每經記者  張敏  發自北京

        國土部“防止出現高價地”的新規剛剛落地，北京市場便迅速以誕生一個“地王”作為“回應”。

        12月21日，在經歷了近半個月的等待后，中信集團拿到北京CBD核心區Z15地塊的中標通知書，從而以63億元的總價再創北京土地市場的新高。這一消息已得到了中信方面的確認。同日，恒大地產以149%的溢價率拿下廣東佛山一宗地塊。

        就在兩天前（12月19日），國土部出臺落實調控政策的“204號文”，規定如有“地王”和溢價率超過50%的地塊誕生，必須在兩日內上報異常情況。而從價格上看，上述兩宗地塊均符合上報條件。有分析認為，“地王”和高價地頻頻在年底誕生，說明全國土地市場仍處在供需兩旺的狀態，若此時政府直接干預地價，很可能造成其后市場的強烈反彈。

等待半月  中信得嘗勝果

        不出所料，CBD核心區最大的地塊Z15最終花落中信。《每日經濟新聞》記者從中信方面獲悉，21日下午，中信集團已經拿到Z15地塊的中標通知書，而63億元的成交價格也創下北京土地市場的新高。

        本月7日，位于北京CBD核心區的6宗地塊進行第二輪投報（綜合內容投報），在Z15地塊的投報中，中信報出63億元價格，力壓競爭者海航集團和萬達地產，成為當日單幅地塊最高報價。

        據了解，在第一階段（規劃設計方案投報）的評標中，中信就拿到5個地塊的規劃設計方案冠軍，其中就包括Z15。算上價格因素，中信的優勢十分明顯。

        Z15地塊規劃建筑面積為35萬平方米，是CBD核心區最大的單體地塊。依成交總價計算，該地塊成交的樓面價約為1.8萬元/平方米。按500米的規劃建筑高度，建成后將成北京最高樓。

        根據招標文件的要求，Z15地塊鼓勵的產業類型是“綜合體”，且中標人須對項目持有、經營10年以上。有分析人士認為，這一項目可能建成中信集團的總部。

        但對于該項目的建設及持有等相關信息，中信方面未作出任何表態。

        另據《每日經濟新聞》記者了解，Z14地塊得主也于21日出爐，包括正大集團、上海世貿、華康資本、卜蜂國際、東莞玖龍紙業在內的11家企業聯合體成為中標者，成交價為41.14億元，這也是該地塊收到的唯一報價。而同日競標的Z3、Z4、Z5、Z6地塊（原“中服地塊”）的中標結果并未公布。

新政難遏“地王”出爐

        中信獨攬“地王”的消息，與國土部出臺“204號文”的時間僅僅相隔兩天。

        19日晚，國土部出臺繼續落實調控政策的“204號文”，規定如有“地王”和溢價率超過50%的地塊誕生，必須在兩日之內上報異常情況，包括當月本地房價同比、環比漲幅，地塊周邊新房和二手房價格等信息。文件還強調，要嚴格把握居住用地出讓的總量、結構和時序，堅決防范受多種因素驅動的歲末年初放量供地。

        按照上述要求，中信獲得的Z15地塊以及恒大拿下的佛山地塊分別符合“地王”和“溢價率超過50%”的新規要求。但有分析人士認為，由于北京CBD地塊的交易規則在新政出臺之前就已確定，因此可能不會上報，佛山地塊則可能成為首宗上報異常情況的土地。

        事實上，臨近年末，土地市場供需兩旺的態勢仍十分明顯，“高價地”仍頻繁出現。據中原地產的監測數據，上周北京、廣州等7城市共成交住宅用地174公頃，平均溢價率為65%，其中廣州的溢價率超過140%。

        隨著兩輪調控政策的展開，今年以來，國土部也連續3次發文試圖抑制地價上漲，其調控手段也從完善招拍掛制度發展到對地價進行監控和  “地王”的上報制度。

        但這樣的干預效果未必見好。來自北京莊凌顧問的分析認為，在通脹預期日益強化的背景下，公眾對調控正在失去信心，房價或繼續上漲。如果政府直接出面抑制地價，很可能導致土地市場的反彈。

業內觀察

63億打造“平民地王”？

每經記者  葉書利  發自北京

        12月21日，北京市土地整理儲備中心公布了北京CBD12幅地塊中兩幅地塊的成交情況：由正大置地、正大集團、卜蜂國際等11家企業組成的聯合體以41.14億元拿下Z14地塊，而中信集團則以63億元如愿摘得Z15地塊。63億元的總價打破了北京土地市場59億元的總價地王紀錄。

        鏈家地產首席分析師張月認為，作為北京CBD核心區地塊，Z15地塊基礎身價無論如何都低不下去，再加上其高達35萬平方米的規劃建筑面積，成為總價地王應當在意料之中。另一方面，除去總價外，該地塊的樓面價只有18000元/平方米，與北京歷史單價地王紀錄保持者后沙峪天竺開發區22號地29859元/平方米相比，相差約40%。眼下，Z15地塊周邊商業地產均價每平方米在3.5萬元~5萬元之間，如世茂工三寫字樓目前的售價已經超過5萬元/平方米，該地塊周邊的住宅均價目前也在4萬元/平方米以上?；诖?，她認為，Z15地塊雖然成為了總價地王，但以單價看仍是一個“平民地王”。

        北京中原地產三級市場研究部總監張大偉也贊同上述觀點。他解釋說，縱向比較，從國內同級別地塊分析，CBD核心區地塊單價水平并非最高。如上海今年2月成交的黃浦區外灘商業辦公地塊和南京東路商業用地，中標樓面地價分別約為3.4萬元/平方米和5.2萬元/平方米，均高于北京CBD地塊，最高總價更是達到了92.2億。

        CBD地塊成交信息的公布，也意味著2010年北京土地出讓金額將繼續攀升。21日，北京又有7塊地順利成交，截至當日，北京2010年全年土地出讓金收入已達1306億元，與2009年的930億元相比，增長40%。如果CBD剩余地塊也按最高價并且在年內成交，預計北京今年土地出讓金總額可能達到1500億元。

        張月分析說，前11月北京土地出讓金首破千億之后，至今20天再次出賣300億元，收入增長十分迅速。但是預計今年北京即使達到1500億元的規模，也很難超過上海，因為前11月上海的土地出讓金收入已經超過1300億元。

        張月認為，北京今年土地出讓金收入創紀錄，但市場應該理性對待這一現象。目前調控持續時間尚不足1年，由于土地市場仍處于調整起步階段，土地價格仍有回調空間，另外今年土地成交量比去年高出約32%，供應的明顯增加也是土地收入增長的主要原因。而在明年，調控不斷深入到土地市場，各地方政府在宏觀調控支持下對于土地收入的依賴程度有望緩解，地價繼續平抑將是整體趨勢。



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