每經記者  葉書利  朱玲  楊羚強發自北京、廣州、上海

          2010年的樓市調控，最搶眼的無疑是“限貸令”  無論是4月的“一次調控”，還是10月的“二次調控”，限制非本地戶籍人口通過貸款購房來抑制投資，成為多個城市調控細則最具殺傷力的一條。

        然而，接近年底，不少城市房價卻絲毫不見回落跡象?！睹咳战洕侣劇吩诒本?、上海、廣州調查后發現，限貸令失效的核心或許在執行環節：在社保中介的操作下，非戶籍人口照樣可以取得社保記錄并貸款，調控成了社保中介的賺錢的工具。本期房產周刊對這一現象進行了深度調查，試圖揭示房產調控難抑房價快速上漲的原因。

北京

600元“掛靠”中介一年貸款80萬或補交8萬

每經記者  葉書利  發自北京

        4月30日，北京率先出臺的“國十條實施細則”就明確提出：從5月1日起，不能提供1年以上北京地區納稅證明或社會保險繳納證明的非京籍居民，暫停發放購買住房貸款。

        7個月后，《每日經濟新聞》記者在調查中卻發現，不少社保中介卻以此為商機，通過為外地人補交社保，或者協助外地人以京籍朋友或親戚的身份辦理房貸以規避此禁貸令。記者此前在河北燕郊樓市調查時，上上城開發商甚至公開宣稱可以為外地買方規避此禁令，以攬客賺錢。

兩種繳費方式

        近日，記者以外地買房者身份來到北京朝陽區一家社保中介服務機構進行咨詢。

        記者告訴公司工作人員：本人欲在北京購買一套住房，但戶口不在北京，且無法提供在京一年以上納稅證明或社保證明，因此無法辦理房貸。

        聽完記者的情況后，對方輕松答復道，“這個有辦法規避。”

        該工作人員解釋說：“我們可以先將你的勞動關系放到我們公司，然后以我們公司員工的身份幫你補交今年一年的社保證明，以此來辦理房貸了。”她補充說，由于開社保證明與銀行放貸間存在時間差，因此在這個時間段內，客戶仍然需要繼續補交社保。

        至于收費情況，她指出，補交社保的服務，補交期限內按每月100元收費。另一種情況為：簽訂未來一年的服務合同，即服務到下一年的12月，一年服務費為600元，期間補交社保的服務，按每月60元收費。

貸款80萬  “月薪”須6000元

        在北京市東城區一家勞務派遣公司的男性工作人員得知本報記者的“困惑”后說，這個可以通過臨時補交社保來規避禁令。“先將你的工作關系掛靠在我們公司或某個公司名下，然后補交過去12個月的社保與公積金”。他特別強調，在補交過程中，每月補交的基數特別重要。

        他解釋說：“銀行根據顧客每月社保補交的額度來反算工資。如果反算出的工資不高，貸款額度就上不去。”因此每月補交的基數，得根據顧客的貸款額度來巧妙設計。

        他舉例說，如果準備貸款80萬元，月工資就得在6000元左右。以6000元的月工資為基數，按照公司與個人各12%的公積金繳費比例，以及公司與個人總共百分之四十幾的社保繳費比例，補交一年的社保及公積金大約6萬元，再加上提交貸款申請到銀行放貸間也得繼續補交，這兩部分一共在8萬元左右。

        “銀行貸款批準下來后，個人就可以停交，或將額度進行調整，這完全取決于個人的選擇。”

        難道銀行在資料審查時，查不出客戶是臨時補交的情況嗎？

        對于記者提出的疑問，上述工作人員說，“實際上補交的情況銀行一查就知道，但這種事大家都明白，銀行也只是按照規定走個程序而已。”

        至于收費情況，該公司回復說，一律按每月100元收費。

        在調查中，一位外地買房者告訴《每日經濟新聞》記者，他剛于11月末在北京新購了一套房。“我的工作關系在太原，但我弟弟在北京工作，可以提供北京一年以上的社保證明，因此我是以他的名義辦理的房貸。”為了避免將來發生糾紛，私下他與弟弟私簽了一份產權歸屬協議。“目前購房合同上是我弟弟的名字，房貸月供由我來付，將來可以以贈予或其他方式再轉移至我的名下。”

社保局稱尚未接到類似報案

        10月1日起，燕郊對外地客戶也亮出了“禁貸令”。《每日經濟新聞》記者在調查中發現，燕郊樓盤上上城開發商竟公開宣稱可以為外地顧客提供規避此政策的服務。

        記者以外地購房者身份致電該樓盤售樓處時，一位男性工作人員說，顧客可以先與樓盤開發商簽訂一個協議，同時交3萬多元，1個月左右，開發商就可以為顧客提供一年以上的當地社保證明，到時就可以申請房貸了。

        當記者追問社保辦理的流程時，這位工作人員說：“我們老板與當地相關社保機構很熟。”

        針對中介的上述做法，《每日經濟新聞》記者致電北京市人力資源和社會保障局試圖了解相關情況，但相關辦公室一直未予明確答復，最后該局新聞處的一位女性工作人員答復說：“截至目前，我們沒有接到類似的報案，也不太清楚有此事情。”

上海

補繳社保或遭拒貸  開發商墊資等購房者“變身”

每經記者  楊羚強  發自上海

        “之前有不少人找我們辦社保，好在上海買房。”上海一家專門負責勞務派遣業務的網站工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，除了嘉定等少數區縣外，非上海戶籍人口要在上海辦理購房貸款，都需要提供在上海繳納一年社保的記錄。這使得近期上述社保中介機構生意興隆，僅半月就為十多位這樣的客戶辦理了業務。

        據介紹，購房者只需要通過該網站的安排，掛靠到一家公司并繳納一定的社保費用，就可以補繳過去一年的“四金”（即公積金、養老金、醫療保險、失業保險），并由此獲得繳納社保的記錄。此外，上述網站還可以協助購房者補繳過去12個月的個人所得稅，以獲取貸款所需要的個稅完稅證明。

        看起來，只要能夠補繳之前12個月的“四金”，非上海戶籍人士就能在上海買房。但是《每日經濟新聞》記者在隨后的調查中卻發現，上述想法雖然理論上可行，但越收越緊的上海房貸審核政策，很可能讓購房者最終賠了夫人又折兵。

13000元難獲上海買房“資格”

        一家辦理社保掛靠業務的中介機構介紹說，“每月最低繳納社保1000多元，再加上100元一個月的手續費。變身符合貸款買房資格的購房者，需要花費的成本至少是13000多元。”

        但是不是只要支付完上述費用，就可以貸款買房了？

        上述機構的負責人說，他們只負責協助辦理社保手續，并不保證購房者能獲得貸款。購房者要想獲得貸款，需要詢問房貸中介。

        于是《每日經濟新聞》記者隨后向21世紀不動產、信義房屋和中原地產等房屋中介機構咨詢了相關問題，沒想到得到的回答卻出奇一致：不能。

        21世紀不動產的房貸經理說，社保的補繳記錄不被銀行承認。目前21世紀不動產合作的銀行在審核客戶資料時就是看社保記錄。一旦發現社保是補繳的，貸款申請肯定會被拒絕。

        “到了年底，各家銀行的貸款收得都很緊。”信義房產分析師朱平平說，社保補繳記錄不被銀行承認的情況確實存在。即使社保補繳記錄得到承認，社保的繳納數額和對應的工資收入，也將影響銀行的貸款審批。因此，僅繳納13000余元的社保費就想在上海貸款買房，幾乎是不可能的事。

開發商墊資40%等貸款

        不過，在上海貸款買房的大門，并沒有向外地人完全關閉。通過在上海補繳個稅的方式，向銀行提供個稅完稅證明，目前是唯一的機會。

        中原地產負責公共關系的陸虹說，部分銀行認可補繳的個稅稅單，并依據個稅稅單確認個人在滬收入，進而計算申請者最高貸款金額。

        《每日經濟新聞》記者計算，一套以85折利率貸款80萬的住宅，購房者月還貸為4900元左右，其稅后收入大約得達到9600元。按照目前上海個稅的計算辦法，每月需要支付的個稅大約為1200元，再加上給中介的手續費，至少要16000元以上，總花費和繳納社保的方式相當。

        不過，對很多人來說，通過繳納個稅買房，遠沒有通過繳納社保方式買房有吸引力。按照上海市政府的規定，在上海連續繳納社保滿7年，可以提出戶口申請。后者對于很多外省市人來說更有吸引力。

        這也使得一些樓盤看到了其中的機會。

        《每日經濟新聞》記者曾報道，上海周邊的嘉富好第坊曾向戶口和工作都不在嘉興的上海人主動提出“一成首付，其余開發商墊資”。上述樓盤的銷售人員此后向媒體透露，他們可以為購房者提供社保、個稅繳納的“一條龍服務”。在完成上述操作手續后，開發商幫助購房者從銀行獲取貸款，購房者再歸還開發商的墊資。

        據銷售人員介紹，在嘉興辦房貸，只需要提供3個月的社保繳納證明。而首付一成以后，剩余的40%首付，在購房后半年內繳納。即使銀行不認可補繳的社保，但只要購房者繳納了3個月的社保金，未來仍然可以成功申請到貸款。開發商6個月的墊資，顯然是考慮到了購房者需要身份轉換的時間。

        一些分析師說，這樣的方法，同樣可能會被上海部分樓盤效仿，進而幫助購房者繞開貸款“限外令”的限制。

廣州

一中介半月成交近百單  千余元即可繞過禁令？

每經記者  朱玲  發自廣州

        為抑制過快上漲的房價，10月15日，廣州市祭出了“限購”利劍。但記者實地走訪中介、開發商后發現，這一苛刻的限購條件并沒有完全阻攔外地人購房，卻悄然催生了代辦稅單、補繳社保等投機機會。

半月近百單成交

        “在限購令的第二天，我們店鋪就辦理了一單5000多元的稅單過戶，現在也沒聽說發生什么問題。”中原運通地產置業顧問梁學玲告訴《每日經濟新聞》記者，“當時一個佛山人在廣州買房，已進入過戶階段了，誰知道第二天就出了限購令，我們也不能放棄這單生意，所以通過其他方式幫他代辦了一年的稅單證明，最終成功過戶。”

        “一般來說，通過我們中介辦，價錢也就是5000~6000元樣子，放心，稅單一定是真的。”梁學玲表示，“這個月我們陸陸續續辦了三四單，客戶去過戶時沒出現什么情況，都是比較成功的。”

        廣州合駿勞務派遣有限公司最近也新增了幫外地人購房代辦稅單、社保等業務。公司工作人員小鐘告訴記者，“我們公司本來是做代辦社保的，一些房地產客戶和中介找到我們合作，也就有了這樣新的業務。”

        小鐘表示，近期他在各大知名業主論壇發布公司的新業務廣告，“11月下旬以來，我們公司都接了近百宗這樣的生意。今天我都辦理了兩筆稅單業務。”

        小鐘一再表示，“政策雖然不變，但執行力度會隨時調整，我們會根據調整的力度送件，這樣才能保證代辦稅單證明能夠下來。”

        小鐘介紹，“辦理稅單比社保相對簡單，政策要求一年以上的納稅證明，我們一般就辦理13個月的稅單證明，以每月2500元的工資證明為準，除掉2000元的基數，收取5個點的稅費，那每個月就是25元錢，13個月就是325元，但是公司要收取800元的服務費用，加起來是1125元。”

        “但這個‘工資’是浮動的，不可能每個人都是2500元，有的可能是2400元，有的可能是2600元，因此我們會收取1500的預收款，到時候多退少補。”小鐘表示，客戶出示身份證和戶口本的復印件，一周就可以拿到稅單證明。

市場占比不到10%？

“辦理社保證明比稅單麻煩，每個月基數不一樣，費用高，一個月起碼都得繳納500元，一年的費用以及服務費就是9000元。”小鐘表示，社保證明審核差不多要2個月，現在政策寬松，只需要稅單就可以購房、過戶。

        繞過政策難道真能如此輕松？

        對此梁學玲坦言，“我們只是代辦稅單，但最終能不能通過還是不能打包票。風險比較大，這是誰也不能保證的?，F在市況不好，一個星期都難以有一宗單子，因此遇到這樣情況，我們還是會盡力幫客戶解決問題。”

        針對中介鉆空子的情況，12月7日，記者致電廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波，該人士表示，目前還未發現這樣的情況，不太清楚，還需要核實。

        他表示，目前房價上漲已得到明顯遏制，成交量大降。至于限購令何時取消，各個城市有不同的情況，要看大環境。

        合富置業最新市場數據顯示，廣州市場上，84%的潛在客戶購房計劃受三套停貸、首付提高和限購令等因素而擱置，其中非廣州戶籍人口占三成至四成左右。

        “在廣州購房的非戶籍人口中，通過補辦納稅證明或社保繳納證明買房的很少，不到10%的比例。”滿堂紅地產研究部高級主任肖文曉表示。

個案

90/70碰上限購令“別墅”按層賣遇難題

每經記者  楊羚強  發自上海

        “被三套”——這是佑威房地產研究中心在11月29日發布的11月22日~11月28日“一周樓市報告”中所發明的新詞。上述詞語針對的是上海11月下旬開盤的新盤——御景熙岸。報告撰寫者稱，曾打電話給售樓處了解情況，卻被告知房子必須三套一起賣。

        上述樓盤的內部人士介紹，項目用地受到2006年出臺的90/70政策所限，將近70%的面積只能開發成為90平方米以內的小戶型。為了能在這樣的樓盤推出附加值更高的別墅產品，開發商將三套小戶型公寓“合成”為一套別墅。

        《每日經濟新聞》記者隨后從網上房地產看到，該樓盤的三層住宅樓，的確有三套不同室號的公寓，每套面積在87平方米左右。要把上述公寓連成別墅，就需要把三套房全部買下。

        昨日，御景熙岸的銷售人員對“必須三套連買”的說法改了口，稱可以一套一套買，只是建議客戶將相鄰的小戶型公寓拼成“別墅”。至于購房者如何繞過“限購令”的制約，把三套獨立的小戶型公寓拼成別墅，則是購房者自己的事。

三套公寓拼成“別墅”

        上海多家房地產網站的新房信息顯示，御景熙岸是聯排的三層別墅，面積為198~255平方米，開盤時總價高達600萬~1200萬元，折合單價至少每平方米3萬元。而公寓房的面積為90~155平方米，銷售時間尚未確定。

        上海網上房地產也顯示，御景熙岸并不是全是大戶型別墅，也有一棟三套的小戶型公寓，面積從60到90平方米不等。

        是御景熙岸方面有房不售，還是上述房地產網站的信息有誤？

        內部知情人士透露了其中的秘密。原來，上述房源如果全部買下，可以把三層樓的小戶型公寓“拼接”為“別墅”。因為有這樣的賣點，上述公寓的售價比一般的小戶型公寓更高。此前，當地的公寓房每平方米僅售2萬多元，而上述可  “拼接”別墅的公寓單價至少要3萬元/平方米。

        知情人士透露，中海地產之所以要把公寓拼成“別墅”，和2006年后出臺的“90/70”政策有關。

        2006年年中，住房和城鄉建設部、國土資源部等多個部委曾聯合出臺文件，規定各地出讓的土地70%以上戶型在90平方米以內。隨后，各地又出臺規定，新出讓的地塊開發的住宅戶型，70%必須小于90平方米。

        上述規定開始執行后，中海地產于2008年年初獲得了上海康橋電信園一號地塊。但是，該地塊所在的上海周康地區一直是上海的傳統別墅區。在別墅區開發公寓，顯然難以讓企業的利潤最大化。唯一的辦法，就是把小戶型的公寓拼成別墅。而上海此前曾有過這樣的案例，新江灣地區的部分別墅樓盤就是由小戶型的公寓拼合而成。

限購令逼開發商繞道

        就在御景熙岸開盤之時，上海出臺了限購政策，規定一戶家庭只能購買一套房。根據上述規定，若有人要把御景熙岸的小戶型“公寓”拼成“別墅”，不能再像以前一樣同時買多套房，而只能尋找其他的辦法。

        中海地產的內部人士曾介紹他們推薦給購房者的辦法，即找到另外兩戶家庭一塊買。（這兩戶家庭可以是他的父母、子女，也可以是其他的親戚和朋友。）

        開發商的上述辦法被認為是繞過“限購令”的最佳辦法。此前，上海一家房地產專業媒體也報道了投資客繞道“限購令”和“限貸令”的種種辦法。除上述辦法外，還有人以員工、下屬的名義買房，甚至“借”身份證買房。

        但是，佑威房地產研究中心的報告，讓中海地產不再公開向購房者推薦上述購買方法。

        中海地產的相關營銷負責人昨日向記者介紹說，上述樓盤在開發時就曾考慮多戶家庭“共居”的模式，主要是吸引那些志氣相同，或者有親緣關系的朋友一同購買。至于個人如果只買一棟樓的某套小戶型公寓也可以，只是小戶型公寓的價格要比周邊貴一些。



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