每經記者  張敏  發自北京

        作為北京CBD核心區區位最好的一批土地，中服地塊入市以來，圍繞它的爭議一直不斷。糾纏了一年之后，改頭換面的“中服地塊”終于被各路大佬瓜分完畢。

        12月22日，北京市土地整理儲備中心公布了CBD核心區4宗地塊的成交結果，由原中服地塊分拆成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊分別被中金公司聯合體、民生銀行、安邦財險聯合體和遠洋地產聯合體獲得，4塊地的成交總價款為118億元。加上昨日由中信集團以63億元奪得的Z14地塊，以及由正大置地以41.14億元獲得的Z15地塊，上述6宗CBD地塊共競得222.57億元。

        其中，中服地塊的最終成交結果與此前外界的預期完全吻合，有分析稱，在價格因素弱化的情況下，資本背后的實力才是最終的籌碼。

3塊地非“價高者得”

        被一分為四后的中服地塊總規劃建筑面積為58萬平方米，按照成交價格計算，4塊地的樓面價均超過20000元/平方米。其中Z3地塊得主為中國國際金融有限公司、萬通地產、亞視等5家企業組成的聯合體，成交價款為25.19億元；Z4地塊被民生銀行獨得，成交價29.96億；Z5地塊由安邦保險、和諧健康財險和標準投資聯合競得，成交價25.2億元；Z6地塊則被遠洋地產、香港上海匯豐銀行和崇高發展聯合體拿下，總價為38.07億。

        值得注意的是，除Z5地塊之外，其余3塊地均不是價高者得，Z6地塊甚至以當日的最低報價成交。事實上，按照招標文件的要求，價格投報在總分值中僅占40分，企業的財務及資信、開發及經營理念、資質及業績分別占10分、15分、15分。而第一階段投標（規劃方案投標）所占分值為20分。

        據了解，在第一階段投標中，萬通和遠洋分別獲得Z3和Z6地塊設計方案的滿分。在此輪投標中，盡管報價并非最高，其所在的聯合體最終還是拿下這兩塊地。

        價格因素的弱化，還因為北京CBD設定了鼓勵的產業類型：鼓勵國內外金融企業和地區總部，及具有較強行業影響力和產業輻射力的企業；鼓勵具有雄厚資金規模的企業；鼓勵具有較強區域稅收貢獻能力的企業。

        受此影響，金融資本的優勢顯而易見。最終奪魁的12家企業多是保險公司和金融機構，僅有兩家傳統房企。事實上，在CBD核心區地塊的第二輪競標中，傳統房企占比不足1/3，首輪的華潤、首創、首開、恒大、九龍倉等房企均未現身，曾在首輪耗資300萬元制定規劃設計方案的SOHO中國也最終缺席此輪投標。

吻合“內定”傳言

        在12月7日的第二輪投標現場，一份“內定名單”在不少記者和競標者中流傳，名單上列出了上述6宗地塊的“內定”買家，與昨日公布的最終得主完全吻合。

        對于上述“內定”傳言，無論是相關企業還是政府部門，都未正式做出表態。

        事實上，自Z3－Z6地塊的前身“中服地塊”入市起，各種爭論就從未平息。今年1月，中服地塊僵持多時后入市，按照規定，其競買人須為金融機構與房地產開發企業的聯合體。其中，金融機構的注冊資本不少于50億元，并在聯合體中絕對控股；房地產企業應具備房地產開發一級資質，注冊資本不少于30億元。這也是北京首次在土地出讓中設置產業鼓勵性條款。

        這一條款很快就受到強烈質疑，SOHO中國董事長潘石屹干脆稱之為“內定”，并表示“符合中服地塊競標條件的，全世界只有一家公司。”

        這家公司便是中服地塊的一級開發商遠洋地產。去年年底，中國人壽以58.19億元的價格認購遠洋地產9.34億股新股，成為遠洋地產的第一大股東。但在此后的競標中，中國人壽并未現身。

        隨后，中服地塊入市時間被迫推遲至今年7月，并且被分拆成4宗地塊，與CBD核心區的其余8宗地塊  “打包”入市。分拆后的中服地塊，規劃建筑面積從32.7萬平方米擴大到58萬平方米，出讓方式也由拍賣變成招標。

        昨日的成交結果顯示，遠洋地產最終仍如愿拿下Z6地塊，金融資本和國有資本依舊強勢，民企開發商中，僅有萬通地產“分得CBD一杯羹”。

        不過，在上述6宗地塊被分食之后，北京土地市場仍有重磅交易。據了解，在完成一級開發后，CBD核心區的另外6宗地塊也將于明年入市。CBD區域的土地爭奪戰，還將繼續。



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