每經記者  由曦  發自北京

        在貨幣政策逐步緊縮，加息預期漸強的背景下，如何優化房貸成了擺在購房者面前的切實問題，盡管存在這方面的對沖需求，但目前銀行推出固定利率等房貸產品的速度還是慢半拍。專家指出，固定利率產品并不適用于所有購房者，在利息提升時，提前還款還是最直接的應對辦法。

供需兩不旺

        昨日  （12月14日），《每日經濟新聞》記者以客戶的身份致電多家銀行，發現大部分銀行均沒有針對房貸的固定利率產品，而有該種產品的銀行其實際銷售量也較為慘淡。

        我愛我家企劃副總裁胡景暉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，股份制銀行和中小型銀行因為要爭取市場份額，在貸款產品方面的創新會更積極一些，相對來說，大行在這方面的新舉措較少。“一方面其本身市場規模就比較大，另一方面加息后這塊業務的利潤也不大。”

        根據銀率網統計，銀行方面近期并沒有推出與固定利率有關的新產品，只是在原有產品基礎上進行了相應的優化和組合。

        胡景暉還表示，由于利率整體并不高，因此購房者對于銀行節省利率產品的敏感度不高。他指出，購房者貸款知識相對缺乏，以及對產品本身的不熟悉也是造成需求不強的主要原因。“如果明年連續加息的話，相對節省利率支出的各類產品會多一些。”

        招商銀行北京某支行客戶經理對記者表示，該行房貸固定利率產品的利息大概在7%以上，比普通房貸6.1%左右的利率要高出1個百分點以上，她告訴記者，目前做這方面貸款的客戶還并不多。

        胡景暉指出，之前各家銀行都在做關于優化房貸的各種產品，具體產品包括固定利率、雙周供、氣球貸等，也有各種提前還款的理財產品，但兩年來寬松的貨幣政策使得這些產品的市場需求逐漸減弱。

孰優孰劣：固定利率VS浮動利率

        目前各家銀行的房貸利率主要與央行的基準利率掛鉤，并在基準利率的基礎上有不同的折扣，因此購房者的房貸利率實際上為浮動利率。

        至于固定利率和浮動利率二者的優劣，胡景暉認為很難做出判斷，他指出，由于利率周期的不可預知，包括時間跨度和利率變化幅度的不確定，相關產品是否劃算很難推測。

        銀率網分析師在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時表示，購房者需要謹慎選擇浮動利率轉固定利率。固定利率適合的人群是對未來的支出有一個精確規劃或是對未來利率變動有著自己認識的投資者。

        深發展北京分行某客戶經理對記者表示，該行節省利率的“氣球貸”產品也是針對有提前還款意愿且具有提前還款能力的優質房貸客戶專門設計的，并不適用于所有購房者。

應對之策

        上述銀率網分析師認為，針對普通購房者來說，應對加息最直接的辦法的就是辦理房貸提前還款，這包括部分提前還款或全部提前還款。他指出，辦理提前還款會減少貸款本金使用金額，并縮短貸款期限，從而實現貸款利息的節省。但他同時提醒購房者，并不是所有人都適合辦理提前還款，比如對于還款期限已過半或是臨近貸款總期限的借款人可以選擇性地辦理提前還款。

        除此之外，銀率網還建議購房者可以選擇辦理或轉換政策性優惠貸款方式。上述分析師指出，政策性優惠貸款以公積金貸款和組合貸款為主，公積金貸款屬于政策性補貼貸款，在貸款利率的執行上低于商業貸款。

        他指出，對于即將辦理貸款的借款人應遵循的原則為：首選公積金貸款、其次組合貸款、最后商業貸款；對于已經辦理過商業貸款的借款人，可考慮使用商業貸款轉公積金  貸  款業務。



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