每經記者  張敏  李卓  吳豐恒  發自北京

編者按

　　史上最嚴厲！2月16日，被稱為“京十五條”的北京落實“新國八條”細則，引來市場驚呼。由于對外地人實施了“5年納稅”的嚴格限購，“京十五條”的出臺迅即引發輿論熱議，各類“見招拆招”或嬉笑怒罵、或半真半假地被提及；交易市場遭遇“急凍”，開發商放緩推盤觀望，炒房者不敢冒進，而那部分尚未出臺細則的城市也為之震動。“新國八條”落地最后期限僅有最后幾天，但“房價控制目標”的確定期限被放寬至一季度。房價“目標”為何在地方“難產”？政府和市場的擔憂何在？

每經記者  張敏  發自北京

        最后期限之前，各地陸續出臺地方版調控細則的同時，似乎在有意無意間忽略了  “公布房價控制目標”的任務。

        2月16日，北京出臺了調控房地產市場的“京十五條”，祭出史上最嚴厲的限購措施，并與其他多項調控手段一并出臺，但對于“新國八條”規定的公布今年北京房價上漲控制目標，北京細則卻只字未提。

        《每日經濟新聞》記者從權威人士處獲悉，在16日上午的意見研討會上，北京市政府部門向與會人士坦承“尚沒有目標”，因為今年的其他宏觀經濟數據尚無法預估，使得房價控制目標難以確定。

        這樣的困難不止發生在北京。《每日經濟新聞》記者發現，目前已經出臺  “新國八條”調控細則的5個城市，均未公布今年的房價控制目標。業內人士表示，除操作困難外，一味采取行政手段控制房價的做法并無意義。

房價控制目標被“回避”

        在外界對“限購令”的密切關注下，房價控制目標被無意間忽略。事實上，截至目前，已經出臺“地方版”調控細則的青島、上海、濟南、成都、北京五地，均未公布今年的房價控制目標。

        按照1月26日出臺的“新國八條”要求，各地要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

        尚未公布房價控制目標的做法被外界解讀為“回避”，但從地方政府的角度而言，似乎也有難言的苦衷。

        據一位知情人士介紹，在16日上午的意見研討會上，北京市政府部門向與會人士坦承“沒有目標”，因為今年的其他宏觀經濟數據尚無法預估，使得房價控制目標難以確定。

        “目標難定”是不爭的事實。多數受訪者的觀點認為，即使在同一城市，不同區域的房地產市場運行情況不同，區域發展目標各異，要界定統一的標準十分困難。

        但這并不代表地方政府不會公布上述目標。鏈家地  產副總裁林倩向《每日經濟新聞》記者表示，上述目標也許并不單純規定將房價控制在某個區間內，地方可通過房價收入比、房價與GDP比例等方式予以界定。

        公布上述目標究竟有多大作用？在多數分析人士看來，當前出臺的細化政策已足夠嚴厲，如果繼續祭出“控制房價”的強力行政手段，效果未必得力。偉業我愛我家副總裁胡景輝就向記者表示，盡管政策嚴厲，但成交價格“作假”并非不能實現。

        林倩也認為，地方政府還可以通過控制高端住宅交易、抑制市區房屋交易等手段來控制房價，但這就造成房地產市場的扭曲運行，背離了調控的初衷。因此，單純設定目標而不考慮可行性的做法并無意義。

行政手段“副作用”

        與“控制房價上漲目標”類似，自“新國八條”出臺之始，其中的多項調控手段就引來了  “行政調控意味濃厚”的質疑。而在北京出臺更嚴厲的細化措施后，質疑聲更加強烈。

        針對“京十五條”提出的“外地人購房需連續5年在京納稅證明”規定，近兩日來，以假結婚為核心的“購房攻略”充斥網絡，迅速成為網絡熱議的話題。而在政策出臺當日，一些業內人士就已預估到這一點。

        因樓市調控而引發的“假婚”潮

        并非第一次出現。早在國家提高二套房購買門檻時，不少城市就出現以鉆政策漏洞、騙取貸款為目的的“假離婚”行為，并引發了大量糾紛。

        在不少業內人士看來，因最新版“限購令”而引發“假結婚”潮將可能在短期內爆發，而這都是因“行政調控手段”引起。

        對此，林倩向《每日經濟新聞》記者表示，任何調控手段都不可能面面俱到，鉆政策漏洞的現象在房地產市場發展的各個階段都會出現，不足為怪。

        她認為，為徹底落實限購措施，北京市近期勢必會出臺相關的配套手段，如對短期內頻繁辦理結婚和離婚登記者進行監測等。但她也認為，“限購”只是短期內的調控手段，不會成為常態。

        同時，林倩還建議，為接納“限購令”擠出的部分剛性需求，政府還應出臺規范租賃市場的相關政策，從而擴大租賃市場供應，穩定租金水平。

市場怪象

拆招京版限購令：納稅證明也能“造假”？

律師稱，部分經營實體的名義合伙人或經營人或成“灰色群體”

每經記者  李卓  吳豐恒  發自北京

        “京十五條”讓“5年納稅證明”及“北京戶口”成為今年正月十五比“元宵”更為熱門的詞語。

        新政出臺僅一天，各種“見招拆招”的購房攻略就頻現網絡。除了“假結婚”“假離婚”兩種早已被熱議的方法有可能再度火爆以外，《每日經濟新聞》記者調查發現，由于公司性質及交納稅收方式的不一樣，在合伙企業、律師事務所、會計師事務所及個體工商戶  （主要指以家庭方式經營的）等實體中，依然存有灰色操作空間，一部分人群可以輕而易舉地獲得“合法”納稅“假證明”。

灰色“合伙人”可獲納稅證明

        《每日經濟新聞》記者昨日以外地購房者身份走訪了北京多家房屋中介公司。多數中介表示，由于新規剛剛生效，沒有5年以上的納稅證明確實暫無法買到房屋。但當記者堅持希望沒有納稅證明也要買到房屋時，有中介建議記者可以去“想辦法、托關系、花點錢”從其他單位來開來一個“假證明”。

        “一般的公司要開具虛假納稅證明還是比較困難的，因為個人納稅信息在相關部門都有嚴格登記。”北京市大乾律師事務所主任律師王茂基對記者解釋，雖然開具“假證明”不需要承擔刑事責任，但不太具有現實性，很容易被查出，且依然要取消購房資格。

        “但合伙企業、律師事務所、會計師事務所和個體工商戶（主要指以家庭方式經營的）等實體存在的名義合伙人或名義經營人或將成為‘灰色人群’，獲得‘合法’的納稅‘假證明’。”王茂基同時指出。

        “這部分‘灰色人群’事實上并未給單位實際創造效益，也未給北京市實際創造效益，甚至有部分人都不在北京工作和生活。但這些實體的稅收相當一部分是核定征收，只反映單位總體納稅情況，并不反映其合伙人或經營人個體實際納稅情況，這就導致其名下存在‘名義繳稅’的現象。依據‘京十五條’，只要公司納稅滿5年，這一部分人就被劃入了有資格購房的行列。”王茂基說。

“工業”“辦公”房屋不受新政影響？

        記者昨日調查得知，市面上依然有中介聲稱有某些可用作住宅的  “工業”“辦公”性質的房屋對此次新政“免疫”。

        《每日經  濟  新聞》記者昨日前往北京亦莊經濟技術開發區內的一個樓盤，該樓盤置業顧問向記者保證，因該樓盤是“辦公項目”性質，不在此次調控的范圍內，但這類房屋的產權只有40年。

        此外，業內人士指出，為應對新政，今后一些非京戶籍的大學生，為早日達到5年納稅之限，很有可能從大一入學就去申請加入北京“納稅人”的行列。不僅如此，還有網友拆招稱可以注冊公司，以公司的名義買房，然后公司注銷，再辦理房產轉移。但業內人士對記者表示，此舉雖然從理論上看似可以，但實際上公司注銷是有很復雜的審計、清算等過程，且以公司名義購買的房屋也有一定的限制。

房企影響

限購令或開啟房企轉型年北京房價短期受遏制

每經記者  尚希  發自北京

        “有人認為，限購政策會是一項臨時性的措施，但我不這么認為。限購極有可能成為‘北上廣深’等一線城市長期性的行政措施，除非特殊情況出現，所以，最好不要心存僥幸。”昨日（2月17日），北京萬澤置業有限公司副董事長兼總裁陳云峰在他的博客上這樣寫道。在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，陳云峰也表示，北京房企亟待調整。

房企迎轉型之年

        “今年至少會拿出一半的資金投向二三線城市。”陳云峰表示，“目前的情況下也只能（對北京）‘死心’。”

        昨日，記者對北京多家房企采訪了解到，在政策嚴控的2011年，房地產企業也在力尋新的出路。北京萬科企業有限公司營銷總監肖勁此前在媒體上就表示，政策出現一定效果，他們做出分析，才會調整銷售策略。

        “最明顯的策略方向便是離開北京。”在陳云峰看來，調控使北京的買方市場被強制縮小，開發商逼迫走出北京，向二三線城市發展。對此，陽光100常務副總裁范小沖也持肯定的態度。

        “如果政策持續一年，就有可能出現一個開發商整體洗牌的局面。但短期內影響還不是很大。”亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，新一輪的洗牌主要會涉及在北京擁有開發項目的小型房地產開發商。但對于產品線相對豐富，業務鏈條較長、覆蓋面較廣的大型房企影響不會很大。

短期價格或停漲

        “以前我常聽到開發商說，我的房子適銷對路，只要我降15%，大家都會來買的，所以并不愁賣。但現在的關鍵是，你降再多，賣不了。”中國指數研究院副院長陳晟認為。

        但成交量的下滑在范小沖看來，也并非完全就是壞事。“之前企業靠房價上漲或資本推動，大規模地進行開發，多以粗放式經營為主。而現在投資投機客戶群受到限制，房地產市場回歸真正自住的購房需求，這也讓開發商回歸本質——蓋好房子。”

        陳云峰進一步認為，開發商觀望情緒很濃，開盤速度暫會放緩；同時，受資金鏈影響，開發商不會再盲目提價，房價也不會再現迅速上漲的局面。

炒房者說

溫州炒房團“團長”感慨：再去北京炒住宅不可能了

每經記者  尚希  發自北京

        張和平，溫州百盈房地產營銷策劃有限公司總經理，其公司主營業務就是代理各地樓盤，專為溫州投資者房地產投資提供服務。2月17日，《每日經濟新聞》記者撥通了張和平的手機，就在前一天，北京迎來被稱為“史上力度最強”的“京十五條”。細則一出，手中握有大量資金的溫州炒房團、山西煤老板們被視為最主要的限制對象。

        眼看著曾經的“投資寶地”已變成“投資禁區”，張和平只能無奈地選擇離開。“將來帶溫州人去  （北京）  投資住宅肯定是不可能了。”張和平說道。

        “北京、上海等地出臺相關限購政策之后，溫州炒房者已經在減少了。但對于之前已經持有大量房產的炒房者來說，受到的影響不會很大。”溫州中小企業促進會會長周德文告訴《每日經濟新聞》。在他看來，目前絕大部分炒房者不會選擇拋售離開，“因為他們的資金足夠支持所持有的房產，部分小的炒房者可能會轉向其他城市或者其他投資領域。”

        “限購令出臺之后，想要脫手估計有點困難。對于依靠貸款的多套房投資者來說壓力較大，但對于溫州投資者則基本不存在這個問題。”張和平也同樣表示。

        但對京滬出臺的嚴厲的限購令，周德文也道出了他的擔憂，“如果不去北京、上海，民間投資者也許會選擇其周邊的城市，譬如天津、昆山。這樣的話，這些城市的房價是否也會被抬高呢？”

        在周德文看來，大量的溫州資本繼續在找新的出口。“在溫州當地8000多億元的流動資本中，投資房地產的大約有1000億元。如何將這1000億元轉向其他領域，一直以來，溫州當地政府都在通過培育一些新興產業來疏導一部分投資熱情。同時，股權投資、創業投資這些方面也將被更多的溫州投資人所青睞。”

各地反應

廣州：京滬細則尚未引發“趕簽潮”業內擔心市場后繼風險大

每經記者  朱玲  發自廣州

        被視作“最嚴厲”的“京十五條”如一枚重磅炸彈沖擊著市場。在本地細則出臺前，廣州樓市有何反應呢？

        2月17日，《每日經濟新聞》記者走訪廣州市中介公司及房地產交易中心發現，購房者瘋狂趕簽過戶的情況并未出現在廣州市場。有行業人士分析認為，這主要由于廣州版細則還未明確，到底何時執行，針對哪部分人群還不清楚。在目前買賣雙方都處于觀望的形勢下，預計待政策出臺后，或將掀起一波趕簽過戶潮。

未現“趕簽潮”

        2月17日下午3點過，記者來到廣州房地產交易中心的二手房過戶大廳。10個辦理遞件的窗口，過戶的購房者稀少。半個小時里，在窗口辦理遞件的人員不超過20個。負責二手房過戶的一位工作人員告訴記者，這幾天沒有大量趕著過戶的購房者出現，辦理數量都比較正常。

        “現在廣州細則還沒有出來，我們都是以購房者遞件的時間點來審核。如果政策對時間有要求，我們也只有依照政策辦理。”該人士表示。

        在位于該中心附近的一家滿堂紅中介店里，置業顧問李盛任對記者表示，“現在能過戶、網簽就盡量快點，宜早不宜遲，誰也不曉得政策到底如何變化。”

        他表示，春節后他們也才開始上班，還沒有出現比較大量的網簽情況，但如果是已經支付定金的，他們還是會趕緊催促購房者辦理手續。

        對此，廣州地產專家謝逸楓指出，目前廣州還未出現較為明顯的過戶潮，主要還是由于“新國八條”之后，整體市場低迷，不少開發商推遲了開盤時間，二套首付提高至六成也打亂了不少改善型買家的購房計劃。

市場后繼風險加大

        此外，《每日經濟新聞》記者了解到，當前廣州一手住宅網簽量逐步回升，不少網簽來自增城和從化區域。而這兩個區域正是不受去年第一輪限購令影響的范圍。根據網易房產監控廣州市國土局網站數據顯示，14~16日期間，廣州一手住宅網簽逐步回升，其中未受限的從化、增城兩地簽約量總是排名前三，每天簽約量超30套。

        當前，廣州市場對“新國八條”落實細則的猜測中，限購區域被認為或將擴大至從化、增城；而對于有戶籍的家庭在廣州擁有2套住房的，可“賣一買一”。

        謝逸楓表示，廣州版的  “國八條”細則若參考北京、上海版本，加上此前傳言的“賣一買一”及限購范圍擴大等措施的話，短期內廣州市場恐出現一輪搶房或趕簽過戶潮。

        “主要還是來自那部分為規避限購政策購房的客戶，及恐慌性的購買因素。”他表示，現在不少開發商也在觀望市場，繼續儲蓄客戶，其中不少下了定金的客戶，一旦政策出臺，就抓緊網簽。

        采訪中，不少廣州業內人士對記者表示，“趕簽潮”會否出現，主要還是要看限購的執行時間點如何，調控了哪部分人群。

        滿堂紅市場研究部高級主任肖文曉表示，“京十五條”的細則是比較重大的變革，從以往單純的限制購房量上，轉變到限制家庭存量房調控，這種調控可以作為常態的政策，限制購房只能是短期行為，不可能長期壓抑購房需求。

深圳：細化住房轉讓營業稅新政  房產稅或無“近憂”

每經記者  胡廷鴻  發自深圳

        作為對“新國八條”之一營業稅政策的細化，2月14日，深圳市確定了個人住房轉讓營業稅的適用范圍、認定標準及審核認定辦理時限。

        按照細化的政策，深圳市對個人住房轉讓營業稅政策進行了調整：轉讓不足5年的個人住房將全額征收營業稅，且不再施行差額征收政策；1月28日之前實際發生住房交易行為但未網簽合同的納稅人，可按原政策執行。

        細化的深圳住房轉讓營業稅政策，沒有超出“新國八條”的相關規定范圍。在此之前，廣州市也已率先出臺二手房交易按全額征收營業稅的政策。

        對此，中國綜合開發研究院旅游地產研究中心主任宋丁認為，個人住房營業稅差額征收改全額征收的新政將對二手房房價產生刺激作用。“在住房轉讓成本提高之后，賣主一定會提高二手房價格，并轉嫁給購房者。”他表示。

        與此同時，隨著重慶、上海兩地房產稅試點的落地，深圳市是否跟進也引來市場高度關注。但時至今日，深圳版“房產稅”仍舊只聞其聲，未見其形。

        業內人士多認為，市場與政策之間的博弈太復雜，是深圳房產稅試點難以落定的原因之一。

        宋丁即認為，深圳房產稅政策很快出臺的可能性不大。“深圳市對房產稅政策的積極性不高，可能還有待觀察重慶和上海的政策反饋情況。據其了解，目前，深圳市房產稅試點雖提上日程，但進展緩慢。

        不過，在中原地產華南董事總經理李耀智看來，深圳作為房產調控的重點城市，“（房產稅）肯定會出來。但現在房地產市場還算平穩，政府出臺房產稅政策的壓力還不大。”

        事實上，在“新國八條”等政策出臺后，市場處于明顯觀望中，春節期間和節后的成交量大幅減少。“春節期間，平均每天二手房成交量只有20~30單，比往常下降了70%。”李耀智稱。

        李耀智認為，深圳房產稅試點細則將擇機出臺，關鍵看后市反應情況。對此，他分析稱，3月份是傳統的銷售旺季，“如果市場向好，房價持續上升，深圳市將不得不面臨政策壓力。”

        但李耀智同時也指出，深圳版房產稅或“不會太嚴格”，也不會對外地人購房提出太過苛刻的要求。他認為，深圳是一座移民城市，如果規定必須納稅5年以上才能購房，這對深圳影響太大。



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