才可以踏入這個行業。”吳來順說。

        而吳來順之所以會有上述的感觸，也與他22年來，目睹了中國房地產行業的改變與進步有關。

        “遙想當年我們剛來到中國的時候，所能帶動市場的關鍵一個是資金，另外一個就是高樓的開發。由于中國那時幾乎沒有多少高樓大廈，因此，我們如何設計，如何開發建造高樓，對于國內的產業都是貢獻。但當后來中國企業也逐步達到這些硬性條件的時候，我們所能做的也就發生了改變，變成要考慮如何創造一些新的理念，比如舒適的軟環境等等。”吳來順說。

        “對于房地產企業，尤其是當下的外資房企來說，創新是不能停止的，我們只有順應時代的變化，不停地創新。”吳來順總結。

        面對日益發展的中國商業地產和中國經濟，吳來順認為，中國的經濟從主要依靠出口，到開始傾向內需，尋找新的經濟增長點，需要一個長期的過程。“我有信心，中國會成為一個經濟強國。”吳來順說。

        而每每言及中國商業地產的未來發展，吳來順的眉宇間都多少會展現出他更多的關注和興奮之情。他斬釘截鐵地告訴記者：“長遠來看肯定是好的，商業地產的基礎是中國經濟的發展。”這或許也是他看好中國房地產業的重要理由。



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