馮海寧

        在樓市回暖跡象越來越明顯，“地王”頻出、地價(jià)狂飆的情況下，國(guó)土主管部門沒有坐視不管，值得肯定。否則，不但現(xiàn)有樓市調(diào)控成果可能化為烏有，而且給“十二五”開局之年的中國(guó)樓市蒙上了一層陰影。但國(guó)土部此番遏制地價(jià)過快上漲，是否預(yù)示著年內(nèi)第三輪宏觀調(diào)控啟動(dòng)，還需觀察。

        沉寂一段時(shí)間之后，“地王”再次重現(xiàn)地產(chǎn)江湖。廣州、武漢、溫州、上海等多個(gè)城市“地王”橫空出世。以廣州“地王”為例，不但讓廣州樓市銷售重現(xiàn)升溫跡象，而且不少開發(fā)商在報(bào)價(jià)上向“地王”看齊。顯而易見，遏制地價(jià)也是在遏制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲至少有地價(jià)一半功勞。

        但是，此次“國(guó)土四條”能否讓地價(jià)降溫，筆者對(duì)此持懷疑態(tài)度。盡管“國(guó)土四條”中有不少亮點(diǎn)，比如，“地王”誕生須2個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)，防范歲末年初放量供地；“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)70%年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地等。但客觀地說，遏制地價(jià)上漲還沒有抓住“牛鼻子”。

        地價(jià)瘋狂上漲的根源大概“地球人”都知道，即土地財(cái)政。但目前無論是遏制房?jī)r(jià)的“國(guó)X條”，還是遏制地價(jià)的“國(guó)土四條”，都沒有碰到土地財(cái)政。再加上地方政府壟斷著土地供給，掌握著供地節(jié)奏和供應(yīng)量，顯然，目前所使用的各種招式說得難聽一點(diǎn)就是“花拳繡腿”、“隔靴搔癢”。

        土地財(cái)政和土地壟斷沒有解決倒還罷了，土地出讓方式依然是價(jià)高者得，沒有進(jìn)行有效糾正。盡管“國(guó)十條”提出要探索土地出讓  “綜合評(píng)標(biāo)”，但目前出現(xiàn)的“地王”依然走的是價(jià)高者得的路子。地方政府沒有改變土地出讓方式的積極性，而國(guó)土部又沒有制定統(tǒng)一  “綜合評(píng)標(biāo)”辦法，“地王”必然要?jiǎng)疟菆?chǎng)了。

        在筆者看來，目前遏制地價(jià)的招式都沒有擊中“七寸”。而要真正遏制地價(jià)上漲，首先是進(jìn)行財(cái)稅體制改革，讓地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)相匹配。另外，還要防止壯大地方財(cái)政之后，某些地方不愿放棄土地財(cái)政。因此，一是通過財(cái)稅改革扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政；另一方面通過改革政績(jī)考核，讓地方官員不再以土地財(cái)政論英雄。

        其次是國(guó)土部制定土地出讓“綜合評(píng)標(biāo)”統(tǒng)一辦法。盡管“國(guó)土四條”中指出，積極探索“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、綜合評(píng)標(biāo)等交易形式，但由于現(xiàn)有出讓方式能讓地方政府利益最大化，因而，必須由國(guó)土部統(tǒng)一制定“綜合評(píng)標(biāo)”辦法，可把“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”作為遏制地價(jià)與房?jī)r(jià)的一劑猛藥。

        第三是針對(duì)地價(jià)過快上漲進(jìn)行嚴(yán)厲問責(zé)。“國(guó)十條”提出要對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快進(jìn)行問責(zé)，但沒有指出要對(duì)地價(jià)上漲過快進(jìn)行問責(zé)。筆者以為，國(guó)土部有必要對(duì)土地出讓溢價(jià)率制定一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的地方政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)，以達(dá)到穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)的目的。16日，國(guó)土部、監(jiān)察部、人社部三部委聯(lián)合啟動(dòng)土地違法約談和問責(zé)行動(dòng)，此次共有12家土地違法縣市的“一把手”被約談。但是，輿論已經(jīng)質(zhì)疑這樣的約談問責(zé)是  “抓小放大”，因?yàn)椤氨鄙蠌V深”這幾個(gè)樓市風(fēng)向標(biāo)城市的“一把手”安然無恙，而且能問責(zé)到什么地步也是個(gè)問題。

        第四是對(duì)不能如期完成供地計(jì)劃的地方政府進(jìn)行處罰。不但，過去很多地方連續(xù)多年沒有完成全年供地計(jì)劃，而且2010年有的地方同樣完不成，截至9月初，有的僅完成18%。對(duì)此，不但要問責(zé)地方政府相關(guān)負(fù)責(zé)人，而且還有必要扣減地方土地年度指標(biāo)。

        此外，要好好查一查推高地價(jià)、奪走“地王”的開發(fā)商，有多少上了囤地黑名單，而沒有進(jìn)行拿地限制和貸款限制。毫無疑問，對(duì)于向囤地開發(fā)商供地的地方政府，給囤地開發(fā)商貸款的商業(yè)銀行，必須進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰以“殺一儆百”。

        筆者還建議，對(duì)那些容易變成“地王”的優(yōu)質(zhì)地塊，不妨統(tǒng)統(tǒng)改為保障房用地，以避免優(yōu)質(zhì)地塊哄抬地價(jià)，同時(shí)也能讓低收入群體享受便利生活，不再被邊緣化。



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