每經記者  張敏  胡廷鴻  朱玲  發自北京、深圳、廣州

        我國農歷新年之前，被視作樓市調控“殺手锏”和“加強版”的房產稅試點及“新國八條”密集出臺，各大城市的樓市無一不感受到蕭蕭刺骨的寒意。節后第一天，接踵而至的加息，更是被視作開發商脖子上的又一道枷鎖。樓市的生存環境，從未像現在這樣惡劣過。作為新國八條的落地，各地已經或正在醞釀與之相配套的實施細則，樓市調控的決心和力度，從中可見。2011年，在一系列密集調控之下開局的各地樓市，將迎來怎樣的“氣候”？

每經記者  張敏  發自北京

        距離各地出臺房屋限購政策的日期越來越近了。

        按照“新國八條”的規定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。

        有業內人士計算，在上述要求下，將至少有36個城市出臺或更新住房限購措施。但截至目前，僅有青島、上海和濟南三地出臺了細化政策。這意味著，在未來數天內，限購政策將在多個城市密集鋪開，樓市將迎來前所未有的限購大潮。

        據《每日經濟新聞》記者了解，最先出臺限購政策的北京，新版限購令很可能于本周面世。但由于北京已有較為嚴厲的限購政策，因此新政將結合“新國八條”的要求，“兩者取嚴”。

北京本周或啟動更嚴限購

        為繼續抑制投機，“新國八條”提出了最新的限購措施：對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房；其余的限購一套住房。

        與此前部分城市出臺的限購令相比，這一措施顯然更加嚴格。在此前北京、青島等地的政策中，要求以家庭為單位，只能新購一套住房，對購房者是否擁有本地戶籍，并沒有特殊規定。

        按照要求，新的限購令正在各地鋪開。2月1日，上海出臺的“滬九條”，嚴格按照“新國八條”的規定實施限購。濟南則規定本市及非本市戶籍居民家庭，只能在市區范圍內新購一套新建商品住房，力度明顯弱于“新國八條”。

        事實上，1月29日，青島市政府就召開新聞發布會，介紹青島出臺“限購令”的相關情況，但未公布太多細則。

        北京作為熱點城市，近期關于限購令的傳聞頗多。《每日經濟新聞》記者從權威人士處獲悉，京版限購措施將在本周推出。

        早在去年4月30日，北京就在“國十條”的落地政策中提出了限購措施，成為第一個出臺限購令的城市。該政策以家庭為單位，統一限購一套商品住房。而“新國八條”則規定了3種禁止購房的情況，顯然更加嚴格。

        “兩個政策如何銜接，是新版限購令面臨的最大問題。”房地產經紀機構我愛我家副總裁胡景輝向記者表示，北京作為熱點城市，新的限購政策將可能“兩者取嚴”，即當地戶籍居民家庭將限購一套住房，非當地戶籍居民家庭需要購房的，要求提供一定年限的納稅證明或社會保險繳納證明。

組合拳或“個性化”

        事實上，限購令只是調控房價、穩定房地產市場的措施之一，從業已出臺政策的城市來看，伴隨著限購令，調控政策組合拳也將一并推出。“新國八條”還規定，今年第一季度，各城市將向社會公布本地區年度新建住房價格控制目標。

        上海的落地政策除對“新國八條”全面升級之外，還強調要積極穩妥推進房產稅試點工作，建立健全市與區（縣）房產稅試點工作機制，進一步完善全市統一的房地產信息管理平臺。

        對于即將出臺的京版落地政策，業界同樣預期較為嚴厲。家樂園集團總裁、北京萬澤置業有限公司陳云峰向《每日經濟新聞》記者表示，北京是房價上漲的典型城市，且未進行房產稅試點，落地政策將更加嚴格。

        他認為，除限購政策之外，北京的保障性住房建設細則會更加強調各個區政府的責任，下達一定的指標。同時，今年北京還將繼續加大供地規模，使市場供求關系得到根本改善。

        記者了解到，從去年年底開始，北京市政府就從各機構處收集市場數據和觀點，為出臺落地政策做準備，目前政策已基本成型，待審核后就將發布。

        實際上，并不是所有的地方政策都在加碼。濟南市出臺的細化措施中，強調對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，低于“新國八條”規定的60%。

        有分析認為，由于各地的房地產市場結構和所處的發展階段不同，因此地方版調控政策有所差異也在情理之中，且政策力度也有可能弱于“新國八條”。

        事實上，在去年4月以來的三輪調控下，房地產業正在承受前所未有的壓力。陳云峰認為，房地產行業不應一味地加稅，將稅費負擔轉嫁給購房者。對于營業稅等政策，應該寬松而不是緊張。

新政窗口前  京滬市場乍現大宗拋售

每經記者  張敏  發自北京

        “新國八條”后的北京房地產市場，意外地出現幾宗拋售大單。

        《每日經濟新聞》記者日前從北京市多家中介門店獲悉，春節長假后期以來，陸續有客戶在中介門店掛牌出售其名下房產，其中個別客戶單次掛牌達七八套之多，這一數目和頻率明顯高于去年。

        按照“新國八條”規定，各地須在2月中旬之前出臺限購措施，在一季度公布年度新建住房價格控制目標。分析認為，受空前嚴厲的調控政策影響，部分賣方已經對后市產生悲觀情緒，而有效需求仍然旺盛。在上述兩個時間窗口之前，市場的拋售現象很可能會繼續，短期內的市場成交量或將放大。

短期成交或放量

        2月12日，北京鏈家地產團結湖門店的一位業務員向  《每日經濟新聞》記者表示，春節過后，該門店掛牌賣房的業主數量開始增多，某業主甚至將其名下的7套房產同時掛出。

        這一現象并非個案。記者從北京多家中介門店了解到，近期掛牌賣房的業主數量開始增多，擁有多套房產的業主不在少數。而往年，大量房屋掛牌和交易多發生在4月和5月。

        除北京外，上海也于2月11日出現一位連拋內環內20套房源的業主，掛牌價格在每平方米34000元左右，相較市場價下調二至三成，其房源迅速引來哄搶。

        分析普遍認為，大宗拋售的出現，主要是為追趕地方新政的時間窗口。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一方面，部分賣方對后市悲觀；另一方面，市場的有效需求依然旺盛，只要降價就會引爆需求。

        對于上海的大單拋售，業界多認為是由房產稅試點的推行所致。1月27日，上海和重慶率先公布房產稅試點細則，被認為在很大程度上增加了房屋持有成本，促進存量房拋向市場。

        北京偉業我愛我家集團相關人士認為，在各地出臺落地政策之前，市場將迎來一個政策過渡期。在此期間，市場拋售行為將繼續存在，無法購房的多套置業者和異地置業者會抓緊購房，短期內市場成交量或將爆棚。

住宅資金擠出效應

        大單拋售只是政策影響下的一種市場表現。在不少業內人士看來，空前嚴厲的樓市調控，將使得今年的房地產市場出現很多明顯的變化，租賃市場首當其沖。

        據  《每日經濟新聞》記者了解，與往年相比，節后北京的住宅租賃市場已提前回暖。偉業我愛我家的分析認為，受“新國八條”等一系列調控政策打壓，部分有買房打算的購房人  “由買轉租”，增加了市場需求。

        上述機構還認為，未來租賃市場的交易量將有大幅增長，租金也將呈現上漲的局面，但由于去年上漲幅度較大，今年租金漲幅將趨緩。數據顯示，2010年北京住宅租賃市場成交量同比上漲了13.78%，全市租金均價同比上漲了15.56%，達到2793元/月套。

        同時，政策對住宅市場資金的擠出，將可能使商業地產收益。根據北京中原地產和新浪樂居發布的市場調查，近四成的受訪者認為，樓市調控加碼，商業地產將成為最大的受益者，選擇股市的僅有不到10%。

        北京中原地產的分析認為，住宅開發的暴利時代正在過去，由于商業地產的投資回報率高，價格仍存在上漲空間，因此將成為住宅市場資金的主要流向。

        但偉業我愛我家集團副總裁胡景暉卻認為，由于投資商業地產的操作較為復雜，對操作技巧要求較高，因此民間資本轉向商業地產的速度和規模可能小于預期。

走勢預測分歧較大

        在空前嚴厲的政策影響下，業界對2011年的房價走勢存在不同的觀點。

        偉業我愛我家的分析認為，北京房價很有可能在節后緊急剎車，并趨于穩定。而家樂園集團總裁、北京萬澤置業有限公司陳云峰則表示，北京的房價會在2011年調控中  “頑強上漲”，其中，上半年房價會受到一定抑制，下半年則繼續上漲。還有部分觀點認為，今年一線城市的房價將出現一定幅度的下跌，但跌幅有限。

        一個廣受認同的觀點是，盡管調控政策來勢兇猛，但當前的市場供需矛盾仍然十分突出。陳云峰表示，在人口大量涌入的情況下，采取任何行政性的、抑制性的措施都不能從根本上解決房地產市場和房價的問題。

        陳云峰還表示，成本的提高也將是推動房價上漲的重要動力。“新的拆遷條例實施后，將會大幅提高北京的土地成本，房價也一定會隨之上漲。”

        值得注意的是，在政策較少波及到的二三線城市，近期地價和房價上漲的勢頭十分明顯。有不少業內人士擔心，如果不及時采取措施，部分二三線城市將成為樓市資金新的目的地，將推動當地房價加速上漲。

穗版細則或本月出臺賣一或可再買一

每經記者  朱玲  發自廣州

        繼上海、北京等地方版“新國八條”逐漸明朗化后，廣州近期也傳出將擬定穗版“新國八條”，落地時間或在本月內。

        廣州房管局負責人表示，廣州版新政細則已經上報市政府，近期就會以市政府文件的形式正式出臺，落地的細則內容不會超過  “新國八條”范圍，主要對其操作作出了明確。

        此前廣州限購令僅限十區域范圍，并未包括從化、增城等城市，而此次該人士表示，中央政策已經明確，限購的范圍為行政區域。這意味著，新政細則不排除將從化、增城納入限購范圍。

        有預測稱，新版限購令中，有戶籍家庭在廣州擁有2套住房，賣掉其中一套后，或將可再買一套，不過出售購買5年以內的房屋，需要承擔按全額征收的營業稅。

        至于廣州如何制定年度房價調控目標，該人士對外稱，由于房價調控目標不是簡單的房價漲跌，將參考GDP增長率和居民可支配收入的增長率來計算，會在中央要求的時間前公布。

        滿堂紅市場研究部肖文曉表示，二手營業稅的提高，將導致短期內購房成本加大，這無疑將會體現在房價上。由于“新國八條”并未對投資信貸等渠道收緊，因此對開發商來說，短期內沒有大力推貨、降價促銷的可能，預期買賣雙方市場都將會陷入觀望狀態。“今年下半年，市場成交量若依舊低迷，開發商將會采取產品調價措施。”

        同樣，在廣州從事按揭業務的關先生對《每日經濟新聞》記者表示，廣州新政細則將導致市場成交偏淡，買方觀望更濃。“當前樓價依舊高位運行，新盤出現漲價風，是為了滿足市場買漲不買跌的心態。”他指出，開發商因去年銷售比較理想，資金充裕，所以短期內沒有太大融資和降價壓力。

        廣州地產專家謝逸楓表示，目前的政策調控只是延緩房價上漲的時間和幅度，要把房價按住是不可能的，一旦限購政策和前面的政策被市場消化，在通脹、人民幣升值及熱錢等壓力下，房價很有可能會出現報復性反彈。

年內房企高層變動頻繁

每經記者  胡廷鴻  發自深圳

        對去年在嚴控下仍獲高增長的房企來說，今年要延續去年的發展勢頭，恐將面臨越來越大的市場壓力。對于眾多房企職業經理人來說，在當前房地產市場形勢下要繼續保持公司高增長，難度可想而知。在重重重壓下，近期，萬科、佳兆業等房地產公司相繼發生高層變動。

        2月10日，萬科公布了2011年1月銷售和新增項目情況。公告顯示，萬科1月實現銷售金額201億元，較上年同期增長220.8%，再次刷新了自己的月度銷售紀錄。

        與此同時，萬科也宣布了公司執行副總裁徐洪舸、肖楠于1月28日離職的消息。二人在離開萬科后將創辦自己的地產公司。原萬科副總裁、深圳萬科總經理杜晶將出任執行副總裁。

        去年，萬科銷售額跨越千億門檻，2011年又迎來開門紅，二人的辭職讓外界頗感意外。對此，有評論人士認為，在愈發嚴厲的調控下，繼續保持高增長給萬科高層帶來了巨大的壓力。

        除萬科外，2月11日，佳兆業也宣布公司執行董事金潔因尋求其他事業發展即日起離任。

        1月初，中糧地產高層也發生變動，孫忠人辭去董事長職務，由總經理周政正式接任。外界將此舉解讀為中糧集團在2011年整合旗下地產業務的開始。

        某分析人士認為，房地產高層的人士變動雖然平常，但也不排除一部分房企高層在當前房地產市場趨緊的情況下，像王石一樣選擇功成身退。



　　根據“新國八條”的時間限制要求，各地新政細則將會于下周密集出臺，2月，成為細則出臺高峰期。

        新規要求，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺住房限購實施細則。這意味著，京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及27個省會城市，總計有36個城市將出臺或調整住房限購政策。目前，上海和青島的政策業已落地，廣州、北京、南京和寧波等城市的細則正在緊鑼密鼓醞釀中……  每經記者  朱玲整理

上海

出臺時間：2月1日

　　上海出臺的“新國八條”樓市調控細則明確規定，自2月1日起，在上海已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。

青島

出臺時間：1月29日

　　對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭，或能夠提供青島市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非青島市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手房）。對已擁有2套及以上住房的青島市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非青島市戶籍居民家庭、無法提供一年以上青島市納稅證明或社會保險繳納證明的非青島市戶籍居民家庭，暫停向其售房。同時，在青島買房需填寫申請表；未完成新建住房價格控制目標、保障性住房和限價商品房建設目標任務，以及個人住房信息系統建設滯后的區、市政府，將被問責。

廣州

預計出臺時間：本月內

　　限購令相關細則已上報市政府，近期將會以市政府文件的形式正式出臺。廣州將會在要求的時間內公布年度房價調控目標。管理層立足于抑制不合理的購房需求，如果有戶籍家庭在廣州擁有2套住房，賣掉其中一套后，應該可以再買一套，不過出售購買5年以內的房屋，需要按全額繳納營業稅。

北京

預計出臺時間：本周

　　國八條擬跟進細則：業內人士表示，相比去年5月的“限購令”，此次的落地政策將在限購、貸款上執行更嚴格的措施。京版“國八條”對限購的認定，將采取“認房不認貸”的原則。只要在去年5月1日以后沒有買過房，目前北京戶籍家庭名下只有一套房產，外地戶籍沒有房產的，即使以前貸過款也可以再買一套；同時，對于外地戶籍購房的納稅和社保年限或將延長。此外，新“國八條”中二套房首付提高到六成的規定，北京將嚴格執行，并繼續執行差別化利率，同時銀行對開發商的貸款審批門檻也會逐步提高。

南京

預計出臺時間：本周

　　去年第二輪調控出臺后，南京市政府曾發文明確表示，嚴控投機炒房，暫時限制購買第三套房。該規定被市場解讀為南京出臺的“限購令”。但其施細則一直未出臺。此前江蘇省辦公廳下發通知表示，對于房價過高、上漲過快的城市，最遲將于2月20日前出臺限購細則。這意味著，南京或將于本周亮出限購實施細則。

寧波

預計出臺時間：本月內

　　“新國八條”調控細則由相關職能部門協同擬訂中，內容基本涵蓋“新國八條”中規定的各個方面要求，其中將涉及限購政策，甚至會升級為“禁購令”。



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