人民幣升值，通脹壓力持續(xù)加大，去年一年，廣州商業(yè)市場(chǎng)交投火爆。近期多家機(jī)構(gòu)發(fā)報(bào)告顯示，今年市場(chǎng)加息預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈，商鋪必然成為下一輪政策調(diào)控下保值增值的熱點(diǎn)投資。

　　一線城市廣州，由于位于市區(qū)的稀缺地塊越來(lái)越少，資本也從地上轉(zhuǎn)戰(zhàn)“地下”。廣州地下商業(yè)項(xiàng)目逐漸膨脹，新入市的幾乎都是超十萬(wàn)平方米的大體量項(xiàng)目。

　　行業(yè)分析人士認(rèn)為，廣州地下空間的天量供應(yīng)，面臨人流量考驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)期培育以及產(chǎn)權(quán)厘清等諸多考驗(yàn)，廣州地下商鋪前途喜憂參半。

　　黃金地段推遲開(kāi)業(yè)

　　2010年，住宅市場(chǎng)遭遇深度調(diào)控，在通脹壓力下，廣州商住公寓大行其道，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售再創(chuàng)新高，就連困擾市場(chǎng)多年的分割式產(chǎn)權(quán)商鋪也再度走俏。機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，火爆的商鋪投資行情將會(huì)在2011年持續(xù)走強(qiáng)。

　　然而近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在廣州天河黃金商圈內(nèi)，一名為“時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)”的項(xiàng)目卻門(mén)庭冷落。

　　公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商早在2009年年底就對(duì)外宣稱該項(xiàng)目將于2010年5月開(kāi)始營(yíng)業(yè)。然而大半年過(guò)去了，該項(xiàng)目依然寂靜無(wú)聲。1月11日，記者來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)地下商場(chǎng)裝修幾近完成，正等商家進(jìn)駐。

　　“我們?cè)?jì)劃今年5月正式開(kāi)業(yè)，但廣州亞運(yùn)會(huì)導(dǎo)致我們停了2個(gè)月工，一些工程無(wú)法按期完成?！痹擁?xiàng)目的開(kāi)發(fā)商時(shí)尚集團(tuán)招商專員肖燕對(duì)記者表示。

　　據(jù)她介紹，目前該項(xiàng)目共近10萬(wàn)平方米，首期租戶已達(dá)到80%左右，有百貨區(qū)和專門(mén)的服裝銷(xiāo)售區(qū)，商鋪?zhàn)饨鹪?00~1000元/平方米/月不等。“為了吸引客戶，我們第一年免5個(gè)月的租金。”

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目是廣州市政府的人防工程改造項(xiàng)目。有熟悉該項(xiàng)目的人士向記者透露，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛拍下部分地下空間產(chǎn)權(quán)，但大部分屬于經(jīng)營(yíng)權(quán)，由于去年商業(yè)地產(chǎn)暢銷(xiāo)，政府看到其價(jià)值攀升，還要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。

　　“歸根結(jié)底還是產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)界定不明確引起的。”該人士透露，其實(shí)目前不少?gòu)V州地下商鋪都存在這樣問(wèn)題，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商僅有經(jīng)營(yíng)權(quán)，若涉及轉(zhuǎn)租、債務(wù)等糾紛，租戶的利益難得到保障。

　　廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，由于現(xiàn)行相關(guān)文件和當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)對(duì)其地下空間建設(shè)用地審批和權(quán)屬管理并未厘清，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)諸多問(wèn)題，尤其是純粹的地下商業(yè)廣場(chǎng)，難有正式的“名分”。

　　供應(yīng)量大培育期長(zhǎng)

　　“今年廣州商鋪?lái)?xiàng)目新入市量創(chuàng)下新高?！敝倭柯?lián)行廣州商鋪部副董事郭偉明表示，今年市場(chǎng)預(yù)計(jì)空置率將會(huì)上升，租金增長(zhǎng)也將面臨一定的壓力，各個(gè)商圈將面臨品牌升級(jí)的挑戰(zhàn)。

　　仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，2010年廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總體量比2009年增加了16萬(wàn)平方米，達(dá)到140萬(wàn)平方米左右。租金方面受通脹壓力刺激持續(xù)增長(zhǎng)，平均達(dá)772元/平方米/月，上漲0.5%。今年，市場(chǎng)將有超百萬(wàn)平方米的新增零售購(gòu)物中心入市，其中7個(gè)項(xiàng)目的體量均超過(guò)10萬(wàn)平方米。

　　“今年地面上商鋪入市供應(yīng)量創(chuàng)下新高，廣州地下商鋪不論是租金還是人流量都面臨嚴(yán)峻形勢(shì)?！敝x逸楓表示。他同時(shí)指出，由于消費(fèi)習(xí)慣和氣候特點(diǎn)，南方的地下商業(yè)項(xiàng)目始終比不上北方市場(chǎng)，銷(xiāo)售周期的季節(jié)性因素也導(dǎo)致南方地下商業(yè)乏善可陳。

　　“現(xiàn)在廣州地下商鋪只有地鐵沿線的比較旺，早幾年人流稀少，租戶日子很不好過(guò)?！币皇煜V州商鋪市場(chǎng)的行業(yè)人士如是說(shuō)。

　　據(jù)悉，目前廣州市場(chǎng)比較成熟、人流旺盛的地下商鋪主要位于老區(qū)流行前線、地王廣場(chǎng)，以及天河商圈地鐵交匯處。目前這兩個(gè)區(qū)域租金水平參差不齊，如流行前線周邊地下商鋪便宜的有300元/平方米/月，貴的可達(dá)2000多元/平方米/月。

　　同樣在廣州地鐵口，客村附近的麗影廣場(chǎng)地下商鋪人氣旺盛，但緊挨的地下商鋪卻人流量稀少。開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)改造升級(jí)來(lái)調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，聚集更多人氣。

　　“除了人氣難聚集外，最關(guān)鍵的是地下市場(chǎng)培育期太長(zhǎng)，起碼要5~10年時(shí)間?！敝x逸楓表示，投資商鋪短線和長(zhǎng)線都有，每年的投資回報(bào)率一般來(lái)說(shuō)都有5%，但是地下商鋪回報(bào)率低于這個(gè)均值，且在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的情況下，風(fēng)險(xiǎn)較高。

　　仲量行研究部經(jīng)理曾麗表示，當(dāng)前地下商鋪主要做地鐵沿線的消費(fèi)力，個(gè)體商戶較多，發(fā)展較慢。短期來(lái)看，前期品牌定位取舍、地下供應(yīng)量大，以及招商等都將對(duì)地下商鋪形成較大的影響。