楊羚強
　　

　　估計今天或者明天，各家報紙又要因為昨天央行加息說開發商資金緊張，或者融資成本加大，一些不太懂行的媒體又要發表社論稱，房價將會回落，似乎只要開發商資金緊張了就一定會降價，那么天下寒士俱歡顏。暫且不論這種想法有多短視（幾乎所有人都知道開發商資金鏈緊張所能帶來的跌價只會短期發生，中長期則會造成供應緊缺，則必然會導致價格上漲），單單就壓縮開發商資金鏈來說，如果調控始終以這種方式進行，我想最后的結果就象是長期服用抗生素后的病毒，自然而然地有了很強的抗藥性。
　　
　　在有關部門出臺緊縮開發商資金鏈的有關調控政策時，恐怕不會也不愿想到開發商會發展一種能力去應對收縮他們資金鏈的手段吧。
　　
　　就在這個周四，我接觸到了世茂股份分管影院的老總，他對電影業的熱忱，讓我十分驚訝。因為，他居然為了做好電影業，專門從美國進口原味的爆米花，以培養世茂電影的特色文化。看得出，他對電影的熱愛，是那種發燒友級別的，為了做好電影，他甚至嚴格要求電影燈泡使用時間，以使每部電影放映都能給觀眾最佳的視覺效果。（由于燈泡成本不便宜，而觀眾對其中的差別并不太了解，因此很少有影院會如此苛刻地強迫自己在極短時間內換燈泡）令人驚訝的是世茂股份居然毫無保留地支持他，愿意以極高的投入做電影。
　　
　　這讓我十分看不懂。雖說電影的利潤率可能高于房地產，但一年的營業額估計只是地產業的九牛一毛，遠遠不能和地產相比。而且和地產的存貨因為房價和地價上漲下不斷升值相比，電影的固定資產是有使用周期，是要折舊的。
　　
　　昨天，我的會計老師比較了幾個現金流企業，我發現了世茂股份怎么做或許另有原因。如果說，明年的調控會讓地產業很多企業的經營性現金流為負、投資性現金流為負，有個別的甚至可能籌資性現金流也為負。
　　
　　那么電影業、百貨業等傳統商業服務業，它的現金流表，通常會是經營性現金流為正，投資性現金流為正，籌資性現金流為負。用電影業、百貨業，包括世茂股份現在做的游樂場業帶來的正值的經營性現金流、投資性現金流，來彌補宏觀調控對房地產業的沖擊。
　　
　　實際上，在2005年國家首次對房地產調控之后，類似的資產組合的捆綁方式，就出現在這個行業。我們看到很多的房地產公司都有自己的酒店、寫字樓，甚至是電影業、籃球隊、足球隊。
　　
　　當年，我們始終看不懂開發商的這種似乎是玩票的行為，我們更喜歡象萬科這樣只做住宅的單一業務開發商，認為那些做房地產以外其他行業的都是旁門左道，并不會有好的結果。我們甚至對商業地產開發并不看好，一方面是因為很多開發商不懂商業地產，另一方面則是因為這種模式回收資金速度太長，企業很難迅速用杠桿方式規模化。
　　
　　但是，越來越頻繁的對開發商的資金抽血動作，讓我們看到了開發商這樣做的真正用意。用另一種擁有穩定現金流的行業，維系企業的正常血脈，以保證項目在銷售速度不快的情況下，依然能有足夠的資金維持。待收緊開發商資金的政策，產生另外的一種后果，供應開始緊張后，提高曾經滯銷項目的售價。用漲價的方法，來彌補長期未能售出房屋的財務成本和銷售費用，同時也使投資在資金周轉時間變長后，能通過擴大利潤來保持原定的凈資產收益率。
　　
　　實際上，開發商從事酒店、零售、旅游等其他產業，所獲得的收益還不僅僅限于此。如果，開發商的商業部門能順便發行自己的購物卡，那就等于給公司增加了一個銀行。只要能夠不斷賣掉新的購物卡，那么購物卡內的預收帳款，顯然可以為開發商所利用。即使為了發行這些購物卡，開發商可能要提供5%的折扣，也是劃算的。試想下，如果從銀行里獲取貸款，那成本會是多大？
　　
　　另外，開發商旗下的各種酒店、零售事業，也是獲取貸款的好保證。相比于一次性投入的房地產項目貸款，銀行更愿意向能夠獲得長期穩定收益的酒店、零售商業提供貸款，而這些周期長利率低的貸款，顯然可以進一步延長開發商的還債時間。
　　
　　所以說，要靠現在的現金收縮政策壓房價，會有多困難！這也就是為什么今年兩次調控后不久，房地產就又重新回到了量價齊剩的軌道的真正原因。